Służebność osobista mieszkania – natura instytucji

W prawie rzeczowym obowiązuje zasada zamkniętej listy uregulowanych tam praw (numerus clausus), która oznacza, że zainteresowani mogą ustanawiać tylko takie ograniczone prawa rzeczowe, jakie są przewidziane w ustawie, przy uwzględnieniu, iż każde z tych praw ma zdefiniowane ustawowo cechy, nie podlegające modyfikacji. Zgodnie z treścią art. 244 § 1 k.c. ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.

 

Służebność mieszkania stanowi więc szczególny rodzaj służebności osobistej, jest ograniczonym prawem rzeczowym, uprawniającym osobę fizyczną do zamieszkiwania w budynku położonym na cudzej nieruchomości.

 

Źródła powstania służebności osobistej mieszkania

Zgodnie z poglądami doktryny, zasadniczym źródłem powstania służebności osobistej jest umowa. Może być ona zastąpiona orzeczeniem sądu tylko wtedy, gdy ten, kto zobowiązał się do ustanowienia służebności, uchyla się od jej zawarcia, albo gdy ustawa przewiduje ustanowienie służebności osobistej przez sąd.

Ustanowienie służebności osobistej mieszkania na podstawie orzeczenia sądu może natomiast nastąpić np. w postępowaniu działowym, w którym sąd dokonuje działu albo podziału majątku wspólnego na podstawie zgodnego wniosku uczestników (zniesienia współwłasności nieruchomości) (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 27 stycznia 2010 r., sygn. akt III SA/Wr 646/09).

 

Zauważyć należy, że przepis art. 296 k.c., wyrażający istotę służebności osobistej, nie stanowi samodzielnej podstawy do obciążania nieruchomości służebnością wbrew woli i zgodzie właściciela nieruchomości. Przepis ten określa jedyne możliwą treść służebności osobistej i zezwala na obciążenie tym prawem nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej, ale nie zawiera kryteriów ustanowienia służebności osobistej na jednostronne żądanie osoby niebędącej właścicielem nieruchomości oraz roszczenia o ustalenie takiej służebności (tak J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, WK 2016, Lex).

 

Forma ustanowienia służebności mieszkania

Stosownie do art. 245 kc do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Przepis § 2 przywołanego artykułu precyzuje, iż forma aktu notarialnego jest potrzebna wyłącznie dla oświadczenia właściciela, który prawo to ustanawia.

Obowiązek zachowania formy aktu notarialnego dla czynności ustanowienia służebności mieszkania jest ograniczony do oświadczenia właściciela nieruchomości.

 

Obowiązki i prawa osoby uprawnionej ze służebności osobistej mieszkania

W służebności mieszkania oprócz elementów prawa rzeczowego występują również elementy obligacyjne. Występują one zazwyczaj przy obowiązku utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności. Dotyczą zwłaszcza ponoszenia kosztów eksploatacji i napraw budynku, a także ponoszenia innych ciężarów. Mający służebność mieszkania powinien odpowiednio uczestniczyć w tych kosztach, stosownie do zajmowanej powierzchni budynku. Nadto do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne (art. 256-262, 266-270 kc).

 

Zatem uprawniony ze służebności obowiązany jest m.in. zachować substancję rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie (art. 267 kc), ma obowiązek dokonywania nakładów związanych tylko ze zwykłym korzystaniem z mieszkania, a o potrzebie innych nakładów ma obowiązek zawiadomić właściciela (art. 260 kc), może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach, jak najemca (art. 268 kc) (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 17 lipca 2015 r., sygn. akt IV Ca 301/15).

 

Zakres służebności osobistej mieszkania

Zakres służebności osobistej zostaje określony przede wszystkim przez czynność prawną ustanawiającą służebność (tak: Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 16 lipca 1980r., sygn. akt III CZP 45/80, OSPiKA 7-8/81, poz. 131). Zasadniczo, zakres służebności mieszkania określa więc zdarzenie, z którego prawo to wynika. Jak powiedziano, może to być umowa lub postanowienie sądu.

 

Jednakże zgodnie z art. 298 k.c., w braku innych danych (np. gdy ograniczono zapis umowny do słów „ustanawia się służebność osobistą mieszkania”) zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Stanowi to o odrębnym charakterze służebności osobistych względem służebności gruntowych, w których przypadku sposób wykonywania ustala się z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości władnącej.  

 

Minimalny zakres służebności osobistej mieszkania

Stosownie do uzgodnień umownych lub orzeczenia sądu, uprawniony może zajmować cały budynek lub jego oznaczone pomieszczenia. Minimalny zakres służebności obejmuje uprawnienie do zajmowania (chociażby wspólnego) przynajmniej jednej izby mieszkalnej (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 27 stycznia 2010 r., sygn. akt III SA/Wr 646/09).

 

Zakres w którym służebność osobista mieszkania obejmuje obciążoną nieruchomość

Zgodnie z art.296 k.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące służebności gruntowych (art.297 k.c.). Z mocy art.285 k.c. służebność obciąża zatem całą nieruchomość.

Służebność mieszkania nie może więc obciążać udziału we własności. Nie jest bowiem dopuszczalne ustanowienie służebności mieszkania na idealnej ułamkowej części we współwłasności nieruchomości.

 

Wniosek o dokonanie takiego wpisu w księdze wieczystej winien więc być oddalony na podstawie Art. 626 9 kpc, stanowiącego, że sąd oddala wniosek o wpis, jeżeli brak jest podstaw albo istnieją przeszkody do jego dokonania (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 12 lutego 2014 r., Sygn. akt III Ca 1795/13).

 

Odpłatny lub bezpłatny charakter ustanowienia służebności osobistej mieszkania

Regulacje odnoszące się do służebności mieszkania nie określają wprost, czy prawo to ma charakter odpłatny, czy nieodpłatny, co oznacza, że – zależnie od konkretnego przypadku i zdarzenia kreującego prawo służebności mieszkania – może ono być w tym zakresie dowolnie ukształtowane.

 

Przy charakterystyce czynności prawnych podkreśla się, że czynność prawna jest odpłatna, jeżeli podmiot, który dokonuje przysporzenia, otrzymuje lub ma otrzymać w zamian za nie korzyść majątkową, stanowiącą ekwiwalent tego przysporzenia. Gdy taka zależność nie występuje, czynność jest nieodpłatna. Trzeba przy tym zauważyć, że odpłatność nie sprowadza się wyłącznie do spełnienia – w zamian za przysporzenie – świadczenia pieniężnego, albowiem walor odpłatności ma każde inne świadczenie majątkowe, polegające w szczególności na przeniesieniu prawa, wykonaniu dzieła, pracy, usługi (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 27 stycznia 2010 r., sygn. akt III SA/Wr 646/09).

 

Czas trwania służebności osobistej mieszkania

Barierą nieprzekraczalną czasu trwania służebności jest zgodnie z art. 299 k.c. śmierć osoby uprawnionej, chyba że w umowie zastrzeżono np., że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać by miała jego dzieciom, rodzicom, małżonkowi, na co pozwala art. 301 § 2 k.c.

Skoro powyższe przepisy definiują najdłuższy nieprzekraczalny czas trwania służebności osobistej mieszkania, to możliwe jest jej ustanowienie na czas krótszy, wiążąc wygaśnięcie  z momentem np. „wybudowania domu mieszkalnego na działce sąsiedniej”. Takie unormowanie ogranicza termin służebności, ale nie można w tym upatrywać naruszenia art. 353 1 k.c., który stanowi, że strony zawierając umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 4 stycznia 2016 r., sygn. akt III Ca 1211/15).


Wątpliwości co do rodzaju ustanowionej służebności osobistej – niejasne postanowienia umowne

Sąd Okręgowy w Łodzi w wyroku z dnia 4 stycznia 2016 r. sygn. akt III Ca 1211/15 uznał, że źródłem służebności najczęściej jest umowa. Jeśli tak, to charakter służebności ocenia się na podstawie tej umowy, a dopiero jeśli ona nie dość precyzyjnie określa jaką służebność ustanowiono, dopiero wówczas, rzeczywisty jej charakter należy ustalić na podstawie całokształtu okoliczności oraz celu zamierzonego przez strony, czyli z odwołaniem do art. 65 § 2 k.c. mówiącego, że w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

 

Interpretacja treści zapisu o ustanowieniu służebności osobistej mieszkania

Skoro oświadczenie woli o ustanowienie służebności osobistej zostaje wyrażone w dokumencie – akcie notarialnym a w takim przypadku zasadnicze znaczenie w ustalaniu treści oświadczenia woli przypada wykładki językowej. Powyższe potwierdza uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z 29 czerwca 1995 r. (sygn. akt. III CZP 66/95). W wymienionej uchwale Sąd Najwyższy stwierdził, że jeżeli chodzi o oświadczenia woli ujęte w formie pisemnej, czyli wyrażone w dokumencie, to sens tych oświadczeń ustala się przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu. W procesie jego interpretacji podstawowa rola przypada językowym regułom znaczeniowym”

 

Sąd Najwyższy wskazał również, że w procesie wykładni zawartych w dokumencie oświadczeń woli składanych indywidualnie adresatom dopuszczalne jest sięgnięcie do takich okoliczności towarzyszących złożeniu oświadczenia woli, które mogą być stwierdzone za pomocą poza dokumentowych środków dowodowych np. zeznań świadków lecz jedynie w sytuacji kiedy zachodzi taka konieczność, gdyż wykładnia treści dokumentu jest niejasna, niespójna budzi wątpliwości.

 

Służebność osobista mieszkania a umowa o dożywocie

Praktyka wskazuje, że służebność mieszkania występuje niejednokrotnie w zakresie treści prawa dożywocia, albowiem w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia nabywca jest zobowiązany przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczając mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału (art. 908 § 1 k.c.). Zapewnienie mieszkania może właśnie przybrać postać ustanowienia służebności mieszkania (art. 908 § 2 k.c.) (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 27 stycznia 2010 r., sygn. akt III SA/Wr 646/09).

 

Niezbywalność służebności osobistej mieszkania

Zgodnie z treścią art. 300 k.c., służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania. Nieprzenoszalność służebności osobistych dotyczy nie tylko przenoszenia samego prawa, lecz także uprawnień do ich wykonywania. Praktycznie oznacza to, że uprawniony z tytułu służebności osobistej nie może przenieść uprawnień do jej wykonywania na inną osobę. Wynika to z faktu, iż osobą uprawnioną jest wyłącznie osoba, której przysługuje służebność osobista (por. J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, WK 2016, Lex, A. Kidyba (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II, Lex 2012).

 

Jednakże, Kodeks cywilny przewiduje, że mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

Istnieje również możliwość umownego uregulowania, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

 

Wygaśnięcie służebności osobistej mieszkania

Dla potrzeb wygaśnięcia służebności mieszkania zastosowanie znajdują przepisy art. 293 § 1 k.c. w zw. z 297 k.c. mówiące, że wygaśnięcie następuje w wyniku trwającego lat 10 zaniechania korzystania z nieruchomości.

Wygaśnięcie służebności osobistej następuje również na podstawie art. 299 k.c., zgodnie z którym wygaśnięcie służebności osobistej następuje najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej, bądź też na podstawie art. 303 k.c., kiedy to służebność osobista ulega wygaśnięciu w wyniku dokonania jej zamiany na rentę.

 

Zniesienie służebności osobistej mieszkania bez wynagrodzenia

Zniesienie służebności osobistej bez wynagrodzenia może nastąpić tylko w takim przypadku, gdy utraciła ona dla uprawnionego wszelkie znaczenie (art. 295 k.c. w zw. z art. 297 k.c.).

W sytuacji natomiast, gdy pozwany nadal realizuje swoje potrzeby mieszkaniowe w ramach ustanowionej na jego rzecz służebności, nie można przyjąć, że stała się ona dla niego bezużyteczna – a jedynie takie stwierdzenie uzasadniałoby jej zniesienie bez żadnego ekwiwalentu (tak: Sąd Rejonowy w Zgorzelcu w wyroku z dnia 6 czerwca 2013 r., Sygn. akt I C 291/13).

 

W kwestii rozstrzygania możliwości zniesienie służebności osobistej mieszkania nie ma znaczenia, w jakich okolicznościach doszło do ustanowienia służebności, ani czy pozwany dysponuje możliwością zamieszkania w innym miejscu. Nieistotny dla rozstrzygnięcia jest też charakter relacji pomiędzy stronami (skala i natężenie potencjalnego konfliktu). Wreszcie na rozstrzygnięcie nie ma też żadnego wpływu potencjalna uciążliwość służebności dla osoby, która ją ustanowiła (tak: E. Gniewek, Komentarz do art. 295 Kodeksu cywilnego, LEX).  Powyższe kwestie mogłyby odgrywać rolę, gdyby ustanawiający służebność chciał uchylić się od skutków prawnych swojego oświadczenia o ustanowieniu służebności mieszkania, jako złożonego pod wpływem groźby (art. 87 k.c.), zamienić służebność na rentę (art. 303 k.c.), czy też znieść ją za wynagrodzeniem (art. 294 k.c. w zw. z art. 297 k.c.).  

 

Zamiana służebności osobistej mieszkania na rentę

W art. 303 k.c. ustawodawca uregulował sytuację gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa. Wówczas właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Roszczenie to przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości obciążonej (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 9 stycznia 1992 r., I ACr 484/91, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 9 kwietnia 2014 r., I ACa 896/13, L.) i to tylko w wypadku, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa.

 

Szczególna uciążliwość służebności osobistej mieszkania dla właściciela nieruchomości

W doktrynie wskazuje się na niestosowalność w odniesieniu do służebności mieszkania art. 294 kc, stanowiącego, że właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (tak: A. Wąsiewicz, w: System prawa cywilnego, pod. red. J. Ignatowicz, t. II, s. 720).

 

Do powyższego poglądu przychylił się Sąd Okręgowy w Słupsku przywołując w wyroku z dnia 17 lipca 2015 r., Sygn. akt IV Ca 301/15  opinię doktryny stwierdzającą, że stosowanie odpowiednio przepisów o służebnościach gruntowych do osobistych oznacza, że wyznacznikiem wykorzystania rozwiązań przyjętych w odniesieniu do służebności gruntowych do służebności osobistych będzie przede wszystkim zwrócenie uwagi na różnice w zakresie funkcji obu rodzajów prawa. Służebność osobista ma na celu zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego. Cechuje ją alimentacyjny i osobisty charakter. Biorąc pod uwagę tę funkcję służebności osobistej, odpowiednio dojdzie więc do zastosowania przepisów o służebnościach gruntowych. I tak, o ile większość przepisów o służebnościach gruntowych będzie mogła znaleźć „bezpośrednie” odniesienie do służebności osobistych (np. art. 289, 293 ), o tyle stosowanie niektórych może wymagać szczególnego podejścia.

 Przemawia za tym fakt, iż tę służebność ustawodawca potraktował w sposób szczególny, regulując ją w art. 301 i 302 kc (tak: Sąd Okręgowy w Słupsku w wyroku z dnia 17 lipca 2015 r., Sygn. akt IV Ca 301/15).

 

Zmiana treści lub wykonywania służebności osobistej mieszkania w przypadku pojawienia się ważnej potrzeby gospodarczej

We wskazanym w poprzednim paragrafie wyroku, Sąd Okręgowy w Słupsku uznał również, że istnieją przesłanki do przyjęcia poglądu o niestosowalności w odniesieniu do służebności osobistej mieszkania art. 291 k.c., stanowiącego, że jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

Powyższe za swój pogląd przyjął również Sąd Apelacyjny w Krakowie w sprawie I ACr 484/91, w której uzasadnieniu wyroku stwierdził, iż „przysługujące właścicielowi nieruchomości obciążonej roszczenia z art. 291 k.c. i art. 294 k.c. dotyczą wyłącznie służebności gruntowych i nie można ich odpowiednio stosować na podstawie art. 297 k.c. do służebności osobistych, gdyż godziłoby to w stawowe funkcje tych służebności.

 

Wskazać należy jednak również pogląd przeciwny, wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 października 1991 r., w sprawie sygn. akt III CZP 109/91 , w której Sąd Najwyższy wskazał, iż „Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania jedynie w razie powstania ważnej potrzeby gospodarczej (art. 291 w związku z art. 297 KC)”.

 

Wymeldowanie a wygaśnięcie służebności osobistej mieszkania

Jak już powiedziano, wygaśnięcie służebności mieszkania następuje w wyniku trwającego lat 10 zaniechania korzystania z nieruchomości. Dla wygaśnięcia tej służebności bez znaczenia pozostaje zatem kwestia zameldowania uprawnionego, czy też jego zamieszkiwania na stałe w innym miejscu. Zameldowanie, tak jak wymeldowanie, jest tylko i wyłącznie aktem rejestracji danych dotyczących pobytu określonej osoby czy też ustania jej pobytu w dotychczasowym miejscu i jest bez znaczenia dla ustalenia przesłanki wygaśnięcia służebności osobistej (tak: Sąd Okręgowy w Świdnicy w wyroku z dnia 16 maja 2013r., Sygn. akt II Ca 256/13).

 

Różnica pomiędzy służebnością osobistą a służebnością gruntową

Służebność osobista różni się zasadniczo od służebności gruntowej tym, że uprawnionym z tytułu służebności gruntowej jest każdoczesny właściciel nieruchomości, w przeciwieństwie do służebności osobistej, która  przypisana jest konkretnej osobie.

Skoro służebność osobista przysługuje oznaczonej osobie fizycznej ma więc zaspokajać jej potrzeby, podczas gdy służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością władnącą i stanowi jej część składową (art. 50 k.c. i art. 47 k.c.).

 

Ta odrębność sprowadza się przede wszystkim do tego, że służebność osobista wygasa z reguły z chwilą śmierci uprawnionego, jednakże może być ona także zastrzeżona po jego śmierci na rzecz jego rodziców, dzieci, współmałżonka (art. 299 k.c. i art. 301 § 2 k.c.), że nie można jej nabyć przez zasiedzenie (art. 292 k.c. i art. 304 k.c.), oraz że w określonych wypadkach służebność osobista może zostać zamieniona na rentę (art. 303 k.c. i art. 305 k.c.) (tak: Sąd Okręgowy w Łodzi w wyroku z dnia 4 stycznia 2016 r., sygn. akt III Ca 1211/15).

 

Odpowiednie stosowanie przepisów o służebnościach gruntowych do służebności osobistej mieszkania

Zgodnie z art. 297 kc do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału regulującego służebności osobiste.

Odpowiednie stosowanie do służebności osobistych przepisów o służebnościach gruntowych oznacza, że nie wszystkie przepisy dotyczące służebności gruntowych znajdą zastosowanie wprost bądź z odpowiednimi modyfikacjami wynikającymi z istoty służebności osobistych. Co do przepisów o służebnościach gruntowych znajdujących odpowiednie zastosowanie w odniesieniu do służebności osobistych w doktrynie i judykaturze zgodnie przyjmuje się, iż mają zastosowanie art. 285 § 1, art. 288, 290 § 2 i 3, art. 291, 293 – 295 kc.

 

Ochrona służebności osobistej mieszkania

Kodeks cywilny w art. 251 k.c. stanowi, że do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Stosownie do art. 244 § 1 kc jednym z ograniczonych praw rzeczowych jest służebność.

Konsekwencją bezwzględnego charakteru ograniczonych praw rzeczowych (skuteczność erga omnes) jest to, że podmiot, któremu przysługuje ograniczone prawo rzeczowe (np. służebność mieszkania), może żądać, aby inne osoby nie wkraczały w jego sferę uprawnień, czyli aby zachowywały się biernie. Co istotne, roszczenia przysługujące uprawnionemu z ograniczonego prawa rzeczowego są skuteczne także przeciwko właścicielowi rzeczy (J. Wasilkowski (w:) System prawa cywilnego, t. II, 1977, s. 607), ale tylko w takim zakresie, w jakim zachowanie właściciela narusza lub ogranicza obciążające rzecz ograniczone prawo rzeczowe (B. Burian (w:) E. Gniewek (red.), Komentarz, 2008, s. 430).

 

Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Chodzi więc o odpowiednie stosowanie tych przepisów o ochronie własności, które dają się pogodzić z naturą ograniczonych praw rzeczowych (tak: J. Szachułowicz (w:) K. Pietrzykowski (red.), Komentarz, t. I, 2008, s. 785).

 

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 czerwca 1976 r., sygn. akt III CRN 89/76, OSNC 1977, nr 3, poz. 49 orzekł, że służebność mieszkania stanowi ograniczone prawo rzeczowe (art. 244 § 1 k.c.), do ochrony którego stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 251). Klauzula odpowiedniego stosowania nakazuje uwzględnić swoistą naturę ograniczonego prawa rzeczowego i wynikające z niej konkretne potrzeby. Zakres przyznanej ochrony nie podlega żadnym ograniczeniom od strony podmiotowej i – jak przyjmuje się w orzecznictwie – ochrona ta jest skuteczna także przeciwko właścicielowi, przy czym należy uwzględnić zakres uprawnień osoby, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe.

 

Sąd Najwyższy we wskazanym orzeczeniu stwierdził ponadto, że służebność mieszkania wiąże się niewątpliwie z uprawnieniem do władania rzeczą. Uprawniony może zostać tego władztwa pozbawiony, jego prawo może być też w inny sposób naruszone. Odpowiednie stosowanie przepisów o ochronie własności umożliwia w takim przypadku skorzystanie z ochrony, jaką daje roszczenie windykacyjne lub negatoryjne (art. 222 w zw. z art. 251 k.c.).  

 

Również w wyroku z dnia 11 grudnia 2007 r. (sygn. akt II CSK 330/07, Lex nr 492170) Sąd Najwyższy opowiedział się za tym, że  uprawnionemu ze służebności mieszkania przysługuje ochrona windykacyjna i negatoryjna.

 

Roszczenie windykacyjne dla ochrony służebności osobistej mieszkania

Treścią roszczenia windykacyjnego (rei vindicatio) jest żądanie wydania rzeczy. Roszczenie windykacyjne znajdzie zastosowanie do ochrony służebności osobistej mieszkania, w przypadkach gdy podmiot uprawniony został w sposób trwały pozbawiony faktycznego władztwa nad rzeczą obciążoną. Roszczenie to przysługuje podmiotowi ograniczonego prawa rzeczowego przeciwko każdemu, kto faktycznie włada rzeczą obciążoną, w tym również przeciwko właścicielowi (B. Burian (w:) E. Gniewek (red.), Komentarz, 2008, s. 430).

 

Roszczenie negatoryjne dla ochrony służebności osobistej mieszkania

Treścią roszczenia negatoryjnego (actio negotaria) jest żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń ( art. 222 § 2 k.c.). Roszczenie to przysługuje podmiotowi ograniczonego prawa rzeczowego w sytuacji, gdy jego prawo zostało w sposób trwały naruszone bez pozbawienia go faktycznego władztwa nad rzeczą (B. Burian (w:) E. Gniewek (red.), Komentarz, 2008, s. 430).

 

W sytuacji podjęcia działań uniemożliwiających lub utrudniających, wbrew woli uprawnionego, korzystanie z mieszkania objętego służebnością osobistą, w zależności od rodzaju naruszenia, może zostać zgłoszone żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem albo zaniechania naruszeń, albo jedno i drugie. Roszczenie negatoryjne przysługuje podmiotowi uprawnionego do służebności mieszkania przeciwko każdemu, kto faktycznie narusza jego prawo do rzeczy obciążonej, bez pozbawienia go faktycznego władztwa nad rzeczą, w tym również przeciwko właścicielowi.

 

Obiektywny charakter naruszeń uprawnień związanych ze służebnością mieszkania

Zarówno ochrona windykacyjna, jak i negatoryjna, przysługujące podmiotowi służebności osobistej mieszkania, mają charakter obiektywny. Uzasadnieniem powołanych wyżej prawnorzeczowych roszczeń jest bowiem obiektywny fakt naruszenia uprawnień związanych ze służebnością mieszkania. O powstaniu tych roszczeń decyduje obiektywny stan przedmiotowy, a nie podmiotowa subiektywna ocena postępowania osoby, która naruszyła treść objętą służebnością mieszkania. Nie stanowi przesłanki tych roszczeń subiektywny czynnik winy czy złej wiary osoby naruszającej prawo własności (tak:  J. Ignatowicz, K. Stefaniuk. S., Prawo rzeczowe , 2006, s. 160 i n.).

 

 

Na temat umowy o dożywocie – czytaj tutaj

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *