Definicja wady nieruchomości

Zgodnie z dotychczasową praktyką orzeczniczą, przyjmuje się, iż odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie zależy od poniesienia przez kupującego szkody, ale od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. O istnieniu wad decyduje zatem kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno – techniczne (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 listopada 2007 r., LEX nr 483295, oraz wyrok Sadu Najwyższego z dnia 9 marca 2006 r. w sprawie I CSK 147/05).

Także w literaturze przedmiotu podkreśla się, że wadą budynku jest każda niekorzystna i niezamierzona właściwość wybudowanego obiektu, utrudniająca zgodne z przeznaczeniem korzystanie z niego bądź jego konserwację lub obniżająca jego estetykę albo komfort użytkowników (por. C. G., H. A. „Definicja wady budowlanej”, Inżynier budownictwa, marzec 2006 r.).

 

Wada fizyczna może polegać na braku takiej cechy rzeczy, która wywołuje przykładowo, zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy ze względu na cel oznaczony w umowie, względnie umniejszenie wartości rzeczy ze względu na cel wynikający z okoliczności, lub zmniejszenie wartości rzeczy ze względu na cel wynikający ze zwyczajnego przeznaczenia rzeczy, a także jeżeli rzecz nie ma właściwości o istnieniu których zapewniał drugą stronę sprzedawca. 

Przy ocenie, czy wskazany rodzaj wady wchodzi w grę, znaczenie ma przepis art. 354 k.c. zgodnie z którym zobowiązanie powinno być wykonane zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku w wyroku z dnia 25 października 2013 r., sygn. akt I C 156/12).

 

Kryterium „istotności” lub „poważnego charakteru” przy rękojmi za wady nieruchomości

W judykaturze przyjęto, że wyrażający istotę rękojmi art. 556 § 1 k.c. nie daje podstaw do kwalifikowania wady fizycznej według kryterium „istotności” czy „poważnego charakteru” (tak: wyrok Sądu Najwyższego z 10 lipca 2002 r. II CKN 111/01, wyrok SN z 13 maja 2003 r., V CKN 230/01).

 

Rozgraniczenie pojęcia „wady istotne” i „wady nieistotne” może mieć miejsce w umowie pomiędzy stronami. Jeżeli strony w umowie pojęć tych nie określą, to przyjąć należy argumentację zgodnie z którą przy ocenie, czy mamy do czynienia z wadą istotną czy też nie musi być uwzględniany punkt widzenia kupującego, a nie kategorie „niezdatności do użytku” czy „bezwartościowości” rzeczy, a zatem przy umowie sprzedaży dochodzić powinny do głosu kryteria subiektywne kwalifikacji wady do granic zakreślonych przez art. 5 k.c.

 

Rękojmia za wady nieruchomości (budynku, mieszkania) a obowiązujące normy techniczne

Jak było to wyżej wskazane, wada fizyczna przy rękojmi występuje wtedy, gdy wartość lub użyteczność rzeczy została zmniejszona, biorąc pod uwagę cel oznaczony w umowie, albo wynikający z umowy lub przeznaczenia rzeczy. Dla określenia istnienia tej wady nie mają natomiast istotnego znaczenia obowiązujące normy techniczne (tak: pkt. 2 uchwały pełnego składu Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1988 r, III CZP 48/88 OSNC 1989/3/36).

 

Z tego punktu widzenia, dla ustalenia czy wskazywane przez kupującego wady budynku są wadami w rozumieniu art. 556 § 1 kc, nie ma znaczenia to, czy w chwili wybudowania budynku przez sprzedawcę (lub jego poprzedników prawnych) oraz w chwili zbycia tego budynku przez sprzedawcę na rzecz kupującego spełniał on obowiązujące, w odpowiednich momentach normy techniczne przewidziane dla budynków mieszkalnych. Istotne znaczenie ma natomiast to, czy wartość lub użyteczność przedmiotowego budynku uległa zmniejszeniu z uwagi na cel wynikający z przeznaczenia tego budynku (pełnienie funkcji mieszkalnych).

 

Odstępstwo od projektu budowlanego a rękojmia za wady nieruchomości

Obowiązujące przepisy prawa zezwalają, przy zachowaniu odpowiednich warunków, na odstępstwa od projektu budowlanego i zastosowanie alternatywnych rozwiązań. Wady budynku polegają zatem nie na samym fakcie odejścia od projektu budowlanego, ale na tym, że użyte przy budowie obiektu rozwiązania okazały się być nieskuteczne (tak: wyrok Sąd Apelacyjny w Białymstoku z dnia 18 lutego 2016 r., Sygn. akt I ACa 948/15).

 

Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi a wiedza kupującego o wadach

Stosownie do art. 557. § 1 kc, sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że aby nastąpiło zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z rękojmi, kupujący musi wiedzieć o wadzie i nie podlega badaniu kwestia, czy powinien był o niej wiedzieć np. dlatego, że wada była jawna (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2000 r., V CKN 66/00).

 

Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 8 lipca 2016 r., sygn. akt I ACa 172/16 przyjął, że jeżeli wady nie były widoczne tzw. „gołym okiem”, to stanowiły zatem wady ukryte. Nawet dokonanie więc przez kupujących wielokrotnych i szczegółowych oględzin spornej nieruchomości, nie daje podstaw do skonstruowania domniemania faktycznego, że posiadając wiedzę o odstępstwach od projektu budowlanego, posiadali również wiedzę o jego wadach funkcjonalnych.

 

Brak winy sprzedawcy a odpowiedzialność z rękojmi za wady nieruchomości

Odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy jest zaś w istocie odpowiedzialnością opartą na zasadzie ryzyka, bezwzględną i obiektywną. Powyższe akcentuje się głównie poprzez brak możliwości uwolnienia się od niej poprzez wykazanie braku winy własnej sprzedawcy, a nawet poprzez wykazanie braku wiedzy o wystąpieniu, czy też możliwości wystąpienia wady.

 

Zasadniczą przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego jest wykazanie, że przedmiot sprzedaży dotknięty jest wadą fizyczną bądź prawną. Nie ma zatem żadnego znaczenia przy rozpoznawaniu tego rodzaju spraw, czy sprzedawca ponosi winę za stan przedmiotu zakupu, czy też takowej nie można mu przypisać (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 18 lutego 2016 r., Sygn. akt I ACa 948/15).

 

Udzielenie kupującemu przez sprzedawcę zapewnienia, że wady nieruchomości nie istnieją

Jak wspomniano, w przypadku udzielenia kupującemu przez sprzedawcę zapewnienia, że wady budynku nie istnieją , w ustawowym ujęciu przepisu art. 564 k.c., bez znaczenia jest strona podmiotowa działania sprzedawcy – nie jest tu wymagana ani umyślność tej strony, czy choćby wiedza o istnieniu wadliwości przedmiotu sprzedaży.

Omawiany przepis z podstępnym działaniem sprzedawcy zrównuje bowiem w skutkach udzielenie kupującemu zapewnienie o niewadliwości rzeczy, przy którym sprzedawca może działać tak w złej wierze – umyślnie, celowo zapewniać o niewadliwości, znając wadliwość, jak i w dobrej wierze będąc przeświadczonym o braku wad, czy posiadaniu przez rzecz określonych właściwości. Celem regulacji art. 564 k.c. jest zatem ochrona kupującego, a nie tylko sankcjonowanie zachowań sprzedawcy. Stąd nie może być ona wykładana zawężająco.

 

Treść art. 564 k.c. wyłącza wobec tego konsekwencje nieterminowego dokonania aktów staranności przewidzianych w art. 563 § 1 i § 2 k.c., przez kupującego. Mimo niedochowania aktów terminowości, kupujący uzyskuje pełną ochronę zarówno, gdy jest ofiarą podstępu, ale także, gdy tego brak, a kupujący działał w zaufaniu do zapewnienia sprzedawcy co do cech, właściwości rzeczy.

 

Forma i przekaz zapewnienia kupującego przez sprzedawcę, że wady nieruchomości nie istnieją

Tak w doktrynie, jak i orzecznictwie przyjmuje się, że zapewnienie kupującego, iż wady nie istnieją może polegać na wyraźnym ogólnym stwierdzeniu, że rzecz jest bez wad albo na oświadczeniu wobec kupującego, że rzecz ma określone właściwości, których jak się okaże w rzeczywistości nie posiada.

 

Zapewnienie to może pochodzić wprost z umowy, ale także z informacji dostępnych u sprzedawcy, jak i eksponowanych na rzeczy, czy też w dotyczącej jej dokumentacji (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2004 r., II CK 378/02, z dnia 19 października 2005 r., V CK 260/05).

Zapewnienie może być wyrażone za pomocą znaków, symboli, wynikać z okoliczności czy wreszcie w sposób dorozumiany, który może polegać na tym, że sprzedawca milcząco przytakuje wyrażanym przez kupującego oczekiwaniom wobec nabywanej rzeczy.

 

Podstępne zatajenie wady nieruchomości (budynku, mieszkania) przez sprzedawcę

Podstępne zatajenie wady jest umyślnym działaniem sprzedawcy ukierunkowanym na celowe ukrycie wady, przy czym przesłanką takiego postępowania musi być wiedza sprzedawcy o istnieniu wady. Wiedza ta musi towarzyszyć sprzedawcy także w razie przyjęcia, że działaniem podstępnym jest samo niedoinformowanie kupującego o ujawnionej wadzie (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2003 r. II CKN 1382/00, LEX nr 28819).

 

Konsekwencją podstępnego zatajenia wady, jak też przypadku zapewnienia przez kupującego przez sprzedawcę, że wady nie istnieją, jest brak wygaśnięcia uprawnień kupującego z tytułu rękojmi.

 

Podmiot uprawniony do złożenia reklamacji wad budynku (nieruchomości) przy rękojmi

Do złożenia reklamacji sprzedawcy, a co za tym idzie, dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi podmiotem uprawnionym jest wyłącznie kupujący.

Podobnie, w przypadku istnienia wspólnoty mieszkaniowej, uprawnieni do zawiadomienia sprzedawcy o wadach budynku są poszczególni członkowie wspólnoty mieszkaniowej, jako nabywcy lokali . Zawiadomienie o wadach przez wspólnotę mieszkaniową traktowane jest, jako działanie podmiotu trzeciego i tym samym nie spełnia ono kryteriów przepisu art. 563 k.c.

 

Jeżeli więc poszczególni właściciele – członkowie wspólnoty utracili uprawnienia dotyczące rękojmi z powodu upływy czasu, to członkowie ci nie mogli skutecznie przenieść swoich uprawnień z tytułu rękojmi na rzecz powodowej Wspólnoty (cesja), bo roszczenia te wygasły (tak: wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 13 marca 2014 r., sygn. akt I C 482/13).

 

Forma zgłoszenia wady nieruchomości przez kupującego przy rękojmi

Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 31 maja 2016 r., sygn. akt I ACa 937/15, uznał że zgłoszenie wady nieruchomości nie wymaga żadnej szczególnej formy, zatem skuteczne jest zarówno zgłoszenie ustne, jak drogą telefoniczną i elektroniczną.

 

Za dopuszczalne należy uznać też dokonanie zgłoszenia przez pełnomocnika, czy posłańca, skoro ustawa nie wprowadza w tym zakresie żadnych ograniczeń. Jeżeli wady dotyczą nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności, zgłoszenie wady, jako czynność zmierzająca do zachowania wspólnego prawa, winna być uznane za tzw. czynność zachowawczą do dokonania której, zgodnie z art. 209 k.c., uprawniony jest każdy ze współwłaścicieli, co wywołuje skutek w odniesieniu do całej nieruchomości, a tym samym wobec pozostałych współwłaścicieli.

 

Zgłoszenie wady dotyczącej części wspólnych nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli

Sprzedaży lokali dokonuje się wraz z udziałami w częściach wspólnych nieruchomości. Wady części wspólnych są także wadami przedmiotu sprzedaży.

Świadomość istnienia wady po stronie sprzedającego ma dotyczyć wady, a nie roszczeń z nią związanych. Wystarczające jest więc by sprzedawca został poinformowany o wadzie nawet od jednego ze współwłaścicieli nabywających lokal (budynek, mieszkanie, nieruchomość).

 

Świadomość wad dotycząca części wspólnych uzyskana od jednego ze współwłaściciela jest wystarczająca dla zachowania roszczeń przez pozostałych współwłaścicieli części wspólnych. Mimo więc, że każdy nabywców ma własne roszczenie z rękojmi to w odniesieniu do wad w częściach wspólnych zawiadomienie ma charakter czynności zachowawczej (art. 209 k.c.) albowiem nie da się rozdzielić stanów świadomości zobowiązanego z tytułu rękojmi co do wadliwości całego budynku.

 

Ponadto każde przystąpienie do poprawienia wady dotyczącej przedmiotu nabytego przez współwłaścicieli czyni bezprzedmiotowym zawiadomienie o tych samych wadach przez współwłaścicieli a poprawienie wady będzie odnosiło skutek względem wszystkich pozostałych (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 31 maja 2016 r., sygn. akt I ACa 937/15).

 

Dowody z prywatnych ekspertyz rzeczoznawców dotyczące wad budynku

Dowody z prywatnych ekspertyz rzeczoznawców dołączone do pozwu przez kupującego (powoda) sąd traktuje jako przeprowadzone na okoliczność sporządzenia takich opinii na zlecenie strony powodowej i ich treści oraz dat ich sporządzenia. Nie są to natomiast dowody przeprowadzone na okoliczność istnienia wad, bowiem okoliczności te strona powodowa mogła wykazać jedynie w drodze dowodu z opinii biegłego sądowego i zeznań świadków przeprowadzonych w konkretnym procesie (tak: wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 13 marca 2014 r., Sygn. akt I C 482/13).

 

Opinia biegłego jako źródło wskazania wad nieruchomości (lokalu, mieszkania, budynku)

Stosownie do art. 278 § 1 kpc, w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych sąd po wysłuchaniu wniosków stron co do liczby biegłych i ich wyboru może wezwać jednego lub kilku biegłych w celu zasięgnięcia ich opinii.

Opinia biegłego powinna cechować się fachowością i być wynikiem pełnej i dogłębnej analizy zgromadzonego materiału dowodowego, być logiczna i jednoznaczna.

 

Opinia biegłego podlega , tak jak i inne dowody ocenie według art. 233 § 1 k.p.c. stanowiącego, że Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego. W tej mierze, opinię biegłego odróżniają jednak szczególne kryteria oceny. Stanowią je zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania oraz stopień stanowczości wyrażonych w niej wniosków. Przedmiotem opinii biegłego nie jest przedstawienie faktów, lecz ich ocena na podstawie wiedzy fachowej (wiadomości specjalne) (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 25 października 2013 r., sygn. akt I C 156/12).

Opinie biegłego nie podlega ona zatem weryfikacji jak dowód na stwierdzenie faktów na podstawie kryterium prawdy i fałszu.  

 

Powoływanie w sprawie sądowej kolejnych biegłych z zakresu budownictwa   

Zarzuty strony do opinii biegłego nie mogą sprowadzać się jedynie do polemiki z wnioskami z niej płynącymi, opartej na subiektywnej ocenie materiału dowodowego. 

Zagadnienie czy Sąd powinien powoływać innych biegłych i wzbogacać materiał dowodowy o kolejne opinie , zostało wyjaśnione w wyroku Sądy Najwyższego z dnia 15 lutego 1974r., sygn. akt 817/73 (nie publ.), zgodnie z którym do dowodu z opinii biegłego nie mogą mieć zastosowania wszystkie zasady prowadzenia dowodów, a w szczególności art. 217 § 1 k.p.c. Jeżeli więc sąd uzyskał od biegłych wiadomości specjalne niezbędne do merytorycznego i prawidłowego orzekania , to nie ma potrzeby żądania ponowienia lub uzupełnienia tego dowodu.

 

Powołanie kolejnego biegłego jest uzasadnione wówczas tylko, gdy sporządzona przez dotychczasowego biegłego opinia jest niepełna, niezrozumiała, i nie udziela odpowiedzi na postawione w zleceniu pytanie (tak: wyroki Sądu Najwyższego z dnia 4 sierpnia 1999 r., I PKN 20/99, z dnia 14 maja 1997 r., II UKN 108/97, wyrok z dnia 18 września 1997 r., II UKN 260/97, oraz wyrok z dnia 10 grudnia 1997 r., II UKN 391/97).

 

Uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi za wady nieruchomości

Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady. Sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.

 

Kupujący może także złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma jednak zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady (Art. 560 Kc).

 

Znaczenie nieskutecznej naprawy przy wadach budynku (mieszkania, nieruchomości)

Naprawy nieskutecznej nie można uznać za naprawę, gdyż naprawa ma usunąć wady, czyli sprawić, że rzecz rzeczywiście staje się niewadliwa (tak: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, tom 2, pod red. G. Bieńka, wyd. LexisNexis, Warszawa 2006, s. 70).

 

Żądanie obniżenia ceny za wady budynku z tytułu rękojmi, a podatek VAT

Według utrwalonego już w orzecznictwie poglądu, podatek VAT ma znaczenie cenotwórcze. Kupujący doprowadzając budynek do stanu wolnego od wad, zmuszeni będą ponieść również i koszt tego podatku, a zatem nie ma żadnych podstaw, aby różnica w cenie budynku została uwzględniona jedynie w kwocie netto. Stąd też zasądzona od sprzedawcy na rzecz kupującego kwota powinna zostać podwyższona o należny podatek VAT.

 

Obowiązek odebrania i zbadania rzeczy przez kupującego a rękojmia za wady nieruchomości

Jak już powiedziano, dla oceny wad fizycznych rzeczy podstawowe znaczenie mają względy funkcjonalne, czy to określone w umowie czy związane z wymaganiami normalnego użytku. Na kupującym konsumencie nie ciążą żadne obowiązki badania rzeczy na okoliczność istnienia wady, poza zwykłymi obowiązkami związanymi z odbiorem rzeczy zgodnie z umową.

 

Obowiązki te kupujący wypełnia dochowując należytej staranności przez sprawdzenie tytułu własność sprzedawcy do przedmiotowej nieruchomości, położenia, wyglądu i ogólnego stanu nieruchomości. Nie można wymagać by kupujący powoływał rzeczoznawców dla zweryfikowania zgodności dokumentacji projektowo – budowlanej z faktycznym stanem wykończenia budynku (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 25 października 2013 r., Sygn. akt I C 156/12).

 

Akty staranności kupującego profesjonalisty przy rękojmi za wady budynku

Przy sprzedaży między przedsiębiorcami kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu.

Aby więc kupujący nieruchomość profesjonalista mógł skutecznie skorzystać z przysługujących mu uprawnień z tytułu rękojmi musi więc zachować akty staranności, o których mowa w art. 563 § 1 k.c.

 

Do aktów staranności należy: po pierwsze – obowiązek zbadania nabytej rzeczy w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju; po drugie – niezwłoczne zawiadomienie sprzedawcy o wykrytej wadzie. 

Zawiadomienie o wadach nie wymaga szczególnej formy, jednak nabywcę rzeczy wadliwej obciąża ciężar dowodu, iż zawiadomienie doszło do adresata (art. 6 k.c.).

 

Nawet gdyby więc sporny budynek (nieruchomość) zawierał wady dające kupującemu prawo do skorzystania z uprawnień wynikających z rękojmi za wady fizyczne, o których mowa w art. 556 § 1 k.c., to niezachowanie aktów staranności skutkowałoby wygaśnięciem wszelkich uprawnień, wynikających z przepisów regulujących rękojmię za wady fizyczne rzeczy sprzedanej.

Utrata uprawnień z tytułu rękojmi nie następuje jednak mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego lub do zawiadomienia sprzedawcy o wadzie, jeżeli sprzedawca wiedział o wadzie albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.

 

Termin do wykonania uprawnień z rękojmi za wady nieruchomości

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości (budynku, mieszkania, lokalu) zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Termin ten nie jest terminem przedawnienia, ale terminem zawitym o charakterze prekluzyjnym.

 

Z utrwalonych poglądów doktryny oraz orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, iż  skutek upływu wskazanego terminu prowadzi do wygaśnięcia roszczenia, dla którego został zastrzeżony. Ma on na celu czasowe ograniczenie rękojmi, jako instytucji niesprzyjającej pewności obrotu oraz kształtującej odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej według bardzo surowych reguł (tak:  uchwała składu 7 sędziów z dnia 19.maja1969 r. III CZP 5/68, OSNCP 1970, poz. 117 – zasada prawna; uchwała z dnia 5 lipca 2002 r., III CZP 39/02. OSNC 2003/6/78).

 

Roszczenia kupującego na rynku wtórnym nieruchomość, względem dewelopera

Podmiot kupujący nieruchomość na rynku wtórnym nie jest bezpośrednio związany umową kupna-sprzedaży z deweloperem. Kupujący nie ma więc uprawnień do występowania przeciwko deweloperowi z roszczeniami z tytułu rękojmi. Jednakże możliwe jest przeniesienie tychże uprawnień, w formie cesji przez pierwotnego nabywcę nieruchomości od dewelopera, na rzecz nabywcy wtórnego.

 

Rękojmia, a odpowiedzialność odszkodowawcza oparta na zasadach ogólnych

Kodeks cywilny przewiduje dwa odmienne reżimy odpowiedzialności sprzedawcy nieruchomości. Po pierwsze jest to odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości. Po drugie jest to odpowiedzialność odszkodowawcza „ex contractu” z tytułu nienależytego wykonania lub niewykonania umowy (art. 471 i n. k.c.).  

 

W świetle art. 471 k.c. przesłankami odpowiedzialności odszkodowawczej ex contractu są:

  • niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez dłużnika,
  • powstanie szkody po stronie wierzyciela oraz
  • istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy faktem nienależytego wykonania lub niewykonania zobowiązania przez dłużnika a zaistniałą po stronie wierzyciela szkodą.

Ponadto zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą tylko wówczas, jeśli niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które ponosi on odpowiedzialność. Przy czym art. 472 k.c. precyzuje, że zasadą jest odpowiedzialność dłużnika za niezachowanie należytej staranności przy wykonywaniu zobowiązania.

 

Niezależność odpowiedzialność z tytułu rękojmi od odpowiedzialności odszkodowawczej opartej na zasadach ogólnych

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 stycznia 2006 roku, sygn. akt I CK 247/05 orzekł, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi (art. 560 k.c.) jest niezależna od odpowiedzialności odszkodowawczej, opartej na zasadach ogólnych tj. art. 471 i następne k.c.

Niezależność ta przejawia się w tym, że w razie wystąpienia wad uprawniony ma wybór co do sposobu uzyskania rekompensaty, ponieważ może dochodzić swych praw z rękojmi za wady, może również żądać odszkodowania za faktyczną szkodę, jakiej doznał. Nadto uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne nie mają charakteru odszkodowawczego i służą zaspokajaniu zupełnie innych interesów niż roszczenia odszkodowawcze.

 

Utrata uprawnień z tytułu rękojmi a możliwość dochodzenia roszczeń wynikających z odpowiedzialności kontraktowej

Skoro obecnie dominuje pogląd, iż odpowiedzialność odszkodowawcza ex contractu z tytułu nienależytego wykonania lub niewykonania umowy podlega regułom przewidzianym w art. 471 k.c. i nie jest związana ze szczególnym reżimem rękojmi, oznacza to, iż roszczeń wynikających z  odpowiedzialności ex contractu można dochodzić także po utracie uprawnień z tytułu rękojmi (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1987 r., III CZP 82/86, OSNCP 1987, nr 12, poz. 189 i uchwała pełnego składu Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1988 r., III CZP 48/88, OSNCP 1989, nr 3, poz. 36).   

 

Innymi słowy nawet utrata przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady rzeczy nie eliminuje możliwości dochodzenia przez kupującego roszczenia odszkodowawczego na zasadach ogólnych o naprawienie szkody doznanej przez kupującego wskutek nienależytego spełnienia świadczenia przez sprzedawcę przez sprzedaż rzeczy wadliwej. Wydanie przez sprzedawcę rzeczy wadliwej stanowi niewątpliwie także nienależyte wykonanie zobowiązania, którego skutki podlegają przepisom art. 471 i nast. k.c.

Rękojmia leży w interesie kupującego i w żadnym razie nie może pogarszać jego sytuacji, jednak wiążą się z nią określone roszczenia. Kupujący może nie być też zainteresowany roszczeniami z rękojmi i zdecydować się na osiągnięcie swoich celów przy pomocy reżimu odpowiedzialności kontraktowej na zasadach ogólnych (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 10 kwietnia 2018 r., Sygn. akt I ACa 927/17).

 

Podstawa wystąpienia kupującego z roszczeniem odszkodowawczym za nienależyte wykonanie budynku (nieruchomości, lokalu)

Jak powiedziano wyżej, nie ma żadnych przeszkód, aby kupujący wystąpili z przewidzianym w art. 471 k.c. roszczeniem odszkodowawczym za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży. Nienależyte wykonanie zobowiązania przez sprzedawcę polegać może na tym, że z naruszeniem zasady lojalności, obowiązującej obie strony umowy sprzedaży, złożył zapewnienie kupującym, że budynek będący przedmiotem transakcji jest wolny od wad, pomimo że było to niezgodne z rzeczywistym stanem rzeczy i wydał kupującym rzecz wadliwą.

Wysokość pieniężna szkody kupującego wyraża się tu różnicą między wysokością zapłaconej sprzedawcy ceny, będącej ekwiwalentem niewadliwego przedmiotu sprzedaży, a wartością rzeczy wadliwej w chwili jej wydania kupującemu.

 

Kupujący (powód), występując na drogę sądową, może także ustanowić roszczenie odszkodowawcze na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.), jako ewentualną podstawę odpowiedzialności pozwanego sprzedawcy – zastrzegając , że w razie uznania braku podstaw do uwzględnienia żądania obniżenia ceny z rękojmi, wnosi o ocenę zgłoszonego żądania jako roszczenia odszkodowawczego, wywodzonego z art. 471 k.c.

 

Odpowiedzialność odszkodowawcza oparta na zasadach ogólnych jako żądanie ewentualne pozwu

Sprzedawca odpowiada z mocy art. 471 k.c. nie za same wady, ale za szkodę spowodowaną nienależytym wykonaniem umowy, polegającym na wydaniu kupującemu rzeczy wadliwej.

 

Przyjęcie odpowiedzialności pozwanego na podstawie art. 471 k.c. nie jest uzależnione od udowodnienia przez powoda, że nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które pozwany ponosi odpowiedzialność. To na pozwanym – żeby skutecznie uwolnić się od odpowiedzialności – spoczywa udowodnienie, że nienależyte wykonanie przez niego zobowiązania było następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 18 lutego 2016 r., sygn. akt I ACa 948/15).

 

Kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej

Każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługują kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej. Specyfika dochodzenia tych roszczeń polega jednak na tym, że dotyczą one współwłasności wszystkich właścicieli lokali. Nie powoduje to szczególnych problemów w wypadku dochodzenia odszkodowania w pieniądzu. Zapłata kwoty pieniężnej jest świadczeniem podzielnym, więc każdy właściciel może żądać odszkodowania odpowiednio do wielkości swojego udziału.

W przypadku cesji uprawnień kupującego z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej na wspólnotę mieszkaniową, może on przelać jedynie wierzytelność ograniczoną do wielkości swojego udziału (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 10 kwietnia 2018 r., Sygn. akt I ACa 927/17).

 

Szkoda poniesiona przez kupujących w związku z nienależytym wykonaniem budynku (nieruchomości)

Szkodę poniesioną przez kupujących w związku z nienależytym wykonaniem budynku (nieruchomości) (odpowiedzialność ex contractu) przez sprzedawcę (np., dewelopera), stanowiłby koszt doprowadzenia stanu budynku do stanu odpowiadającego przeznaczeniu, tj. stanu umożliwiającego zamieszkiwanie w nim w warunkach wymaganych standardami wynikającymi m.in. z przepisów prawa budowlanego (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 31 maja 2016 r., sygn. akt I ACa 937/15).

 

Podstawa prawna wyboru sposobu naprawienia szkody przy zastosowaniu odpowiedzialności na zasadach ogólnych

Stosownie do Art. 363. § 1 kc, naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu.

 

Jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili.

 

Oparcie żądania pozwu jedynie na uprawnieniach z tytułu rękojmi, a orzekanie na podstawie odpowiedzialności odszkodowawczej na zasadach ogólnych

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 11 grudnia 2011 r. V CSK 180/09, Lex nr 551156, jeżeli powód wskazał, że żąda zasądzenia od pozwanego określonej kwoty z tytułu obniżenia ceny rzeczy wadliwej, określił tym samym, że opiera swe powództwa na reżimie odpowiedzialności pozwanych z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej i ukształtował proces jako oparty na bezwzględnej odpowiedzialności pozwanych na zasadzie ryzyka.

 

W uzasadnieniu powołanego orzeczenia Sąd Najwyższy wyraził zdanie, że nie jest dopuszczalne w takiej sytuacji badanie przez sąd z urzędu, czy nie zachodzą podstawy do przyjęcia odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego. Skoro bowiem powód w pozwie dokonał wyboru reżimu odpowiedzialności pozwanego z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej i ukształtował w ten sposób ramy procesu, w tym zakres obrony pozwanego oraz kognicji sądu, sąd nie może z urzędu zmienić podstawy odpowiedzialności pozwanego na odszkodowawczą, bowiem zakłóciłoby to równowagę procesową stron oraz naruszyło zasadę bezstronności sądu.

 

Art. 321 § 1 k.p.c., określając granice wyrokowania, wskazuje, że nie można wyrokować co do rzeczy która nie była przedmiotem żądania, czyli zasądzić coś innego niż strona żądała (zasada ne eat iudex ultra petita partium). Żądanie powództwa określa więc nie tylko jego przedmiot, lecz również jego podstawa faktyczna. Zasądzenie sumy pieniężnej, która wprawdzie mieści się w granicach kwotowych powództwa lecz z innej postawy faktycznej, stanowi orzeczenie ponad żądanie (tak: wyrok Sądu Najwyższego z 18 marca 2005 r. II CK 556/04, OSNC 2006, z. 2, poz. 38; wyrok Sądu Najwyższego z 7 listopada 2007 r. II CSK 344/07, Lex 388844).

 

Legitymacja wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi

W uchwale z dnia 23 września 2004 r. (sygn. akt III CZP 48/04) Sąd Najwyższy, rozstrzygając zagadnienie prawne, czy wspólnota mieszkaniowa posiada na podstawie art. 6 ustawy o własności lokali legitymację czynną do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne, odnoszące się do nieruchomości wspólnej oraz roszczeń odszkodowawczych związanych z tymi wadami, w stosunku do podmiotu, który sprzedał odrębne lokale mieszkalne jej członkom w nowo wybudowanym budynku, wyraził pogląd, że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. Sąd Najwyższy w cytowanej uchwale nie zajął się jednak bliżej tym problemem.

 

Dopiero wątpliwości te zostały ostatecznie rozstrzygnięte w najnowszej uchwale z 29 stycznia 2014 r. (Sygn akt III CZP 84/13), w której to Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów stwierdził, że właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.

 

Tym samym uznano, że w zakresie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej leży nabycie od właścicieli lokali w drodze umów przelewu, a następnie dochodzenie w procesie wszczętym przez wspólnotę przeciwko sprzedawcy lokalu, roszczeń związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, pomimo, że są to roszczenia przysługujące indywidualnie każdemu z właścicieli, a ich źródłem jest umowa sprzedaży odrębnej własności lokalu za stosownym udziałem w nieruchomości wspólnej. Chodzi przy tym o roszczenia na które składają się zarówno te wynikajże z przepisów o rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej jak i roszczenia odszkodowawcze za wady części wspólnych na zasadach ogólnych.

 

Przelew na wspólnotę mieszkaniową roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynków, jako czynność zwykłego zarządu

W świetle związku roszczeń związanych z usunięciem wad części budynku z zarządzaniem nieruchomością, zarząd wspólnoty mieszkaniowej posiada uprawnienia do zawarcia w imieniu wspólnoty umowy przelewu roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynków. Takie działanie oceniać należy jako czynność zwykłego zarządu, związaną z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Czynnością zwykłego zarządu jest niewątpliwie gromadzenie środków na rachunku funduszu remontowego służących zaspokajaniu potrzeb związanych z utrzymaniem należytego stanu nieruchomości wspólnych. Trudno uznać ażeby dodatkowe przysporzenie związane z dochodzeniem roszczeń o obniżenie ceny sprzedaży lokali traktować jako czynność nie mieszczącą się w katalogu czynności zwykłego zarządu. Zresztą taki rodzaj powództwa nie został wymieniony jako czynność przekraczające zakres zwykłego zarządu w treści art. 22 ustawy o własności lokali. Brak zatem postaw do twierdzenia, że zarządca powodowej wspólnoty winien legitymować się odrębną uchwałą wspólnoty upoważniającą do zawarcia w imieniu Wspólnoty umowy cesji wierzytelności (tak: wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 13 marca 2014 r., Sygn. akt I C 482/13).

 

Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 10 kwietnia 2018 r., sygn. akt I ACa 927/17, orzekł, że właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, co dotyczy zarówno uprawnień z rękojmi jak również kontraktowych roszczeń odszkodowawczych.

 

Sprzedaż nieruchomości (mieszkania, budynku) w okresie biegu rękojmi  

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 18 marca 2014 r., Sygn. akt I ACa 128/14, stwierdził, że uprawnienia z rękojmi przynależą kupującemu niezależnie od tego, czy w okresie rękojmi zachowuje własność lub posiadanie rzeczy sprzedanej.

 

Przykłady wad budynku (nieruchomości) z orzecznictwa sądowego:

 

Brak kominów wentylacyjnych, podmokły teren, posadowienie budowli na palach, przenikanie z zewnątrz wilgoci do budynku

Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 18 lutego 2016 r., Sygn. akt I ACa 948/15 uznał, że wadami budynku nie były (widoczne już podczas jego oględzin poprzedzających transakcję zakupu): brak kominów wentylacyjnych, wybudowanie domu na terenie podmokłym, czy też zastosowanie odstępstwa od projektu budowlanego i posadowienie budowli na palach, zamiast na ławie fundamentowej. W zaistniałym stanie faktycznym wady przedmiotowego budynku polegały natomiast na tym, że użyte przy budowie domu rozwiązania okazały się być nieskuteczne.

 

To zatem nie brak kominów wentylacyjnych był sam w sobie wadą przedmiotowego budynku, ale brak funkcjonalności „zastępczo” wykonanego systemu wentylacji grawitacyjnej. Podobnie rzecz ma się z posadowieniem budynku na palach. Jak wynikało z opinii powołanego biegłego sądowego, tego typu zmiana konstrukcyjna była dopuszczalna. Co więcej, z oględzin dokonanych przez biegłego wynika, że tego typu rozwiązanie spełnia swoją funkcję konstrukcyjną. Wadliwość zaś jest związana z niezapewnieniem właściwej ochrony (izolacji) przeciwwilgociowej i przeciwwodnej, czego skutkiem było przenikanie z zewnątrz wilgoci do budynku. O wadach tych zaś kupujący nie mogli się dowiedzieć w dacie zakupu nieruchomości, ale dopiero w trakcie jego użytkowania. To również te wady wpływały na zmniejszenie wartości i użyteczności budynku mieszkalnego, z punktu widzenia przeznaczenia rzeczy.

 

Posadowienie budynku na poziomie równym z warstwą gruntu

Sąd ten ponadto uznał za wady budynku m.in.: posadowienie budynku na poziomie równym z warstwą gruntu, niezapewnienie ciągłości izolacji pionowych i poziomych, niespełniająca swoich funkcji instalacja wentylacyjna, brak odwodnienia liniowego itd. Sąd motywował to tym, iż istnienie tych wad niewątpliwie nie tylko zmniejszało funkcjonalność budynku, ale też powodowało jego niszczenie w wyniku zawilgocenia ścian. Zmniejszały więc one użyteczność budynku ze względu na jego przeznaczenie, co oznacza, że wady te odpowiadały kryteriom określonym w art. 556 § 1 k.c. Co do zasady więc, powodowie powołując się na te konkretne wady, mogli skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej.

 

Występowanie ciągu odwróconego (tzw. cofki), brak pełnego docieplenia stropu, zbyt mała grubość izolacji cieplnej na ścianach

Sąd Okręgowy w Słupsku w wyroku z dnia 25 października 2013 r., sygn. akt I C 156/12, stwierdził że  brak pełnego docieplenia stropu nad parterem, zbyt mała grubość izolacji cieplnej na ścianach zewnętrznych, brak nawiewników w oknach, brak komina murowanego do wentylacji kuchni z jadalnią, wskazuje na to, że budynek mieszkalny został wydany kupującemu w stanie niekompletnym.

 

 

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *