Obniżenie czynszu za wady mieszkania

Obniżenie czynszu przysługuje najemcy mieszkania (jak też lokalu użytkowego i innych rzeczy, mogących stanowić przedmiot najmu) na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego, jeśli w czasie najmu występują wady mieszkania ograniczające przydatność rzeczy.

Najemca może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wady w wypadku, gdy wady rzeczy najętej ograniczają jej przydatność (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 27 maja 2019 r., sygn. akt II C 483 /18).

Podstawa prawna obniżenia czynszu najmu

Sens Art. 664 § 1 k.c. polega na tym, że wady ograniczające przydatność wynajętej rzeczy do umówionego użytku, w istocie prowadzą do dysproporcji pomiędzy wzajemnymi świadczeniami stron, to zaś uzasadnia odpowiednią modyfikację czynszu. Wysokość czynszu powinna być obniżona stosownie do zmniejszenia użytku z przedmiotu najmu, w takim bowiem zakresie wynajmujący uzyskiwałby zapłatę, której jego świadczenie nie rekompensuje.

Art. 664 § 1 k.c. dotyczy wad, które utrudniają używanie rzeczy lub zmniejszają jej użyteczność (tak: System Prawa Prywatnego, str. 29-33, 110; G. Kozieł: Komentarz do art. 664 Kodeksu cywilnego, LEX 2010; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 2004 r., IV CK 22/03, LEX 182068, oraz wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 28 lutego 2014 r., sygn. akt XV Ca 1686/13).

Żądanie obniżenia czynszu

Artykuł 664 § 1 kc ustanawia jedynie uprawnienia dla najemcy, nie stanowi zaś automatycznie ani o wypowiedzeniu umowy, ani o obniżeniu czynszu wobec wynajmującego, a tym bardziej o ustaniu obowiązku płacenia czynszu. Skutki te powstaną, w razie wystąpienia określonych przesłanek tylko wtedy, jeśli najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie o obniżeniu czynszu, z którego wynika skorzystanie z uprawnień przyznanych w tym przepisie (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2013 r., II CSK 610/12).

Podobnie wskazał Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 26 marca 2015 roku, sygn. akt I ACa 958/14, stwierdzając, że art. 664 k.c. nie stanowi o prawie najemcy do powstrzymania się z zapłatą czynszu, a jedynie przewiduje roszczenia pozwalające w określonych przypadkach na żądanie obniżenia czynszu lub wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, co uzależnione jest od istnienia wad, które uniemożliwiały już od zawarcia umowy używanie rzeczy, a jeżeli wady takie powstały później – od nieusunięcia wad przez wynajmującego pomimo otrzymania zawiadomienia o ich występowaniu.

Jak obliczyć wysokość obniżki czynszu najmu z powodu wad lokalu?

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 30 września 2013 roku, sygn. akt I A Ca 330/13, wskazał, że przepis art. 664 § 1 kc stwarza jedynie możliwość domagania się czasowego obniżenia czynszu, stosownie do zmniejszonego w danym okresie użytku z przedmiotu najmu. Na okoliczność kwestii należytej wysokości obniżenia można powołać biegłych.

Podobnie przyjął Sąd Okręgowy w Łodzi w wyroku z dnia 27 maja 2019 r., sygn. akt II C 483 /18), stwierdzając, że przez odpowiednie obniżenie należy rozumieć obniżenie czynszu z powodu wad w takim stopniu, w jakim wady obniżają przydatność rzeczy najętej.

Czy najemca może nie płacić czynszu za okres występowania wad mieszkania?

Zasadniczo przyjmuje się, że przepisy art. 664 k.c. nie dają najemcy prawa do powstrzymania się w ogóle z zapłatą czynszu. Przepisy te uprawniają jedynie do żądania obniżenia czynszu albo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2011 r., II CSK 29/11, oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 1 kwietnia 2015 r., I ACa 1342/14).

Jednakże Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 14 stycznia 2015 r., VI ACa 485/14, stwierdził, że skoro ustawodawca uznał, że w przypadku gdy wady ograniczającej przydatność mieszkania (rzeczy) do umówionego użytku najemca może żądać obniżenia czynszu, to wada wyłączająca określone w umowie używanie rzeczy, tym bardziej uzasadnia zwolnienie z zapłaty czynszu za czas jej trwania.

Podobne stanowisko wywiedziono w doktrynie prawa (G. Bieniek, Komentarz do Kodeksu cywilnego, Księga trzecia, Zobowiązania tom 2, Legalis, wyd. 10, LexisNexis, Warszawa 2011) uznając, że przy istnieniu wad uniemożliwiających używanie mieszkania (rzeczy*), najemca dodatkowo nie ma obowiązku płacenia czynszu przez czas trwania takiej wady.

Jak odzyskać nadpłacony czynsz po złożeniu żądania obniżki z powodu wad mieszkania?

Jeżeli najemca uiścił już czynsz za okres występowania wady, może domagać się zwrotu odpowiedniej jego części. Świadczenie spełnione przez najemcę stanowi świadczenie nienależne (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 27 maja 2019 r., sygn. akt II C 483 /18).

Czy brak wiedzy wynajmującego o wadach lokalu wyklucza obniżkę czynszu?

Odpowiedzialność uregulowana w art. 664 § 1 kc  ma charakter obiektywny, mianowicie jest niezależna od winy wynajmującej oraz o jego wiedzy o wadach (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnjia 27 maja 2019 r., sygn. akt II C 483 /18).

Nadto realizacja uprawnień wynikających z art. 664 k.c. nie jest uzależniona ani od winy (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z dnia 18 września 2014 r., sygn. akt VIII Ga 83/14).

Czy znajomość wady przez najemcę wyklucza prawo do obniżki czynszu?

Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 30 czerwca 2016 roku, sygn. akt I ACa 16/16, mając na uwadze treść art. 664 § 3 kc wskazał, że już sama wiedza najemcy o wadach w chwili zawierania umowy wyklucza możliwość żądania obniżenia czynszu, czy wypowiedzenia najmu bez zachowana terminów wypowiedzenia.

Nie jest jednakże wykluczone stosowanie przepisów o odpowiedzialności za niewykonanie, czy nienależyte wykonania zobowiązania (art. 471 kc),  Jednakże nawet sam fakt nieprawidłowego wywiązywania się przez wynajmującego z zawartej umowy najmu nie upoważnia najemcy do zaniechania płacenia czynszu.

Czy wynajmujący może umownie wyłączyć prawo najemcy do obniżki czynszu?

Kodeksowe przepisy o najmie, w tym art. 662-664 k.c., mają z natury rzeczy charakter względny, a wynikające z nich prawa i obowiązki mogą być odmiennie kształtowane umową stron (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 12 lutego 2014 r., I ACa 1254/13).

Przepisy o rękojmi przy najmie maja charakter dyspozycyjny i mogą być wola stron uchylone lub zmienione (tak: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania Dmowski Stanisław, Sychowicz Marek, Ciepła Helena, Kołakowski Krzysztof, Wiśniewski Tadeusz, Żuławska Czesława, Gudowski Jacek, Bieniek Gerard Autor komentarza do ks. TRZECIA tyt. XVII dz. I roz. I art. 664: Helena Ciepła).

Jakie wady mieszkania uprawniają do żądania obniżenia czynszu?

Za wadę przedmiotu najmu może zostać uznane jedynie coś co tkwi w tym przedmiocie, znajduje w nim swoją przyczynę, która ostatecznie negatywnie wpływa na walory użytkowe, ograniczając jego przydatność do umówionego użytku. Za tak rozumiane wady wynajmujący ponosi odpowiedzialność, która rzeczywiście nie jest uzależniona od winy wynajmującego.

Wykluczyć należy natomiast rozszerzanie pojęcia “wady” na wszelkie okoliczności zewnętrzne, które jedynie oddziaływają na mieszkanie, jako przedmiot najmu. Za takie zewnętrzne okoliczności należy uznać czynniki, którym nie można się skutecznie przeciwstawić poprzez dokonanie odpowiednich modyfikacji przedmiotu najmu.

Wynajmujący nie ponosi zatem odpowiedzialności za wszelkie zdarzenia oraz ich skutki, które wynikają z działań lub zaniechań osób trzecich, pozostających poza jego kontrolą. Obejmuje to w szczególności sytuacje, na które wynajmujący nie ma żadnego wpływu, nie może im zapobiec ani w żaden skuteczny sposób im się przeciwstawić, nawet przy zachowaniu należytej staranności.

Należy podkreślić, iż w sytuacji kiedy negatywne oddziaływanie na przedmiot najmu jest konsekwencją działania osób trzecich, najemcy lokalu przysługuje możliwość obrony swoich praw na podstawie art. 690 k.c., który do ochrony praw najemcy do używania lokalu przewiduje odpowiednie stosowanie przepisów o ochronie własności. Tego typu roszczenia należy kierować jednak do osoby, która jest odpowiedzialna za naruszenie tych uprawnień, nie zaś do wynajmującego (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 23 maja 2014 r., I ACa 390/14).

Tak też pojęcie wad ujmuje doktryna prawa (G. Domański, Rękojmia przy najmie, s. 351) stwierdzając, że wynajmujący odpowiada z tytułu rękojmi za wady rzeczy najętej, gdy rzecz ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku albo uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy. Takie określenie wad w powyższym przepisie pozwala przyjąć, że zostały uwzględnione wady fizyczne przedmiotu najmu, a także wady prawne. Każda z tych kategorii wad może ograniczyć albo uniemożliwić korzystanie z rzeczy najętej, co tłumaczy posłużenie się w art. 664 k.c. zbiorczym terminem “wady”.

Najczęstsze wady mieszkania uprawniające do obniżenia czynszu – przykłady

Przytaczając wypowiedzi orzecznictwa odnośnie wad ograniczających przydatność mieszkania (rzeczy) do umówionego użytku:

• Wydanie najemcy przedmiotu najmu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie stanowi wadę przedmiotu najmu w rozumieniu przepisu art. 664 § 1 k.c., uzasadniającą roszczenie najemcy o obniżenie czynszu (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 8 lutego 2012 r., I ACa 8/12).
• Utrudnienie dostępu do miejsc parkingowych znajdujących się przed centrum handlowym nie może być oceniane jako wada lokalu użytkowego, w sytuacji, gdy najemca nie zagwarantował sobie w umowie miejsc parkingowych dostępnych wyłącznie dla jego klientów i dla dokonywanych przez niego dostaw towarów. Nie jest zatem zasadny argument, że wynajęty lokal z uwagi na niedostępność parkingu nie jest przydatny do prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Nie ulega przy tym wątpliwości, iż w momencie podpisywania umowy wynajmujący może zapoznać się ze sposobem organizacji centrum handlowego oraz dostępnością miejsc parkingowych (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie w wyroku z dnia 2 marca 2017 r., I ACa 2436/15).
• Brak licznika (czy też raczej podlicznika) wody nie uniemożliwia korzystania z lokalu w sytuacji, gdy najemca jest zobowiązany własnym staraniem zawrzeć umowę na pobór energii elektrycznej oraz wody jako odrębny odbiorca (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 lutego 2015 r., VI ACa 574/14).
• Remont ruchliwej ulicy, często uczęszczanej oraz dostępnej zarówno dla pieszych jak i samochodów, który utrudniał, chwilami zaś uniemożliwiał, dostęp do wynajętego lokalu użytkowego nie uzasadnia żądania obniżenia czynszu najmu za czas trwania remontu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 23 maja 2014 r., I ACa 390/14).
• Częściowe zmniejszenie należności za centralne ogrzewanie będzie usprawiedliwione w razie ustalenia, że stopień ogrzania lokalu jest wprawdzie niedostateczny i wskazuje na zmniejszoną użyteczność centralnego ogrzewania, lecz nie czyni go, z punktu widzenia potrzeb najemcy, zupełnie bezużytecznym. W razie zaś tak słabego ogrzania lokalu, że można je uznać za całkowicie bezużyteczne, najemcy przysługuje prawo zwolnienia się w całości od obowiązku uiszczania opłat za centralne ogrzewanie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1965 r., II CR 470/65).
• Wydanie nabywcy lub najemcy świadectwa, które w nieprawdziwy sposób informuje o wielkości energii niezbędnej do zaspokojenia różnych potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub lokalu, jest równoznaczne z tym, że rzecz sprzedana lub wynajęta nie ma wówczas właściwości, o których istnieniu sprzedawca lub wynajmujący zapewnił, odpowiednio nabywcę lub najemcę (M. Szydło, Świadectwa charakterystyki…, s. 62).
• Przez wadę należy rozumieć nie tylko usterki materialne rzeczy najętej, które ograniczają jej przydatność do umówionego lub wynikającego z właściwości rzeczy użytku, ale także okoliczności wpływające na zmniejszenie używalności przedmiotu najmu, np. nadmierny hałas (Gudowski Jacek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, WKP 2017).
• Treść art. 664 § 1 i § 2 k.c. przewiduje odpowiedzialność wynajmującego z tytułu rękojmi zarówno za wady fizyczne przedmiotu najmu – jak i za jego wady prawne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 1973 r., II CR 335/73).
• Fakt opóźnienia się wynajmującego z wydaniem lokalu, nie usprawiedliwia uznania, że przedmiot najmu obciążony jest wadą ograniczającą jej przydatność do umówionego użytku, w rozumieniu art. 664 § 1 k.c (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 września 2014 r., VI ACa 1645/13).

Kto musi udowodnić zasadność obniżki czynszu – najemca czy wynajmujący?

Jeżeli w procesie wynajmujący domaga się zapłaty nieuiszczonych kwoty czynszowych, to na pozwanym najemcy spoczywa ciężar udowodnienia, że najmowany lokal posiadał wadę ograniczającą jego przydatność do umówionego użytku oraz, że dokonał „odpowiedniego obniżenia czynszu” za czas trwania wad (art. 664 § 1 kc) (tak: Sąd Okręgowy w Bydgoszczy w wyroku z dnia 18 września 2014 r., sygn. akt VIII Ga 83/14).

Strona pozwana najpierw powinna więc wykazać, że przedmiot najmu posiadał wady fizyczne, następnie przeprowadzić dowód wpływu tych wad na możliwość korzystania z przedmiotu najmu (a zatem wykazać, że wady zmniejszały jego przydatność z uwagi na cel umowy), następnie zaś przedstawić dowód, że o wadach tych nie wiedziała w momencie zawarcia umowy najmu (lub wady ujawniły się po zawarciu umowy najmu).

Dopiero po przeprowadzeniu dowodu tych okoliczności, uzasadnione byłoby żądanie dopuszczenia dowodu z opinii biegłego jednakże nie celem wykazania tych wad, lecz celem wykazania wysokości czynszu odpowiedniego dla przedmiotu najmu z udowodnionymi wadami (a więc proporcji, w jakiej pozostaje wartość prawa najmu bez wad do wartości tego prawa do przedmiotu najmu dotkniętego udowodnionymi wadami) (tak: Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 28 lutego 2018 roku, sygn. akt I ACa 296/16, oraz  Sąd Rejonowy w Gdyni w wyroku z dnia 7 listopada 2018 r., sygn. akt VI GC 1335/18).

Kiedy najemca odpowiada za wady mieszkania i nie może żądać obniżki czynszu?

Wynajmujący nie powinien odpowiadać za wady powstałe na skutek okoliczności obciążających najemcę (tak m. in. J. Panowicz-Lipska, w: System PrPryw, t. 8, 2011, s. 31, Nb 36; H. Ciepła, w: Gudowski, Komentarz, 2013, Ks. III, cz. 2, art. 664 KC, Nb 3, s. 402, czy też J.Górecki i G. Matusik, Art. 664 KC, [w:] K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Legalis/el. 2017).

Czy członek spółdzielni mieszkaniowej może żądać obniżenia czynszu z powodu wad lokalu?

Członkowi spółdzielni mieszkaniowej przysługuje względem spółdzielni – na podstawie stosowanego w drodze analogii art. 664 § 1 k.c. – roszczenie o zmniejszenie wysokości czynszu w zakresie tych składników, które dotyczą ściśle świadczeń związanych z bieżącą eksploatacją mieszkania (dostarczanie wody, ogrzewanie mieszkania, funkcjonowanie windy). Natomiast żądania obniżenia czynszu nie uzasadniają wady dotyczące samej substancji mieszkania (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 lutego 1979 r., IV CR 491/78).

W razie braku dopływu wody do urządzeń wodno-kanalizacyjnych w lokalach tylko niektórych członków spółdzielni mieszkaniowej, każdy z nich może potrącić należność odpowiadającą wysokości jego udziału w ogólnych kosztach dopływu wody (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 1988 r., III CZP 25/88).

Zajmowanie mieszkania bez tytułu prawnego a obniżenie czynszu z powodu wad

W przypadku, gdy osoba zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego, nie znajdują zastosowania do oceny jej sytuacji przepisy o najmie lokali zawarte w kodeksie cywilnym. Osobie takiej nie przysługuje więc uprawnienie do żądania obniżenia czynszu najmu za czas trwania wad. Zajmowane mieszkanie nie stanowiło bowiem przedmiotu najmu, w szczególności nie było ono objęte porozumieniem stron co do sposobu korzystania z niego. Nie odnoszą się tu również uprawnienia zastrzeżone dla lokatorów na mocy ustawy szczególnej o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 22 maja 2012 r., III Ca 1555/11).

Stosownie natomiast do art. 18 ust. 1 przywołanej ustawy osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. W takiej sytuacji można jedynie żądać kontroli wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z zajmowanego lokalu.

Do kiedy najemca może żądać obniżenia czynszu z powodu wad lokalu?

Problematyka wygaśnięcia uprawnień z tytułu rękojmi za wady przedmiotu najmu ograniczające jego przydatność do umówionego użytku, czy też ewentualnie przedawnienia takiego roszczenia nie była przedmiotem orzecznictwa Sądu Najwyższego.

Istotną kwestią jest tu, czy uprawnienie do żądania obniżenia czynszu najmu jest roszczeniem majątkowym, czy tez niemajątkowym. Artykuł 117 § 1 kc stanowi bowiem, iż z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Wynika z tego więc, że roszczenia nie majątkowe nie ulegają przedawnieniu.

Jeśli uznać, że uprawnienie do żądania obniżenia czynszu nie jest roszczeniem majątkowym, to wobec braku terminu ustawowego wygaśnięcia tego uprawnienia, uprawniony może z niego skorzystać w każdym czasie (tak: Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 23 lutego 2016 r., sygn. akt V ACa 545/15).

Jak długo obowiązuje prawo najemcy do obniżki czynszu za wady mieszkania?

Nawet w przypadku przyjęcia poglądu o majątkowym charakterze uprawnienia do żądania obniżenia czynszu, Art. 664 § 1 i 2 k.c. dotyczący uprawnień najemcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy najętej, ani żaden inny przepis kodeksu cywilnego o umowie najmu nie przewiduje wygaśnięcia uprawnień z tego tytułu na skutek upływu terminu, ani nie pozwala na odpowiednie stosowanie przepisów o rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej, które stanowią (w art. 568 k.c.), że roszczenia z tytułu rękojmi przedawniają się z upływem roku od dnia stwierdzenia wady, przy czym wada musi być stwierdzona w określonym terminie.

Nie ma zatem żadnych podstaw, aby przez analogię przepisy Art. 568 k.c. stosować do uprawnienia do żądania obniżenia czynszu, jak to ma miejsce w odniesieniu do umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane, w stosunku do których przepisy art. 638 k.c. i art. 656 k.c. wprowadzają odpowiednie stosowanie przepisów o rękojmi przy sprzedaży.

Skoro uprawnienie do żądania obniżenia czynszu najmu nie zostało ograniczone żadnym terminem, to uznać należy, że podlega ono przedawnieniu na zasadach ogólnych zgodnie z art. 118 k.c. (sześcioletni termin przedawnienia, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzyletni) (tak: Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 23 lutego 2016 r., sygn. akt V ACa 545/15).

Kiedy zaczyna się przedawnienie roszczenia o obniżenie czynszu z powodu wad?

Stosownie do Art. 120. § 1 kc, bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. Jeżeli zaś wymagalność roszczenia zależy od podjęcia określonej czynności przez uprawnionego, bieg terminu rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stałoby się wymagalne, gdyby uprawniony podjął czynność w najwcześniej możliwym terminie.

Wymagalność roszczenia o obniżenie czynszu najmu z powodu wad zależy od podjęcia określonej czynności (złożenia oświadczenia) przez najemcę. Bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się więc od dnia, w którym najemca mógł najwcześniej takie oświadczenie złożyć.

Uprawnienie do żądania obniżenia czynszu najmu, a więc również jego wymagalność, związane jest z okolicznością stwierdzenia wady rzeczy najętej i okresem czynszu, za który odpowiada najemca. Skoro zgodnie z art. 664 § 1 k.c. najemca może domagać się obniżenia czynszu najmu za czas trwania wad przedmiotu najmu, to oznacza to, że jego roszczenie z tego tytułu dotyczy tylko należności czynszowych za okres, kiedy wady trwały. Bez względu zatem kiedy wada została stwierdzona, najemca nie może się domagać obniżenia czynszu najmu, kiedy wada jeszcze nie istniała.

Jeżeli czynsz najmu z umowy, która wiązała strony był płatny miesięcznie, a obniżenie czynszu z powodu wad dotyczy każdego miesięcznego okresu, w którym wady występowały, to najemca mógł złożyć oświadczenie o żądaniu obniżenia czynszu po zakończeniu danego miesiąca.

Dodać należy, że uprawnienie do żądania obniżenia czynszu najmu nie jest zależne od faktu zakończenia stosunku najmu. To dotyczy jedynie uprawnienia do wypowiedzenia umowy najmu – nie można wszak wypowiedzieć umowy już nieistniejącej (tak: Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 23 lutego 2016 r., sygn. akt V ACa 545/15).

Moment dowiedzenia się przez wynajmującego o oświadczeniu najemcy o obniżeniu czynszu

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy w wyroku z dnia 18 września 2014 r., sygn. akt. VIII Ga 83/14, podkreślił, że skutki prawne określone w art. 664 § 1 i 2 k.c. w razie wystąpienia przesłanek w nich zawartych powstaną tylko wtedy, jeżeli najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika skorzystanie z tych uprawnień.

Jeżeli przed wytoczeniem powództwa pozwany najemca nie złożył oświadczenia z którego wynikałoby skorzystanie z któregokolwiek z nich, zdaniem sądu o tym, że pozwany chce korzystać z powyższych uprawnień powód mógł dowiedzieć się z treści wniesionego przez pozwanego w sprawie sprzeciwu od nakazu zapłaty.

Czy najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminu z powodu wad lokalu?

Art. 664 § 2 k.c. pozwala najemcy na wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Powyższe akceptują przedstawiciele doktryny prawa stwierdzając, że jeżeli rzecz ma wadę usuwalną, która uniemożliwia przewidziane w umowie jej używanie lokalu*, najemca powinien zawiadomić wynajmującego o potrzebie usunięcia wady (art. 664 par.2 k.c.) i wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin na usunięcie wady. Po bezskutecznym upływie terminu, najemca może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym. Za czas trwania wady nie powinien być pobierany czynsz. Najemcy przysługuje więc zwolnienie z obowiązku uiszczania czynszu. (tak : J. Panowicz – Lipska w: System PrPryw, t.8, 2011, Nb 38, s. 33; H. Ciepła, w: Gudowski. Komentarz, 2013, Ks. III, cz. 2, art. 664 kc, Nb13, s. 403; A.M. Niżankowska, F. Wejman, Rękojmia, s. 130; J. Jacyszyn, Najem, s. 177; wyr. SA w Poznaniu z 1.04.2015 r., I ACa 1342/14. Legalis; wyr. SA w Warszawie z w Warszawie 30.09.2013 r. I ACa 330/13, Legalis).

W przypadku natomiast, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (Art. 682 k.c.).

Obniżenie czynszu a przepisy ogólne o nienależytym wykonywaniu zobowiązań

Uprawnienia i obowiązki najemcy związane z dochodzeniem roszczeń związanych z wadami rzeczy nie są wyłącznie uregulowane w art. 664 k.c., ale wynikają również z art. 663 k.c., 666 par. 2 k.c. oraz ogólnych przepisów o wykonaniu i skutkach niewykonania zobowiązań. Przepisy art. 664 k.c. o odpowiedzialności za wady rzeczy najętej nie wyłączają bowiem stosowania przepisów o odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 i n. k.c.).

Przepis art. 664 k.c., reguluje odpowiedzialność wynajmującego z tytułu rękojmi za wady i stanowi źródło uprawnień przysługujących najemcy, a nie podstawę prawną zwolnienia się nierzetelnego wynajmującego z odpowiedzialności kontraktowej na zasadach ogólnych (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 27 maja 2019 r., sygn. akt II C 483 /18).

Żądanie obniżenia czynszu najmu a rękojmia

Rękojmia za wady przedmiotu najmu uregulowana jest w art. 664 k.c., a uzupełniona i częściowo zmodyfikowana odnośnie najmu lokalu w art. 682 k.c. Przepisy pozakodeksowe, w tym ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, nie zawierają żadnych postanowień dotyczących rękojmi przy najmie lokali, wobec tego przyjąć należy, że do najmu lokali podlegającego wymienionej tu ustawie stosuje się przywołane wyżej regulacje kodeksowe (tak: System Prawa Prywatnego, Tom 8, Prawo zobowiązań – część szczegółowa, pod red. J. Panowicz-Lipskiej, C.H.Beck, Instytut Nauk Prawnych PAN, Warszawa 2004 r., str. 110-111).

Odszkodowanie za wady lokalu

W sprawie sygn. akt II C 483 /18 Sąd Okręgowy w Łodzi uznał, że roszczenie powódki z tytułu wyrównania szkody majątkowej obejmowało równowartość opłat poniesionych z tytuł najmu pokoju hotelowego w czasie istnienia wad najętego przedmiotu, na podstawie  art. 471 k.c. w związku z art. 472 k.c. W myśl bowiem art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności (art. 472 k.c.).

Powołany przepis przewiduje odpowiedzialność odszkodowawczą kontrahenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Przesłankami tej odpowiedzialności jest powstanie szkody, zachowanie kontrahenta wyrażające się niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania o charakterze zawinionym i bezprawnym, oraz związek przyczynowy między wyżej wskazaną szkodą a zachowaniem kontrahenta. W art. 471 k.c. zawarte jest domniemanie, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło na skutek okoliczności za które dłużnik ponosi odpowiedzialność.

Przy odpowiedzialności kontraktowej ciężar dowodu (art. 6 kc) rozkłada się następująco: wierzyciel ma wykazać istnienie stosunku zobowiązaniowego oraz jego treść, fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, jak również poniesioną szkodę. Nie musi natomiast udowadniać, że wykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło na skutek okoliczności za które dłużnik ponosi odpowiedzialność (a więc przede wszystkim winy dłużnika).

Tym samym to na dłużnika przerzucony został obowiązek wykazania, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło na skutek okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Z reguły oznacza to konieczność wykazania, że taka sytuacja wystąpiła, jako skutek zdarzeń niezawinionych przez dłużnika, (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2005r. w sprawie V CK 869/04, publ. LEX nr 150649 ).

Obniżenie czynszu za wady mieszkania – rola adwokata

Zmagasz się z wadami wynajmowanego mieszkania, takimi jak wilgoć, nieszczelne okna czy problemy z ogrzewaniem? Masz prawo do obniżenia czynszu. Adwokat z Krakowa pomoże Ci ocenić sytuację, przygotować pismo do właściciela i – jeśli trzeba – dochodzić Twoich praw w sądzie.