Istota umowy dożywocia

Istotą umowy dożywocia jest zapewnienie zbywcy przez nabywcę nieruchomości utrzymania w taki sposób, aby zbywca nie musiał ponosić podstawowych kosztów utrzymania – przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008r., sygn. III CSK 359/07).  Świadczenie dożywotnika ma więc swój odpowiednik (równoważnik) w świadczeniu nabywcy nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia dla kwestii odpłatności to, czy świadczenie nabywcy odpowiada dokładnie wartości nieruchomości.

 

Alimentacyjna funkcja umowy dożywocia

W świetle art. 908 § 1 k.c. umowa dożywocia polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Podstawową funkcją umowy dożywocia jest więc funkcja alimentacyjna, zapewnia ona bowiem zbywcy dożywotnie utrzymanie w zakresie i na zasadach ustalonych w umowie.

Należy też wskazać, że umowa ta stanowi źródło powstania pomiędzy stronami więzi typowych dla stosunków alimentacyjnych mających swoje źródło w ustawie, stąd też łączy w sobie elementy majątkowe z elementami stosunków osobistych. Zgodnie z art. 908 § 1 k.c., w braku odmiennej umowy, nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

 

Ustawowo określony zakres świadczeń wyraźnie wskazuje zatem na dążenie do zapewnienia dożywotnikowi środków utrzymania, jak też przesądza o konieczności pozostawania stron w bezpośredniej ze sobą styczności i bliskich stosunkach osobistych (tak: wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków z dnia 10 grudnia 2013 r., sygn. akt I C 922/13).

 

Zwrot kosztów utrzymania poniesionych niezasadnie przez dożywotnika

Poniesienie przez dożywotnika kosztów, które zgodnie z treścią umowy dożywocia winien był ponieść zobowiązany powoduje po stronie zobowiązanej z umowy dożywocia uzyskanie korzyści majątkowej bez podstawy prawnej, do czego ma zastosowanie art. 405 k.c. (bezpodstawne wzbogacenie). Sąd Okręgowy w Łomży w wyroku z dnia 29 sierpnia 2013 r., sygn. akt I Ca 210/13, uznał w tym przedmiocie, że bez znaczenia był fakt, że licznik, który odmierza energię zużywaną w domu jest zapisany na powoda (dożywotnika), zaś licznik siłowy do podgrzewania wody – na pozwaną. Roszczenie dożywotnika o zwrot poniesionych wydatków na energię elektryczną Sąd uznał za uzasadnione.

 

Interpretacja czy dana umowa jest umową dożywocia

Zawarta przez strony umowa winna być wykładana zgodnie z regułami wyrażonym w art. 65 § 1 k.c., a stosownie do tego przepisu oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Natomiast § 2 tego przepisu stanowi, że w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

Wykładnia oświadczeń woli złożonych przy zawarciu umowy nie może bazować na samym tylko jej tekście, nawet jeśli tekst ten zostanie utrwalony w formie aktu notarialnego.

 

Stąd więc należy mieć również na uwadze, iż w danej sprawie, jeżeli strony określiły w umowie, że zawierają „umowę darowizny”, nie może to zostać potraktowane jako swoista „kwalifikacja” czynności przez same strony, a tym bardziej posiadająca znaczenie wiążące dla sądu (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2006 r., sygn. akt IV CSK 172/06). Jednak element ten podlega uwzględnieniu w ramach wykładni oświadczenia woli i nie jest dla niego obojętny, gdyż stanowi dla sądu wskazówkę istotną dla ustalenia znaczenia i celu oświadczeń woli. W takim, ale też tylko sensie, sąd winien mieć na uwadze nazwę umowy użytą przez strony, pamiętając o tym, że zawsze cel uzgodniony w konkretnej umowie ma pierwszeństwo przed celem typowym oraz, że nazwa nadana umowie przez strony nie decyduje o jej charakterze.

 

Sąd Okręgowy w Płocku w wyroku z dnia 20 stycznia 2016 r., sygn. akt: IV Ca 826/15, na kanwie sprawy o stwierdzenie, czy dana umowa miała charakter umowy dożywocia, czy też umowy darowizny orzekł, że wykładnia treści przedmiotowej umowy nie pozwalała na przyjęcie, iż wolą stron było nawiązanie między nimi węzła zobowiązaniowego w postaci umowy o dożywocie. Takiej bowiem kwalifikacji sprzeciwiał się po pierwsze, brak jednoznacznego wskazania w umowie, że przeniesienie przedmiotu darowizny (udziału w gospodarstwie rolnym wraz z ciągnikiem) nastąpił „w zamian” za świadczenia, wręcz przeciwnie w umowie wyraźnie wskazano jest, iż powódka „daruje” udział w przedmiotowym gospodarstwie.

Zawarte w akcie notarialnym oświadczenia (klauzule umowne) pozwanego co do nieodpłatnego ustanowienia na nabytej nieruchomości dożywotniej osobistej służebności mieszkania, zapewnienia dożywotniej opieki osobistej, prawa swobodnego poruszania się po obejściu oraz wyprawienia pogrzebu, zostały natomiast przez Sąd Okręgowy zinterpretowane jako dodatkowe postanowienia umowne, nie zaś zobowiązania w zamian których, właściciel zobowiązał się do przeniesienia własności na nabywcę. Sąd Okręgowy uznał, iż to pozwany (domniemany zobowiązany) wyraził wolę ich ustanowienia i uczynił to, co do zasady w sposób nieodpłatny, nie były to zaś obowiązki nałożone na niego przez powódkę (domniemana dożywotniczka).

 

Po drugie, okoliczność, że świadczenia zobowiązanych nie spełniały wszystkich wymogów, aby można było je uznać za służące zaspokojeniu potrzeb zbywcy w taki sposób, że nie musi już przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych potrzeb życiowych, skoro nie obejmowały one tak fundamentalnych dla utrzymania życia spraw, jak wyżywienie i ubranie.

Po trzecie wreszcie, same strony nadały tej czynności prawnej nazwę „umowa darowizny” i tak konsekwentnie ją traktowały, o czym najlepiej świadczy fakt, zawarcie w przedmiotowej umowie stosownych postanowień charakterystycznych dla umowy darowizny.

 

Sąd Okręgowy przyjął, że z samego faktu niezaprzeczenia przez pozwanego w toku całego postępowania, że strony nie łączyła umowa dożywocia, nie sposób wyciągać wniosku co do charakteru prawnego zawartej przez strony umowy. Istniały zatem istotne podstawy do przyjęcia, że świadczenie darczyńcy było w subiektywnym odczuciu stron bezpłatne, tzn. niezależne od uzyskania korzyści w postaci wspomnianych świadczeń, zaś zamiarem darczyńcy było przysporzenie korzyści obdarowanemu kosztem własnego majątku.

W takim stanie faktycznym, zdaniem Sądu Okręgowego, skoro strony zawarły umowę darowizny, a pozwany obciążył swoją nieruchomość służebnością osobistą na rzecz powódki, nie było możliwe zastosowanie instytucji prawnej, przewidzianej w art. 913 k.c., charakterystycznej dla umowy dożywocia, która nie została przez strony zawarta.

 

Z kolei w sprawie sygn. akt II Ca 415/17, która rozstrzygnięta została przez Sąd Okręgowy w Kaliszu II Wydział Cywilny Odwoławczy wyrokiem z dnia 9 listopada 2017 r. przyjęto, że istotą umowy dożywocia jest zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania. Przepis art. 908 § 1 k.c. wskazuje na ten warunek jako na istotę treści tego stosunku prawnego. W dalszym ciągu dopiero definiuje obowiązki nabywcy wynikające z ustawy w braku odmiennej umowy. Wynika z tego, że umowa między stronami decyduje o zakresie praw i obowiązków ale te prawa i obowiązku muszą zmierzać do dożywotniego utrzymania zbywcy.

Natomiast z umowy zawartej między stronami postępowania, które toczyło się przed Sądem Okręgowym, okoliczność ta nie wynikała. W umowie tej mówiło się bowiem o dostarczeniu „wyżywienia, pomocy i opieki lekarskiej w razie potrzeby”. Nie chodziło więc o zapewnienie dożywotniego utrzymania zbywcy (nawet w określonej tylko w umowie części) ale o pewne świadczenia, które nie stanowiły bezwarunkowego obowiązku nabywcy ale konkretyzowały się w bardzo niejasno określonych okolicznościach, które kryły się w umowie pod sformułowaniem „w razie potrzeby”. Tego typu umowa nie wyczerpywała zatem znamion ustawowych umowy nazwanej określonej w art. 908 § 1 k.c.

 

Umowa dożywocia a umowa darowizny

Nie można rozszerzać pojęcia „darowizny” na umowę dożywocia. Nie jest tutaj potrzebna ani wykładnia systemowa, ani funkcjonalna. Nawet w razie obiektywnej niewspółmierności świadczeń w umowie dożywocia nie ma nawet częściowej darowizny.

Ze względu na to, iż czas trwania, a także rodzaj świadczeń nabywcy nieruchomości, a przy tym samym globalny ich rozmiar zależy od elementu przypadkowego, jakim jest długość życia osoby uprawnionej (dożywotnika) oraz zakres jego potrzeb, umowa dożywocia należy do umów losowych. Z mocy art. 908 § 1 k.c. świadczenia obu stron mają w umowie dożywocia charakter wzajemny.

 

Zgodnie z art. 487 § 2 k.c. i dominującym poglądem doktryny element wzajemności ocenia się z punktu widzenia subiektywnego, a nie ekonomicznej wartości świadczeń, którą zresztą i tak trudno określić, ze względu na losowy charakter umowy dożywocia. Z tego powodu stanowczo za niezgodne z obowiązującym prawem uznać należy kwalifikowanie konkretnie zawieranych umów jako umów dożywocia mieszanych z darowizną (negotium onerosum mixtum cum donatione) ze względu na obiektywną niewspółmierność świadczeń (tak: system Prawa prywatnego pod red. Z. Radwańskiego, tom 8, str. 618).

 

Umowa dożywocia a zachowek

Wartość nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, tj. w wykonaniu umowy dożywocia (art. 908 k.c.) nie dolicza się do substratu zachowku. Dożywocie jest umową wzajemną i odpłatną i również przy literalnym ujmowaniu darowizny w rozumieniu przepisów o zachowku nie może ona mieć znaczenia z tego punktu widzenia. Nawet w razie obiektywnej niewspółmierności świadczeń nie ma tutaj częściowej darowizny. Ze względu na wyraźne wyróżnienie dożywocia jako odrębnego typu umowy wzajemnej nie da się obronić poglądu, że w razie niewspółmierności świadczeń jest to darowizna obciążona obowiązkiem świadczenia ( donatio sub modo) (tak: „Zachowek w polskim prawie spadkowym” Paweł Księżak, Wyd. 2, Lexis Nexis, Warszawa 2012, str. 315, oraz wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 11 września 2014 r., sygn. akt I C 738/13).  

 

Również zgodnie z poglądem Pawła Księżaka, wartość nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, tj. w wykonaniu umowy dożywocia (art. 908 k.c.) nie dolicza się do substratu zachowku. Dożywocie jest umową wzajemną i odpłatną i również przy literalnym ujmowaniu darowizny w rozumieniu przepisów o zachowku nie może ona mieć znaczenia z tego punktu widzenia. Nawet w razie obiektywnej niewspółmierności świadczeń nie ma tutaj częściowej darowizny. Ze względu na wyraźne wyróżnienie dożywocia jako odrębnego typu umowy wzajemnej nie da się obronić poglądu, że w razie niewspółmierności świadczeń jest to darowizna obciążona obowiązkiem świadczenia (donatio sub modo) (tak: „Zachowek w polskim prawie spadkowym” Paweł Księżak, Wyd. 2, Lexis Nexis, Warszawa 2012, str. 315, oraz wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 17 października 2013 r., sygn. akt I ACa 1068/13).

 

Nieruchomość będąca przedmiotem umowy dożywocia

Przedmiotem umowy może być każda nieruchomość (gruntowa lub lokalowa), udział we współwłasności nieruchomości, jak też prawo użytkowania wieczystego. W orzecznictwie przyjmuje się, że byt umowy dożywocia nie zależy od tego, by objęła ona całą nieruchomość. Przepis art. 908 § 1 k.c. nie zawiera takiego wymogu. Nie może budzić zatem wątpliwości, że przedmiotem umowy dożywocia może być także udział we współwłasności (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1998 r., sygn. akt III CKN 219/98, LEX nr 56814).

Zatem przedmiotem przeniesienia na nabywcę w rozumieniu art. 908 k.c. może być jedynie prawo własności, a nie jakiekolwiek prawo, w tym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jedynie przeniesienie własności nieruchomości przy spełnieniu pozostałych przesłanek określonych w art. 908 § 1 k.c. świadczyć będzie o zawartej między stronami umowy dożywocia.

 

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 października 2014 r. (V CSK 653/13, LEX nr 1514819) stwierdził, że można w zamian za utrzymanie do końca życia oddać innej osobie nie tylko własność nieruchomości, ale też inne prawa lub rzeczy. Wtedy jednak takiej umowy nie należy nazywać dożywociem, a umową nienazwaną (tak też: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 25 lutego 2015 r., sygn. akt VI ACa 581/14).

 

Umowa dożywocia a dożywotnie prawo użytkowania nieruchomości

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 marca 1998 r., sygn. akt III CKN 219/98 uznał, że przedmiotem umowy dożywocia może być także udział w nieruchomości. Nie oznacza jednak, że dopuszczalne jest także ustanowienie służebności mieszkania na udziale we własności.

Wypada bowiem zauważyć, że ustanowienie służebności mieszkania nie jest obligatoryjnym  elementem umowy o dożywocie (art. 908 § 1 k.c.). W art. 908 § 2 k.c. wskazano jedynie, że zawarte w takiej umowie zobowiązania nabywcy nieruchomości do ustanowienia użytkowania, służebności mieszkania lub innej służebności osobistej należą do treści prawa dożywocia (tak też: postanowienie Sądu Okręgowego w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 12 lutego 2014 r.,  sygn. akt III Ca 1795/13).  

 

Forma zmiany umowy dożywocia

Umowa dożywocia, jako umowa o charakterze zobowiązującym podlega zasadzie swobody umów (art. 353 1 kc), co znalazło wyraz w zapisanej w treści art. 908 § 1 k.c. formule „w braku odmiennej umowy”. Owa swoboda jednakże może być realizowana w ramach obowiązujących przepisów kodeksu cywilnego o formie czynności prawnych, tj. art. 77 k.c. Zgodnie z jego paragrafem 1 uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. Zawarta w wymaganej dla jej ważności formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.) umowa dożywocia może być zatem ważnie zmieniona przy zastosowaniu takiej samej formy.

Ustne ustalenia stron w tym względzie nie mogą wywrzeć oczekiwanego przez strony skutku w postaci prawnie wiążącej zmiany sposobu wywiązywania się z umowy dożywocia (np. co do obciążenia stron kosztami poboru energii eklektycznej i ogrzewania wspólnie zajmowanego domu) (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Łomży z dnia 29 sierpnia 2013 r., sygn. akt I Ca 210/13).

 

Zakres prawa dożywocia

Treść prawa dożywocia, a więc zakres zobowiązania się nabywcy nieruchomości do dożywotniego utrzymania zbywcy lub bliskich mu osób, określać powinna i to w sposób szczegółowy umowa dożywocia. Umowa powinna dokładnie określać rodzaj i wielkość świadczeń. Poprawnie sporządzona umowa pozwala uniknąć częstych konfliktów pomiędzy stronami umowy dożywocia na gruncie zdefiniowania wzajemnych uprawnień i obowiązków.

Ukształtowanie obowiązków nabywcy w umowie o dożywocie ma charakter dyspozytywny, a więc stronom pozostawia się określenie zakresu świadczeń spełnianych na rzecz dożywotnika. Zawsze jednak polegać one muszą na trwałym zapewnieniu środków utrzymania. Wydaje się również, że wynikająca z art. 908 § 1 in fine k.c. powinność sprawienia na własny koszt pogrzebu, różna od pozostałych obowiązków, polegających na dostarczeniu środków utrzymania, musi być jednak elementem umowy o dożywocie (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Elblągu I Wydział Cywilny z dnia 19 grudnia 2018 r., sygn. akt I Ca 275/18).

 

Natomiast przepis art. 908 § 1 k.c. zawiera w sobie regułę interpretacyjną, wypełniającą nieprecyzyjne postanowienia umowne.

 

Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków Wydział I Cywilny w wyroku z dnia 10 grudnia 2013 r., sygn. akt I C 922/13 orzekł, że brak było powodów, dla których pozwani (zobowiązani) mieliby dodatkowo ponosić koszty generowane przez powódkę (dożywotnika), wiązane ze zużyciem gazu, prądu, zakupu leków i okularów korekcyjnych. Sąd zauważył, że dożywotniczka zajmowała lokal pozwanych, nie ponosiła więc kosztów utrzymania lokalu, zaś generowała koszty zużycia prądu i gazu, których by nie było gdyby powódka przeprowadziła się do pozwanych. Powódka nie udowodniła również, aby musiała zażywać leki, których kosztami chce obciążyć pozwanych, ani nie wykazała, że zachodziła konieczność zakupu nowych okularów.

Sąd wskazał, że nieuzasadniona była postawa dożywotniczki, która chciała obciążyć pozwanych wszelkimi kosztami związanymi z utrzymaniem jej osoby, powołując się, że pozwani otrzymali prawo własności lokalu mieszkalnego o znacznej wartości. Co prawda pozwani byli właścicielami tego lokalu, ale nie mogli nim swobodnie rozporządzać, czerpać korzyści, bowiem nigdy nie zostało przeniesione na nich posiadanie nieruchomości. Taki stan został uzgodniony między stronami, a domaganie się przez powódkę dalszych kosztów, nie uregulowanych w umowie, i nie będących niezbędnymi kosztami utrzymania, w tej konkretnej sytuacji, zdaniem sądu było nieuzasadnione.

 

Sąd wskazał, że żądnie powódki zmierzało do zobowiązania pozwanych do płacenie renty powódce (913 kc). Treść dożywocia została natomiast określona przepisem względnie obowiązującym (art. 908 § 1 k.c.). W ramach dożywocia nabywca nieruchomości zobowiązany jest bowiem zapewnić dożywotnikowi utrzymanie, to jest przyjąć go jako domownika, dostarczyć mu wyżywienia, ubrania, światła, opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie. Obowiązkiem nabywcy nieruchomości w ramach tego stosunku jest więc w zasadzie spełnianie takich świadczeń na rzecz dożywotnika, które zaspokoją jego potrzeby w taki sposób, aby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych. W ocenie Sądu powódka nie musiała zdobywać środków na zaspokojenie niezbędnych potrzeb życiowych bowiem były one dostarczane jej przez pozwanych. Okulary korekcyjne i leki, o których powódka szczegółowo nic nie napisała w pozwie, zdaniem Sądu nie stanowiły niezbędnych potrzeb życiowych powódki.

 

Losowy charakter umowy dożywocia  

Umowa dożywocia należy do umów wzajemnych (art. 487 § 2 k.c.). W przypadku umowy o dożywocie nie występuje klasyczny przykład ekwiwalentności świadczeń (tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 marca 2013 r., sygn. akt II FSK 1398/11, LEX nr 1293237).

Jest to skądinąd oczywiste jeśli zważy się, że z uwagi na nieprzewidywalną długość życia oraz potrzeb dożywotnika umowa dożywocia jest umową losową, w przypadku której nie sposób ustalić, czy świadczenie drugiej strony tej umowy dokładnie odpowiada (będzie odpowiadać) wartości nieruchomości (tak też: postanowienie Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 25 marca 2014 r., sygn. akt XV Ca 1801/13).

 

Czas trwania dożywocia

Czas trwania świadczeń nabywcy nieruchomości jest uzależniony od długości życia dożywotnika lub jego osoby bliskiej. Nie da się zatem z góry określić, jak długo nabywca nieruchomości będzie zobowiązany do spełniania świadczeń.

 

Wartość świadczeń z umowy dożywocia

Nie jest zatem również możliwa choćby przybliżona ocena globalnej wartości tych świadczeń w chwili zawierania umowy. Nie można przecież wykluczyć, że śmierć dożywotnika nastąpi np. w ciągu kilku miesięcy po zawarciu umowy dożywocia. Obciążenie nabywcy w odniesieniu do wartości nieruchomości byłoby zatem niewielkie. Z drugiej strony możliwe jest przecież, że nabywca nieruchomości będzie zobowiązany do spełniania świadczeń przez kilka, a nawet kilkadziesiąt lat. W takim wypadku całkowita wartość świadczeń nabywcy nieruchomości może przekroczyć wartość nieruchomości. Co więcej, nie wszystkie świadczenia nabywcy nieruchomości mają wymierną wartość ekonomiczną. Obowiązki nabywcy mogą przecież polegać, jak stanowi art. 908 § 1 k.c. na “przyjęciu zbywcy, jako domownika, (…) zapewnieniu mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowaniu w chorobie”.

 

Nieekwiwalentności świadczeń z umowy dożywocia

Losowy charakter umowy dożywocia dopuszcza możliwość powstania nieekwiwalentności świadczeń z uwagi na niemożliwy do przewidzenia w chwili zawierania umowy czas trwania życia dożywotnika. Nie sposób zatem w chwili zawierania umowy o dożywocie, która w zakresie obowiązków nabywcy nieruchomości odpowiada niemal literalnie treści art. 908 § 1 k.c., dokonać oceny ekwiwalentności świadczeń stron. Nie budzi przy tym wątpliwości, że dla zastosowania art. 388 k.c. (wyzysk) decydujące znaczenie ma zestawienie wartości świadczeń wzajemnych w chwili zawarcia umowy (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 września 2014 r., sygn. akt VI A Ca 1851/13).

 

Umowa dożywocia a przeniesienie ruchomości lub innego prawa na zobowiązanego

Fakt, że umowa dożywocia może mieć za przedmiot tylko nieruchomość, nie oznacza, że nieważna (art. 58 § 1 k.c.) będzie każda umowa, mocą której jedna ze stron przeniesie na rzecz drugiej, przysługujące jej inne prawo niż prawo własności, w zamian za opiekę.

Zasada swobody umów wyrażona w art. 353 1 k.c. stwarza podmiotom możliwość kształtowania stosunków zobowiązaniowych innych niż typowe. Mogą one też wzorować się na umowach nazwanych, ale określając łączący ich stosunek zobowiązaniowy dokonywać pewnych modyfikacji lub uzupełnień, kreując w ten sposób bardziej odpowiedni dla nich instrument prawny. Zasada swobody umów oznacza zatem, że strony umowy mogą ukształtować jej treść według swego uznania, powołując do życia taki stosunek zobowiązaniowy, jaki odpowiada ich interesom.

 

Granice swobody umów określone w art. 353 1 k.c. odnoszą się do treści umowy oraz do celu stosunku prawnego kształtowanego przez strony (tak: wyrok Sąd Najwyższego z dnia 20 marca 2014 r., sygn. akt II CSK 290/13, niepubl. i powołane tam orzecznictwo). Sąd Najwyższy na uzasadnienie powyższego poglądu stwierdził, że stanowisko, że łącząca strony umowa jest nieważna jako sprzeczna z art. 908 § 1 k.c. byłoby zasadne tylko przy przyjęciu, że nie jest dopuszczalna umowa przeniesienia innego prawa niż prawo własności nieruchomości w zamian za opiekę i że wolą stron umowy faktycznie było zawarcie umowy dożywocia. Sąd Najwyższy podkreślił, że obu założeń nie sposób uznać za słuszne.

Pierwsze z nich prowadziłoby do ograniczenia swobody dysponowania swoją własnością i prawami podlegającymi nieograniczonemu obrotowi. Zdaniem Sądu Najwyższego nie ma przeszkód prawnych, aby osoba nie dysponująca nieruchomością, ale posiadająca inną rzecz lub prawo o określonej wartości ekonomicznej, przeniosła je na rzecz innej osoby, która zapewni niezbędną jej pomoc i opiekę. Niemożność uczynienia tego prowadziłaby do nierównego traktowania osób, które nie są właścicielami nieruchomości, ale mają np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (a więc prawo o równie silnym, co własność znaczeniu), a z uwagi na wiek, stan zdrowia potrzebują opieki osoby trzeciej, szczególnie w sytuacji, gdy nie mogą oczekiwać takiej pomocy od członków najbliższej rodziny.

 

Niemożność zawarcia umowy o przeniesienie posiadanego prawa w zamian za potrzebną opiekę stawiałaby takie osoby w gorszej sytuacji niż właścicieli nieruchomości. Nie mogliby oni wykorzystać posiadanego majątku dla zapewnienia sobie opieki. Mogliby natomiast skorzystać z coraz szerzej proponowanej instytucji tzw. odwróconej hipoteki, aby zapewnić sobie dodatkowe źródło dochodu. Nie zawsze jednak będzie to dla nich wystarczającą pomocą w sytuacjach, kiedy wymagają nie tyle wsparcia finansowego, co faktycznej stałej pomocy osoby trzeciej, do której maja zaufanie, w sprawach bieżącego funkcjonowania (tak też: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 25 lutego 2015 r., sygn. akt VI ACa 581/14).

 

Uprawnienia dożywotnika a poziom życia zobowiązanych

Jak wskazywano zakres obowiązków nabywcy nieruchomości co do utrzymania zbywcy i ewentualnie jego bliskich powinien sięgać tak daleko, by nie musiały one poszukiwać środków utrzymania dodatkowo gdzie indziej (tak: S. Dmowski w Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom 2 pod red. G. Bieńka, Wydawnictwo Prawnicze, W-wa 1999, s. 572, oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 roku, sygn. III CSK 359/07, Lex nr 453125).

Niemniej jednak oceniając w sposób szczegółowy ten zakres należy mieć przede wszystkim na względzie wymieniony na pierwszym miejscu w treści art. 908 § 1 k.c. obowiązek nabywcy, tj. przyjęcie dożywotnika jako domownika. Tym samym ustalając wielkość świadczeń należy mieć na względzie poziom życia nabywcy i jego rodziny. Skoro bowiem zbywca ma być domownikiem nabywcy, naturalnym jest, że jego poziom życia (a więc to co otrzymuje) nie może wyróżniać go spośród innych domowników. Również zbywca decydując się na zawarcie umowy dożywocia winien dbając o swoje interesy przeanalizować zakres świadczeń, które ma otrzymać i zadbać o ich szczegółowe uregulowanie. Przy braku szczegółowej regulacji umownej nie może oczekiwać, że otrzyma utrzymanie na wyższym poziomie niż członkowie rodziny nabywcy nieruchomości.

 

W konsekwencji ocena roszczenia powoda powinna być dokonana przez pryzmat umówionych świadczeń, a rozmiar tych świadczeń winien być oceniony przez pryzmat poziomu życia rodziny pozwanych. Z instytucji dożywocia wynika, że pozwani są obowiązany dostarczać powodowi wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału oraz zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie. Treścią umowy dożywocia nie jest objęta codzienna obsługa pozwanego, w szczególności pranie, sprzątanie. Tak określony zakres nie jest tożsamy z pojęciem odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie, który co do zasady, ma charakter okazjonalny i zmienny w czasie.

Dożywotnik nie może zatem oczekiwać, że w ramach świadczeń wynikających z umowy zobowiązanie zapewnią mu codzienną obsługę. Powyższe nie wynika też z istoty przyjęcia danej osoby jako domownika, albowiem powszechnie przyjęte jest, że domownicy wzajemnie wspierają się, stosownie do sił i możliwości w codziennych czynnościach, takich jak sprzątanie, pranie, gotowanie.

 

W konsekwencji uznać należy, że roszczenie dożywotnika w zakresie zwrotu kosztów opiekunki nie mieści się w zakresie świadczeń wynikających z umowy dożywocia. Umową dożywocia nie jest również objęty obowiązek dostarczania powodowi leków, jak i środków czystości oraz gazu (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 13 sierpnia 2014 r., sygn. akt II Ca 1316/13).

 

Zamieszkiwanie dożywotnika z osobą trzecią a obowiązki zobowiązanych z umowy dożywocia

Jeżeli dożywotnik zamieszkuje w nieruchomości przekazanej uprawnionym wraz z inną osoba, nawet najbliższą, która nie jest objęta umową dożywocia – nie ma podstaw do obciążania zobowiązanych kosztami jej utrzymania. Świadczenia zobowiązanych na rzecz dożywotnika muszą odpowiadać tylko jego potrzebą, nie mogą być zawyżone (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 13 sierpnia 2014 r., sygn. akt II Ca 1316/13).

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *