Istota umowy najmu okazjonalnego

Stosownie do art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r., umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (ust. 1).

 

Umowa najmu okazjonalnego – zalety dla wynajmującego (właściciela lokalu)

Główna zaleta umowy najmu okazjonalnego lokalu dotyczy interesów wynajmującego i polega na możliwości skorzystania z szybkiej ścieżki egzekucji i łatwego wyeksmitowania najemcy, gdyż – zgodnie z art. 19a ust. 2 ochr. pr. lok.– składa on w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji (któremu sąd może na wniosek właściciela nadać klauzulę wykonalności w razie niezrealizowania przez najemcę żądania opróżnienia lokalu, art. 19d ust. 4) oraz wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wynajmowanego. Do najmu okazjonalnego, ze względu na jego specyfikę, nie stosuje się większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, o ile właściciel lokalu dokonał zgłoszenia zawarcia umowy w urzędzie skarbowym (art. 19e ochr. pr. lok.).

 

Forma zawarcia i zmiany umowy najmu okazjonalnego lokalu

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ochr. pr. lok.)

 

Załączniki do umowy najmu okazjonalnego lokalu

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu do opróżnienia przez najemcę lokalu (żądanie z art. 19d ust. 2 ochr. pr. lok.), które następuje po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu;
  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
  • oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

 

Utrata możliwości zamieszkania najemcy w lokalu, w którym mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu

W razie utraty możliwości zamieszkania przez najemcę w lokalu, w którym mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie właściciela innego lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny, pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego lokalu na piśmie, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia (art. 19a ust. 3 ochr. pr. lok.).

 

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego z powodu zaległości czynszowych

Zgodnie z art. 11 ust 1 pkt 2 ochr. pr. lok., nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

 

Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 czerwca 2006 r., sygn. akt III CZP 30/06 (publ. OSN 2007/3/41) wskazując, że szczególną podstawę wypowiedzenia najmu okazjonalnego przewiduje art. 19d ust. 5, zgodnie z którym w razie niedopełnienia przez najemcę obowiązku z art. 19a ust. 3 (konieczność poinformowania właściciela o utracie przez najemcę możliwości zamieszkania w innym lokalu), właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. Poza tym właściciel będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy w trakcie jej trwania z przyczyn przewidzianych w art. 11 ust. 2 pkt 1-3 (o ile zgłosi zawarcie umowy w urzędzie skarbowym, art. 19 e).

 

Przyznanie stronie umowy najmu okazjonalnego lokalu uprawnienia do dowolnego wypowiedzenia umowy

W świetle przepisu art. 673 § 3 k.c. swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne, gdyż ustawa wymaga, aby strony określiły w umowie wypadki, kiedy będzie to możliwe. Wprawdzie nie zostało sprecyzowane, jak ma wyglądać określenie tych „wypadków”, natomiast niewątpliwie nie jest wystarczające przyznanie stronom blankietowego uprawnienia do wypowiedzenia umowy.

Postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umowy zawartej na czas oznaczony, jest sprzeczne z naturą takiego stosunku oraz z przepisem ustawy, a w konsekwencji nieważne (art. 58 § 1 i 3 k.c.). Wobec powyższego pisemne oświadczenie właściciela o wypowiedzeniu umowy nie może wywołać skutku (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 30 czerwca 2014 r. sygn. akt XV Ca 217/14).

 

Nie budzi natomiast wątpliwości, że na skutek zgodnych oświadczeń woli strony mogą rozwiązać umowę przed upływem terminu, na jaki została zawarta.

 

Forma zgodnych oświadczeń stron o rozwiązaniu przed terminem umowy najmu okazjonalnego lokalu

Z art. 19a ust. 6 ochr. pr. lok. wynika, że forma pisemna pod rygorem nieważności zastrzeżona została jedynie dla zawarcia i zmiany umowy najmu okazjonalnego.

Zgodnie z art. 77 § 2 k.c., jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron powinno być stwierdzone pismem. Jest to jednak w tym wypadku forma pisemna zastrzeżona wyłącznie dla celów dowodowych (tak również: Sąd Najwyższy np. w wyroku z 14.06.2013r., V CSK 330.12, LEX nr 1360344).

 

Na tle zmiany umowy Sąd Najwyższy przyjmuje, że sformułowania „stwierdzone pismem” nie można utożsamiać z koniecznością złożenia oświadczenia woli na piśmie przez obie strony, gdyż chodzi tu o potwierdzenie na piśmie dla celów dowodowych samej zmiany umowy, która mogła zostać dokonana w dowolnej formie. Stąd też „stwierdzenie pismem”, o jakim mowa w art. 77 k.c., może pochodzić tylko od jednej ze stron (tak: wyrok Sądu Najwyższego z 22 grudnia 2005r., sygn. akt V CSK 8/05, LEX nr 1096047 ).

W kontekście powyższej tezy, Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z dnia 30 czerwca 2014 r. sygn. akt XV Ca 217/14 uznał, że stanie faktycznym, gdzie formę pisemną pod rygorem nieważności strony w samej umowie zastrzegły dla jej zmian i uzupełnień oraz dla wypowiedzenia umowy, to pismo najemcy, w którym ten wyraźnie powołał się na oświadczenie powoda o chęci rozwiązania umowy najmu, oraz uzgodnienia dotyczące terminu wyprowadzki – można traktować jako stwierdzenie pismem w rozumieniu art. 77 § 2 k.c. Gdyby zaś zakładać, że art. 77 § 2 k.c. wymaga formy pisemnej dla oświadczeń woli obu stron o rozwiązaniu umowy, to w myśl art. 74 § 2 k.c., mimo niezachowania tej formy, dowód ze świadków lub z przesłuchania stron na fakt dokonania tej czynności był dopuszczalny, gdyż został on uprawdopodobniony za pomocą wspomnianego wyżej pisma.

 

Kaucja zabezpieczająca przy umowie najmu okazjonalnego lokalu

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu (art. 19a ust. 4).

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.

 

Obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego

Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1). Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.

W przypadku niedopełnienia powyższego obowiązku nie stosuje się przepisów art. 19c (wysokość czynszu i opłat) i art. 19d (wygaśnięcie umowy i żądanie opróżnienia lokalu).

 

Opłaty pobierane przez właściciela lokalu

Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej (Art. 19c ust. 1).

 

Podwyższenie czynszu najmu okazjonalnego lokalu

Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie (Art. 19c ust. 2). 

 

Wygaśnięcie umowy najmu okazjonalnego lokalu

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy (Art. 19d ust 1).

 

Żądanie opróżnienia lokalu przy umowie najmu okazjonalnego lokalu

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela (Art. 19d ust. 2).

Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:   

  • oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
  • wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
  • termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

 

Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu

W przypadku bezskutecznego upływu terminu określonego w żądaniu o opróżnienie lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który zawiera oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Do wniosku załącza się:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
  • dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
  • potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.

 

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.

 

Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów stosowane do umowy najmu okazjonalnego lokalu

Zgodnie z art. 19e ochr. pr. lok. do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów nie stosuje się, z wyjątkiem:

  • Art. 2: definicje ustawowe, w tym definicję właściciela (jako wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu), oraz lokalu;
  • Art. 6 ust. 3: zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
  • Art. 10 ust. 1–3: obowiązek lokatora do niezwłocznego udostępnienia lokalu w celu usunięcia awarii, oraz przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu
  • Art. 11 ust. 2 pkt 1–3: możliwość wypowiedzenia stosunku prawnego przez właściciela, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

    – narusza swoje obowiązki związane z używaniem lokalu;

    – jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;

    – wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;

  • Art. 13: uprawnienie innego lokatora lub właściciela innego lokalu w tym budynku do wytoczenia powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia, oraz uprawnienie współlokatora do wytoczenia powództwa o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
  • Art. 18 ust. 1 i 2: obowiązanie osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego do uiszczania comiesięcznego odszkodowania w wysokości, jaką właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu
  • Art. 19a–19d: przywołanych regulacji o najmie okazjonalnym lokalu
  • Art. 25d pkt 2: nieprzysługiwanie dłużnikowi prawa do tymczasowego pomieszczenia,

Powyższe z zastrzeżeniem że właściciel dokonał zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.

 

 

 

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Protected with IP Blacklist CloudIP Blacklist Cloud