Kaucja przy najmie mieszkania

Charakter prawny kaucji przy najmie mieszkania

Art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (u.o.p.l.) stanowi, że zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.

Kaucja jest więc świadczeniem mającym cechy zabezpieczenia o charakterze rzeczowym i spełnianym w ramach wykonania umowy, na podstawie której najemca przenosi na rzecz wynajmującego określoną kwotę pieniężną celem zabezpieczenia jego roszczeń, jakie mogą wyniknąć z łączącego ich stosunku najmu, a wynajmujący zobowiązany jest zwrócić po ustaniu najmu zwaloryzowaną sumę, którą sam otrzymał, z zastrzeżeniem możliwości potrącenia z niej swej niezaspokojonej wierzytelności objętej zabezpieczeniem (tak J. Panowicz-Lipska [w:] „System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań – część szczegółowa. Tom 8” pod red J. Panowicz-Lipskiej, Warszawa 2004, s. 80).

Wierzytelność o zwrot kaucji powstaje już w chwili wpłacenia kaucji wynajmującemu, natomiast staje się wymagalna w razie pojawienia się zdarzeń prawnych określonych w ustawie. Już zatem od chwili wpłacenia kaucji pieniężnej najemcę i wynajmującego łączy dodatkowy – obok stosunku najmu – stosunek zobowiązaniowy, z którego dla najemcy wynika wierzytelność pieniężna o zwrot przedmiotu kaucji, przy czym zakres tej wierzytelności pozostaje uzależniony od tego, czy istniały postawy do dokonania potrącenia należności wynajmującego objętych porozumieniem kaucyjnym (tak: Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 września 2002 r., sygn akt III CZP 58/02).

Wyłączenia możliwości pobrania kaucji przy najmie mieszkania

Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:
1) dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu
2) jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

Dopuszczalna wysokość kaucji przy najmie mieszkania

Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Obowiązek zwrotu kaucji przy najmie mieszkania

Art. 6 ust. 4. u.o.p.l. stanowi, że kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Zwrot kaucji ma zapobiec temu, żeby wynajmujący nie wzbogacił się bez podstawy prawnej kosztem najemcy

Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny w wyroku z dnia 28 marca 2014 r. (sygn. akt I ACa 1278/13), na kanwie sporu powstałego o interpretację zapisu w umowie najmu stwierdzającego, że po upływie 20 lat od daty zawarcia umowy depozyt (kaucja) „przechodzi” na rzecz nieruchomości, uznał, że taki zapis umowy jest sprzeczny z prawem i wobec tego nieważny.

Skoro bowiem wpłacona należność miała zabezpieczać rękojmię właściwego wywiązywania się najemcy z obowiązków, nie można w drodze sprzecznych zapisów umownych nadać jej innego charakteru. Stanie się ona wymagalna dopiero z upływem terminu, na który została zawarta umowa i po opuszczeniu lokalu. Nie może więc wygasnąć jeszcze przed terminem wymagalności. Przepis art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie lokatorów dający lokatorowi prawo żądania zwrotu kaucji ma charakter bezwzględnie obowiązujący.

Waloryzacja kaucji dokonana przy jej zwrocie

Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Obowiązek zwaloryzowania kaucji jest oczywistą konsekwencją tego, że stosunek najmu trwa przez pewien okres czasu, niejednokrotnie przez wiele lat, w ciągu których może dojść do zmiany siły nabywczej pieniądza, a ponadto waloryzacja ta rekompensuje najemcy utratę korzyści związanych z niemożnością używania w tym czasie kapitału, którego własność przeniósł na wynajmującego w celu zabezpieczenia ewentualnych jego roszczeń, w celu generowania zysków.

Prawo posłużenia się w tym celu kwotą pieniężną przeniesioną na niego jako kaucja uzyskuje z kolei wynajmujący, którego normalnym postępowaniem jest w takiej sytuacji dążenie do pomnożenia otrzymanej sumy (choćby tylko poprzez założenie oprocentowanej lokaty bankowej) przynajmniej w takim zakresie, by obowiązek zwrotu w stosownym czasie najemcy świadczenia w wysokości zwaloryzowanej nie doprowadził do uszczuplenia jego majątku; ponadto musi on mieć na uwadze, że skutkiem ewentualnego spadku siły nabywczej pieniądza, mającej także wpływ na wysokość czynszu, jest oczywiste ograniczenie możności zaspokojenia jego roszczeń wobec najemcy z nominalnej wartości kaucji (tak: uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 30 marca 2017 r., sygn. akt III Ca 1676/16).

Waloryzacja kaucji wpłaconych przed dniem 12 listopada 1994 r.

Ustawa o ochronie praw lokatorów nie wskazuje sposobu waloryzacji kaucji wpłaconych przed 12 listopada 1994 rokiem. W tym zakresie należy sięgnąć do ogólnego przepisu dotyczącego waloryzacji świadczeń pieniężnych na wypadek istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, a więc do art. 358 1 § 3 KC i wskazanych tam wytycznych co do sposobu waloryzacji, a więc rozważenia interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego (tak: wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi Wydział VIII Cywilny z dnia 19 kwietnia 2016 r., sygn. akt VIII C 1378/15).

Zmiana w osobie wynajmującego a osoba zobowiązana do zwrotu kaucji

W każdym wypadku najemca ma prawo domagania się, po ustaniu stosunku najmu, zwrotu kaucji niezależnie od daty jej wpłacenia. Jest to wierzytelność wobec tego wynajmującego, który jest stroną stosunku w dacie wymagalności kaucji.
Jeżeli nowy podmiot wstąpił w prawa wynajmującego to od niego najemcy mogą się domagać zwrotu należności. To on bowiem– po wygaśnięciu umowy najmu będzie mógł potrącić ewentualne należności z tytułu zaległości czynszowych czy odszkodowań za szkody wyrządzone przez najemcę.

Zmiana w osobie wynajmującego – przekazanie kaucji nowemu wynajmującemu

Zobowiązanie do zwrotu zwaloryzowanej kaucji przechodzi na kolejne osoby występujące w roli wynajmującego, jeśli w czasie trwania umowy nastąpiły w tym zakresie zmiany podmiotowe, i ostatecznie jego realizacja obciąża osobę będącą stroną stosunku najmu w chwili jego ustania.

O ile jednak z unormowań ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wynika przeniesienie opisanego zobowiązania na kolejnych wynajmujących, to zawarte w niej przepisy nie regulują w żaden sposób transmisji praw do otrzymanej od najemcy kaucji, która wszakże ma posłużyć ewentualnemu zaspokojeniu roszczeń osoby będącej wynajmującym w chwili zakończenia umowy, bądź też zostać zwrócona najemcy w kwocie zwaloryzowanej.

Orzecznictwo przyjmuje, że gdyby jednak nie doszło do umownego uregulowania tego zagadnienia, a kaucja nie została przekazana lub w inny sposób uwzględniona w rozliczeniach stron, to można zasadnie bronić poglądu, że wynajmującemu, który ostatecznie zwrócił najemcy zwaloryzowaną kaucję, przysługuje wobec poprzednika roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, ponieważ wskutek spełnienia świadczenia na rzecz najemcy doszło do jego zubożenia połączonego z jednoczesnym wzbogaceniem poprzedniego wynajmującego, który kaucję zatrzymał, pomimo innego jej przeznaczenia (tak: uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 30 marca 2017 r., sygn, akt III Ca 1676/16 ).

Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie w wyroku z dnia 20 maja 2022 r. sygn. akt VI C 837/21 wskazał, że skoro umowa kaucji istnieje obok stosunku najmu, to nie wchodzi w skład praw i obowiązków wynajmującego, które zgodnie z art. 678 k.c. przechodzą na nabywcę lokalu z mocy prawa już z racji samego uzyskania prawa rzeczowego do lokalu.

Również zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowego w Lublinie z dnia 20 czerwca 2013 r., sygn. II Ca 367/13, kaucja mieszkaniowa zabezpiecza roszczenia tego wynajmującego, na rzecz którego została uiszczona. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu ustaje stosunek najmu w odniesieniu do zbywcy, a po stronie najemcy powstaje roszczenie o zwrot kaucji. Nabywca rzeczy najętej – nowy wynajmujący zobowiązany jest do zwrotu kaucji tylko wówczas, gdy doszło do przejęcia przez niego długu z tego tytułu w sposób określony w Kodeksie cywilnym, a więc na zasadach uregulowanych w art. 519 k.c. (przejęcie długu) i następnych.

Zmiana osoby dłużnika wymaga albo zawarcia umowy o przejęcie długu albo też istnienia szczególnego przepisu prawa, który taki skutek prawny wiąże z innym zdarzeniem prawnym niż umowa o przejęcie długu. Przepis art. 678 § 1 k.c. (zbycie przedmiotu najmu) nie daje podstaw do przyjęcia, że na nabywcę rzeczy najętej, w szczególności nieruchomości lokalowej lub nieruchomości obejmującej lokal mieszkalny, przechodzi również obowiązek zwrotu kaucji mieszkaniowej otrzymanej od najemcy przez poprzedniego wynajmującego (bezpośredniego zbywcę lub jego poprzednika).

Zbycie rzeczy najętej w czasie trwania najmu i wstąpienie nabywcy w miejsce zbywcy nie oznacza, że na nabywcę przechodzą wszelkie roszczenia najemcy, które ten ostatni miał w stosunku do zbywcy. Najemca może przy tym nie być w ogóle zainteresowany takim przejściem, zwłaszcza gdyby nowy nabywca rzeczy najętej był osobą niewypłacalną w zakresie roszczeń pieniężnych najemcy.

Kaucja przy najmie mieszkania ukryta pod nazwą innej instytucji prawnej

Niejednokrotnie zdarza się, że strony posługują się kaucją ukrytą pod nazwą innej instytucji prawnej. Dla stwierdzenia prawdziwej natury przekazanej przy zawieraniu umowy najmu sumy pieniężnej przesądza całokształt okoliczności faktycznych sprawy.
Decydujące znaczenie ma tu rozumienie przez najemców znaczenia wręczenia tej sumy, tj. uznania jej przede wszystkim jako zabezpieczenie wynajmującego na wypadek zniszczenia, zdewastowania mieszkania. Istotne jest również to, czy uiszczona przez najemców suma odpowiadała przy tym wszelkim ustawowym wymogom stawianym kaucji mieszkaniowej, tj. zarówno co do wysokości jak i czasu jej wpłacenia.

Sąd Rejonowy w Grudziądzu w uzasadnieniu wyroku z dnia 2 października 2017 r. (sygn. akt I C 835/17) stwierdził, że określenie przez strony świadczenia pieniężnego, danego przy zawieraniu umowy najmu, mianem „odstępnego” nie miało wiele wspólnego z odstępnym, o jakim mowa w kodeksie cywilnym, a które polega – najogólniej ujmując – na prawie do odstąpienia przez stronę od umowy za zapłatą oznaczonej sumy zwanej odstępnym (art. 396 k.c.). Wręczona przez najemców kwota nie mogła również stanowić dodatkowego wynagrodzenia dla wynajmującego, skoro tym przy najmie jest przecież czynsz.

Sąd ten uznał, że podobnie, suma ta nie mogła stanowić rodzaju sankcji za wcześniejsze rozwiązanie umowy przez najemców, czegoś w rodzaju kary umownej, albowiem karę taką płaci się dopiero w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, a nie już przy jego zaciąganiu, kiedy nieznane są jeszcze skutki wykonania umowy (art. 483-484 k.c.).
Tak więc uiszczone przez najemców świadczenie nie wiązało się z żadnym ekwiwalentnym świadczeniem ze strony wynajmującej.

Moment możliwości dokonania potracenia z kaucji przez wynajmującego

Konsekwencją przyjęcia charakteru uiszczonej najemcy sumy pieniężnej przy zawarciu umowy najmu jako kaucji, jest to, iż suma ta jest ściśle związana z umową najmu i nie może być w sposób dowolny rozdysponowywana.

Kaucje stają się wymagalne po ustaniu stosunku najmu i tak samo dopiero od tego momentu mogą być dokonywane z nich jakiekolwiek potrącenia.

Rodzaje uszkodzeń lokalu wyłączone spod możliwości kompensacji z kaucji

Do należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu, objętych zabezpieczeniem w postaci kaucji, zaliczany jest czynsz i inne opłaty związane z najmem, a także odszkodowanie za uszkodzenie lokalu powstałe z winy najemcy. Wynajmujący ma zatem prawo potrącić z kaucji przysługujące mu w stosunku do najemcy roszczenia i zwrócić najemcy jedynie nadwyżkę z kaucji pozostałą po ich potrąceniu (tak: wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu II Wydział Cywilny z dnia 27 listopada 2014 r., sygn. akt II Ca 1263/14).

W sprawie, w której przeprowadzone oględziny lokalu potwierdziły fakt upadku 4 starych płytek na podłogę, w pobliżu wanny, Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w wyroku z dnia 2 czerwca 2014 r. (Sygn. akt II Ca 258/14) uznał, że okoliczność ta nie jest wynikiem poczynań pozwanego lokatora. Sądowi temu znane są przypadki odpadania części a nawet wszystkich płytek ze ścian, prawdopodobnie wskutek odległego w czasie i wadliwego przygotowania przez wykonawcę podłoża pod glazurę. Fakt odpadania przedmiotowych płytek w całości sugeruje, że w sprawie niniejszej mamy do czynienia z takim właśnie zjawiskiem, które nie obciąża pozwanego i nie stanowi źródła jego odpowiedzialności cywilnej.

Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie I Wydział Cywilny w wyroku z dnia 28 października 2016 r., (sygn. akt I C 743/16) za uzasadniające potrącenie z kaucji uznał to, iż najemcy spowodowali zniszczenia w wynajmowanym lokalu w postaci pomalowania jednej ze ścian sprayem, poprzyklejania plasteliny na ścianę oraz zniszczenia zamku w drzwiach jednego z pokoi.

Żądanie zwrotu kaucji a ciężar udowodnienia faktów

Zgodnie z art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Skoro zatem powód-najemca domaga się w sprawie sądowej zwrotu kaucji od pozwanych wynajmujących , to winien on w pierwszej kolejności wykazać, iż pozwani są zobowiązani do oddania kaucji w kwocie żądanej przez powoda.

Może to zostać udowodnione poprzez przedłożenie odpowiednich dokumentów, np. umowy najmu lokalu mieszkalnego, protokołu zdawczo – odbiorczego, dowodu wpłaty, wydruków komputerowych wiadomości e-mail wskazujących, że wszelkie należności z tytułu najmu lokalu zostały przez powoda uregulowane, a więc potrącenie tych należności z kaucji przez pozwanego wynajmującego nie było prawidłowe.