Kodeks cywilny w Art. 664 § 1 przewiduje uprawnienie najemcy mieszkania (jak też lokalu użytkowego i innych rzeczy, mogących stanowić przedmiot najmu) do żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku.

Artykuł ten ustanawia jedynie uprawnienia dla najemcy, nie stanowi zaś automatycznie ani o wypowiedzeniu umowy, ani o obniżeniu czynszu wobec wynajmującego, a tym bardziej o ustaniu obowiązku jego płacenia. Skutki te powstaną, w razie wystąpienia określonych przesłanek tylko wtedy, jeśli najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika skorzystanie z uprawnień przyznanych w tym przepisie (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2013 r., II CSK 610/12).

 

Zwolnienie z zapłaty czynszu najmu za czas trwania wad

Zasadniczo przyjmuje się, że przepisy art. 664 k.c. nie dają najemcy prawa do powstrzymania się w ogóle z zapłatą czynszu. Przepisy te uprawniają jedynie do żądania obniżenia czynszu albo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2011 r., II CSK 29/11, oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 1 kwietnia 2015 r., I ACa 1342/14). Jednakże Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 14 stycznia 2015 r., VI ACa 485/14, stwierdził, że skoro ustawodawca uznał, że w przypadku gdy wady ograniczającej przydatność mieszkania (rzeczy) do umówionego użytku najemca może żądać obniżenia czynszu, to wada wyłączająca określone w umowie używanie rzeczy, tym bardziej uzasadnia zwolnienie z zapłaty czynszu za czas jej trwania.

 

Możliwość umownego ograniczenia uprawnień najemcy do do żądania obniżenia czynszu lub wypowiedzenia umowy

Kodeksowe przepisy o najmie, w tym art. 662-664 k.c., mają z natury rzeczy charakter względny, a wynikające z nich prawa i obowiązki mogą być odmiennie kształtowane umową stron (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 12 lutego 2014 r., I ACa 1254/13).

 

Definicja pojęcia wady mieszkania (lokalu użytkowego, rzeczy) uzasadniająca możliwość żądania obniżenia czynszu

Za wadę przedmiotu najmu może zostać uznane jedynie coś co tkwi w tym przedmiocie, znajduje w nim swoją przyczynę, która ostatecznie negatywnie wpływa na walory użytkowe, ograniczając jego przydatność do umówionego użytku. Za tak rozumiane wady wynajmujący ponosi odpowiedzialność, która rzeczywiście nie jest uzależniona od winy wynajmującego. Wykluczyć należy natomiast rozszerzanie pojęcia “wady” na wszelkie okoliczności zewnętrzne, które jedynie oddziaływają na przedmiot najmu. Za takie zewnętrzne okoliczności należy uznać czynniki, którym nie można się skutecznie przeciwstawić poprzez dokonanie odpowiednich modyfikacji przedmiotu najmu. Wynajmujący nie ponosi zatem odpowiedzialności za okoliczności, wynikające z działania osób trzecich, na które nie ma on jakiegokolwiek wpływu i którym nie może się skutecznie przeciwstawić.

 

Należy podkreślić, iż w sytuacji kiedy negatywne oddziaływanie na przedmiot najmu jest konsekwencją działania osób trzecich, najemcy lokalu przysługuje możliwość obrony swoich praw na podstawie art. 690 k.c., który do ochrony praw najemcy do używania lokalu przewiduje odpowiednie stosowanie przepisów o ochronie własności. Tego typu roszczenia należy kierować jednak do osoby, która jest odpowiedzialna za naruszenie tych uprawnień, nie zaś do wynajmującego (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 23 maja 2014 r., I ACa 390/14).

 

Przykłady wad ograniczających przydatność mieszkania (rzeczy) do umówionego użytku

Fakt opóźnienia się wynajmującego z wydaniem lokalu, nie usprawiedliwia uznania, że przedmiot najmu obciążony jest wadą ograniczającą jej przydatność do umówionego użytku, w rozumieniu art. 664 § 1 k.c (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 września 2014 r., VI ACa 1645/13).

Wydanie najemcy przedmiotu najmu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie stanowi wadę przedmiotu najmu w rozumieniu przepisu art. 664 § 1 k.c., uzasadniającą roszczenie najemcy o obniżenie czynszu (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 8 lutego 2012 r., I ACa 8/12).

 

Utrudnienie dostępu do miejsc parkingowych znajdujących się przed centrum handlowym nie może być oceniane jako wada lokalu użytkowego, w sytuacji, gdy najemca nie zagwarantował sobie w umowie miejsc parkingowych dostępnych wyłącznie dla jego klientów i dla dokonywanych przez niego dostaw towarów. Nie jest zatem zasadny argument, że wynajęty lokal z uwagi na niedostępność parkingu nie jest przydatny do prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Nie ulega przy tym wątpliwości, iż w momencie podpisywania umowy wynajmujący może zapoznać się ze sposobem organizacji centrum handlowego oraz dostępnością miejsc parkingowych (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie w wyroku z dnia 2 marca 2017 r., I ACa 2436/15).

 

Brak licznika (czy też raczej podlicznika) wody nie uniemożliwia korzystania z lokalu w sytuacji, gdy najemca jest zobowiązany własnym staraniem zawrzeć umowę na pobór energii elektrycznej oraz wody jako odrębny odbiorca (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 lutego 2015 r., VI ACa 574/14).

Remont ruchliwej, często uczęszczanej oraz dostępnej zarówno dla pieszych jak i samochodów ulicy, który utrudniał, chwilami zaś uniemożliwiał, dostęp do wynajętego lokalu użytkowego nie uzasadnia żądania obniżenia czynszu najmu za czas trwania remontu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 23 maja 2014 r., I ACa 390/14).

 

Treść art. 664 § 1 i § 2 k.c. przewiduje odpowiedzialność wynajmującego z tytułu rękojmi zarówno za wady fizyczne przedmiotu najmu – jak i za jego wady prawne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 1973 r., II CR 335/73).

Częściowe zmniejszenie należności za centralne ogrzewanie będzie usprawiedliwione w razie ustalenia, że stopień ogrzania lokalu jest wprawdzie niedostateczny i wskazuje na zmniejszoną użyteczność centralnego ogrzewania, lecz nie czyni go, z punktu widzenia potrzeb najemcy, zupełnie bezużytecznym. W razie zaś tak słabego ogrzania lokalu, że można je uznać za całkowicie bezużyteczne, najemcy przysługuje prawo zwolnienia się w całości od obowiązku uiszczania opłat za centralne ogrzewanie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1965 r., II CR 470/65).

 

Wydanie nabywcy lub najemcy świadectwa, które w nieprawdziwy sposób informuje o wielkości energii niezbędnej do zaspokojenia różnych potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub lokalu, jest równoznaczne z tym, że rzecz sprzedana lub wynajęta nie ma wówczas właściwości, o których istnieniu sprzedawca lub wynajmujący zapewnił, odpowiednio nabywcę lub najemcę (M. Szydło, Świadectwa charakterystyki…, s. 62).

Przez wadę należy rozumieć nie tylko usterki materialne rzeczy najętej, które ograniczają jej przydatność do umówionego lub wynikającego z właściwości rzeczy użytku, ale także okoliczności wpływające na zmniejszenie używalności przedmiotu najmu, np. nadmierny hałas (Gudowski Jacek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, WKP 2017).

 

Uprawnienie członka spółdzielni mieszkaniowej do żądania obniżenia czynszu za czas trwania wad

Członkowi spółdzielni mieszkaniowej przysługuje względem spółdzielni – na podstawie stosowanego w drodze analogii art. 664 § 1 k.c. roszczenie o zmniejszenie wysokości czynszu w zakresie tych składników, które dotyczą ściśle świadczeń związanych z bieżącą eksploatacją mieszkania (dostarczanie wody, ogrzewanie mieszkania, funkcjonowanie windy). Natomiast żądania obniżenia czynszu nie uzasadniają wady dotyczące samej substancji mieszkania (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 lutego 1979 r., IV CR 491/78).

W razie braku dopływu wody do urządzeń wodno-kanalizacyjnych w lokalach tylko niektórych członków spółdzielni mieszkaniowej, każdy z nich może potrącić należność odpowiadającą wysokości jego udziału w ogólnych kosztach dopływu wody (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 1988 r., III CZP 25/88).

 

Zajmowanie mieszkania bez tytułu prawnego a uprawnienie do żądania obniżenia czynszu

W przypadku, gdy osoba zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego, nie znajdują zastosowania do oceny jej sytuacji przepisy o najmie lokali zawarte w kodeksie cywilnym. Osobie takiej nie przysługuje więc uprawnienie do żądania obniżenia czynszu najmu za czas trwania wad. Zajmowane mieszkanie nie stanowiło bowiem przedmiotu najmu, w szczególności nie było ono objęte porozumieniem stron co do sposobu korzystania z niego. Nie odnoszą się tu również uprawnienia zastrzeżone dla lokatorów na mocy ustawy szczególnej o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 22 maja 2012 r., III Ca 1555/11).

 

Stosownie natomiast do art. 18 ust. 1 przywołanej ustawy osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. W takiej sytuacji można jedynie żądać kontroli wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z zajmowanego lokalu.

 

Czas do skorzystania przez najemcę z uprawnienia do żądania obniżenia czynszu za czas trwania wad

Problematyka wygaśnięcia uprawnień z tytułu rękojmi za wady przedmiotu najmu ograniczające jego przydatność do umówionego użytku, czy też ewentualnie przedawnienia takiego roszczenia nie była przedmiotem orzecznictwa Sądu Najwyższego.
Istotną kwestią jest tu, czy uprawnienie do żądania obniżenia czynszu najmu jest roszczeniem majątkowym, czy tez niemajątkowym.
Artykuł 117 § 1 kc stanowi, iż z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Wynika z tego więc, że roszczenia nie majątkowe nie ulegają przedawnieniu.

 

Jeśli uznać, że uprawnienie do żądania obniżenia czynszu nie jest roszczeniem majątkowym, to wobec braku terminu ustawowego wygaśnięcia tego uprawnienia, uprawniony może z niego skorzystać w każdym czasie (tak: Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 23 lutego 2016 r., sygn. akt V ACa 545/15).

 

Ograniczenie czasowe żądania najemcy o obniżenie czynszu , przy założeniu majątkowego charakteru tego uprawnienia

Nawet w przypadku przyjęcia poglądu o majątkowym charakterze uprawnienia do żądania obniżenia czynszu, Art. 664 § 1 i 2 k.c. dotyczący uprawnień najemcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy najętej, ani żaden inny przepis kodeksu cywilnego o umowie najmu nie przewiduje wygaśnięcia uprawnień z tego tytułu na skutek upływu terminu, ani nie pozwala na odpowiednie stosowanie przepisów o rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej, które stanowią (w art. 568 k.c.), że roszczenia z tytułu rękojmi przedawniają się z upływem roku od dnia stwierdzenia wady, przy czym wada musi być stwierdzona w określonym terminie.

 

Nie ma zatem żadnych podstaw, aby przez analogię przepisy Art. 568 k.c. stosować do uprawnienia do żądania obniżenia czynszu, jak to ma miejsce w odniesieniu do umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane, w stosunku do których przepisy art. 638 k.c. i art. 656 k.c. wprowadzają odpowiednie stosowanie przepisów o rękojmi przy sprzedaży.

Skoro uprawnienie do żądania obniżenia czynszu najmu nie zostało ograniczone żadnym terminem, to uznać należy, że podlega ono przedawnieniu na zasadach ogólnych zgodnie z art. 118 k.c. (sześcioletni termin przedawnienia, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzyletni) (tak: Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 23 lutego 2016 r., sygn. akt V ACa 545/15).

 

Rozpoczęcie biegu przedawnienia roszczenia o obniżenie czynszu najmu, przy założeniu jego majątkowego charakteru

Stosownie do Art. 120. § 1 kc, bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. Jeżeli zaś wymagalność roszczenia zależy od podjęcia określonej czynności przez uprawnionego, bieg terminu rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stałoby się wymagalne, gdyby uprawniony podjął czynność w najwcześniej możliwym terminie.
Wymagalność roszczenia o obniżenie czynszu najmu zależy od podjęcia określonej czynności (złożenia oświadczenia) przez najemcę. Bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się więc od dnia, w którym najemca mógł najwcześniej takie oświadczenie złożyć.

 

Uprawnienie do żądania obniżenia czynszu najmu, a więc również jego wymagalność, związane jest z okolicznością stwierdzenia wady rzeczy najętej i okresem czynszu, za który odpowiada najemca. Skoro zgodnie z art. 664 § 1 k.c. najemca może domagać się obniżenia czynszu najmu za czas trwania wad przedmiotu najmu, to oznacza to, że jego roszczenie z tego tytułu dotyczy tylko należności czynszowych za okres, kiedy wady trwały. Bez względu zatem kiedy wada została stwierdzona, najemca nie może się domagać obniżenia czynszu najmu, kiedy wada jeszcze nie istniała.

Jeżeli czynsz najmu z umowy, która wiązała strony był płatny miesięcznie, a obniżenie czynszu dotyczy każdego miesięcznego okresu, w którym wady występowały, to najemca mógł złożyć oświadczenie o żądaniu obniżenia czynszu po zakończeniu danego miesiąca.

 

Dodać należy, że uprawnienie do żądania obniżenia czynszu najmu nie jest zależne od faktu zakończenia stosunku najmu. To dotyczy jedynie uprawnienia do wypowiedzenia umowy najmu – nie można wszak wypowiedzieć umowy już nieistniejącej (tak: Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 23 lutego 2016 r., sygn. akt V ACa 545/15).

 

Uprawnienie najemcy do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia

Art. 664 § 2 k.c. pozwala najemcy na wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

 

W przypadku natomiast, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (Art. 682 k.c.).

 

autor: adwokat Sławomir Sobolewski

Kraków, dnia 4 listopada 2018 r.

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *