Zagadnienie służebności przechodu i przejazdu określanej przez ustawę jako służebność drogi koniecznej uregulowane jest w art. 145 k.c. Zgodnie z § 1 tego przepisu, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Służebność drogi koniecznej jest zatem jedną z postaci służebności gruntowej, a więc prawną formą ograniczenia wyłącznej sfery władztwa każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej, w celu ułatwienia gospodarczej eksploatacji nieruchomości władnącej.

 

Pojęcie drogi koniecznej

Dokonując wykładni przepisu art. 145 k.c. pamiętać trzeba, iż odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien stwarzać rzeczywistą i realną oraz w pełni bezpieczną przeprawę z nieruchomości wnioskodawcy (tzw. nieruchomości władnącej) przez nieruchomości sąsiednie (obciążone) do takiej drogi (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 września 2011 r., sygn. I CSK 657/10).

Nie ulega przy tym wątpliwości, że chodzi o poprowadzenie trwałej drogi koniecznej, choćby to wymagało także nakładów na jej urządzenie.

 

Pojęcie dostępu do drogi publicznej

Swobodny dostęp umożliwiający korzystanie z nieruchomości oznacza możliwość dojścia i dojazdu do nieruchomości, a w stosunkach wiejskich także możliwość przegonu bydła. Współczesna wykładnia pojęcia dostęp do nieruchomości obejmuje także komunikację z nieruchomością za pomocą samochodów, a szerzej – za pomocą pojazdów mechanicznych służących do przemieszczania się lub przewożenia towarów. Dojazd samochodem (pojazdem mechanicznym) powinien być co do zasady składnikiem odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego potwierdza, że w dostępu drogi koniecznej obejmuje dojazd samochodem lub maszynami rolniczymi (tak: postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 2007 r., sygn. akt IV CSK 276/07, nie publ., z dnia 8 maja 2008 r., sygn. akt V CSK 570/07, nie publ. i z dnia 7 listopada 2012 r., sygn. akt IV CSK 423/12, nie publ., oraz Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 14 maja 2014 r., sygn. akt III CZP 14/14).  

 

Sposób przeprowadzenia drogi koniecznej

Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej (art. 145 § 2 kc).

Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (§ 3).

 

Przesłanki ustanowienia służebności wskazane w art. 145 k.c. w żadnym zatem razie nie usprawiedliwiają dowolności i nie oznaczają konieczności wyznaczenia przebiegu drogi koniecznej według wariantu najwygodniejszego dla właściciela nieruchomości władnącej.

Jeżeli droga konieczna może przebiegać przez różne nieruchomości sąsiednie powinno się ją przeprowadzić przez te spośród nich, dla której będzie to najmniej uciążliwe (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1983 r., sygn. akt III CRN 14/83, publ. OSPiKA 1983, z. 12, poz. 259, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2000 r., sygn. akt III CKN 413/00, publ. LEX nr 51863).

 

Interes społeczno-gospodarczy przy przeprowadzeniu drogi koniecznej

W wypadku możliwości wyboru między kilkoma wariantami drogi koniecznej, interes społeczno-gospodarczy wymaga, żeby – w razie braku przeciwwskazań z punktu widzenia potrzeb nieruchomości niemającej dostępu – droga konieczna była przeprowadzona przez grunt, którego uszczerbek wskutek tego przeprowadzenia będzie najmniejszy. Wyjątkiem od tej zasady jest treść art. 145 § 2 zd. 2 kc wprowadzony w imię zasad współżycia społecznego (art. 5 kc), jednakże nie może on iść tak daleko, żeby naruszał interes społeczno-gospodarczy (art. 145 § 3 kc) (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 2 kwietnia 2014 r. sygn. akt IV CSK 450/13).

 

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 20 maja 1998 r., sygn. akt I CKN 673/97 wyjaśnił, że interes społeczno – gospodarczego w kontekście drogi koniecznej oznacza cel aby ustalony przebieg służebności odpowiadał potrzebom nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej i następował z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma przebiegać.

 

Droga konieczna jako ingerencja w prawo własności

Ingerencja w prawo własności chronione przez szereg przepisów, w tym przez Konstytucję RP w art. 24 i art. 61 jest dopuszczalna tylko w ściśle określonych w ustawie sytuacjach i w sposób unormowany przepisami. Taka sytuacja zachodzi w sytuacji, jeżeli bezsporna jest okoliczność, że nieruchomość wnioskodawcy nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a podstawową przesłanką ustanowienia drogi koniecznej jest właśnie brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej nieruchomości.

 

Brak dostępu do drogi publicznej wynikający z winy właściciela

Ponieważ własność podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej (art. 64 ust. 2 Konstytucji), w razie utrudnienia dostępu do części nieruchomości, wynikającego z autonomicznego aktu woli właściciela, nie może on domagać się z tego powodu ingerencji w cudze prawo własności, zakładającej pierwszeństwo w ochronie jego prawa.

Równość ochrony prawnej praw własności sąsiednich nieruchomości powoduje, że wnioskodawcy mogą poszukiwać sposobu poprawy funkcjonalności swojej nieruchomości w drodze umownej, natomiast nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej, wywołany wzniesieniem przez nich budynku na całej szerokości nieruchomości, nie uzasadnia żądania ustanowienia w postępowaniu sądowym służebności drogi koniecznej.

 

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 18 września 1998 r., sygn. akt III CKN 609/97 (OSNC 1999, Nr 3, poz. 55) zauważył, że ocena dopuszczalności ustanowienia służebności drogi koniecznej przez cudzą nieruchomość wymaga wpierw rozstrzygnięcia, czyje prawo własności podlega silniejszej ochronie, skoro wykonywanie jednego z nich ma być ograniczone. To wymaga z kolei konieczność rozpoznania przez sąd wszystkich wariantów drogi koniecznej (tak: Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 18 września 1998 r., sygn. akt III CKN 609/97 oraz Sąd Okręgowy w Nowym Sączu w postanowieniu z dnia 6 lutego 2019 r., sygn. akt III Ca 691/18).

 

Konieczność rozpoznania przez sąd wszystkich wariantów drogi koniecznej

Samo ustalenie drogi koniecznej przez sąd niejednokrotnie wiąże się wybraniem właściwego wariantu spośród kilku zgłoszonych w toku postępowania, ale odbywać się powinno przy zachowaniu wszystkich kryteriów z art. 145 § 2 i § 3 k.c., czyli przy uwzględnieniu: potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi, najmniejszego obciążenia gruntów przez które ma prowadzić droga, interesu społeczno-gospodarczego.

 Wybór wariantu drogi koniecznej winien być poprzedzony dokładnym wyjaśnieniem:

  • po pierwsze potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej (a więc należy ustalić, jaki charakter mają działki wchodzące w skład nieruchomości, jakie jest ich przeznaczenie, jakie plany ma wobec nich właściciel),
  • po drugie: rodzaju i stopnia obciążeń jakie wiązałyby się z ustanowieniem drogi dla każdej z działek branych pod uwagę (a więc trzeba ustalić charakter i przeznaczenie działek, sposób użytkowania aktualnie i w przyszłości, a wszystko to z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego),
  • po trzecie: kosztów urządzenia wszystkich wariantów drogi, kosztów wynagrodzenia za ustanowienie służebności we wszystkich wariantach.

W tym celu Sąd powinien był sięgnąć po odpowiednie środki procesowe.

 

Jak wskazał Sąd Okręgowy w Nowym Sączu w postanowieniu z dnia 6 lutego 2019 r., sygn. akt III Ca 691/18, w sytuacji bowiem, gdy w sprawie rozważano kilka wariantów służebności drogowej to zadaniem sądu orzekającego w sprawie było dokonanie wnikliwej analizy każdego ze szlaków, a pisemne uzasadnienie orzeczenia powinno choćby w formie skrótowej wskazywać nie tylko jakie okoliczności przemawiają za wyborem konkretnego rozwiązania – uzasadnienie orzeczenia powinno także wyjaśniać, dlaczego pozostałe proponowane warianty drogi koniecznej nie znajdują akceptacji.

Sam fakt, że wnioskodawcy i uczestnicy preferowali w opisywanej sprawie inne warianty drogi koniecznej a Sąd Rejonowy w pisemnym uzasadnieniu postanowienia nie umotywował należycie wybranego wariantu, zdaniem Sądu Okręgowego było okolicznością wystarczającą dla zakwestionowania zaskarżonego orzeczenia. Braki w tym zakresie świadczą natomiast o nierozpoznaniu istoty sprawy.

 

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem pojęcie „istoty sprawy” odnosi się bowiem do jej aspektu materialnego, a nierozpoznanie istoty zachodzi wówczas, gdy rozstrzygnięcie sądu nie odnosi się do tego, co było przedmiotem sprawy, a więc gdy sąd zaniechał zbadania materialnej podstawy żądania (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 18 czerwca 2013 r., sygn. akt I ACa 306/2013, publ. LexPolonica nr 6960459; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2012 r., sygn. akt V CSK 260/2011, publ. LexPolonica nr 4934975; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 2004 r., sygn. akt I CK 505/2003, publ. LexPolonica nr 2025461).

 

Brak związania sądu treścią wniosku co do wyboru wariantu drogi koniecznej

Podkreślenia wymaga i to, że w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej sąd nie jest związany ani żądaniem wniosku, ani stanowiskiem uczestników co do wyboru wariantu. Dlatego Sąd jest zobowiązany uwzględnić wariant optymalny z punktu widzenia przesłanek z art. 145 k.c. (tak: Sąd Okręgowy w Nowym Sączu w postanowieniu z dnia 6 lutego 2019 r., sygn. akt III Ca 691/18).

 

Czynności które należy podjąć przy rozpatrywaniu sprzecznych wariantów drogi koniecznej

Należy zawsze zbadać stan prawny i ewidencyjny gruntów a także ich przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego lub w studium, przesłuchać wszystkich uczestników na wyżej wymienione okoliczności i przeprowadzić dowody z opinii biegłych. W zleceniach opinii dla biegłych należy umieścić wszystkie realne kwestie podlegające wyjaśnieniu w sprawie.

Należy zbadać również przekształcenia własnościowe co do działek uczestników (pod kątem przesłanek z art. 145 § 2 k.c.), oraz poczynić dokładne ustalenia co do potrzeb nieruchomości władnącej i obciążeń dla ewentualnych działek służebnych.

 

Przeprowadzone w sprawie opinie biegłych winny być kompletne i wyczerpujące. W szczególności należy uzyskać geodezyjne zobrazowanie działek na mapie z naniesionymi wariantami szlaków i dokonać właściwego oszacowania wynagrodzenia za ustanowienie służebności w każdym z rozważanych w sprawie wariantów. Wynagrodzenie to zaś powinno obejmować wszystkie działki, po których proponowany szlak drogowy miałby przebiegać. Obliczenie rynkowej wartości wynagrodzenia wymaga natomiast niewątpliwie wiedzy specjalnej a taką dysponują rzeczoznawcy majątkowi.

W sprawie może także zajść potrzeba uzyskania opinii geologicznej co do zagrożenia osuwiskowego nieruchomości leżących w obrębie danego wariantu.

 

Przebieg szlaków służebnych winien być przedstawiony na aktualnie obowiązującej mapie ewidencji gruntów sporządzonej przez biegłego geodetę, a następnie ustalona zostać wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności takimi szlakami.

Jak wspomniano, uchybienia w powyższym zakresie mogą świadczyć o nierozpoznaniu istoty sprawy przez Sąd uniemożliwiające dokonanie ostatecznej oceny wniosku oraz wyboru wariantu drogi koniecznej, co prowadzi do potrzeby przeprowadzenia w całości na nowo postępowania dowodowego (tak: Sąd Okręgowy w Nowym Sączu w postanowieniu z dnia 6 lutego 2019 r., sygn. akt III Ca 691/18).

 

Biegli w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej

Specyfika oceny dowodu z opinii biegłego wyraża się w tym, że sfera merytoryczna opinii kontrolowana jest przez sąd, który nie posiada wiadomości specjalnych pod kątem ich zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków.

Należy przy tym zauważyć, iż odwołanie się przez sąd do tych kryteriów oceny stanowi wystarczające i należyte uzasadnienie przyczyn uznania opinii biegłych za przekonujące lub nieprzekonujące (tak: wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 15 listopada 2000 r., sygn. akt IV CKN 1383/00 – LEX nr 52 544; z dnia 21 października 2004 r., sygn. akt V CK 143/04 – Legalis oraz z dnia 7 kwietnia 2005 r., sygn. akt II CK 572/04 – LEX nr 151656, a także postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2000 r., sygn. akt I CKN 1170/98 – OSNC 2001, z. 4, poz. 64).

 

Sąd Okręgowy w Nowym Sączu w postanowieniu z dnia 6 lutego 2019 r., sygn. akt III Ca 691/18 za przykład braku uwzględnienia potrzeby uzyskania wiadomości specjalnych uznał sytuację w której w pobliżu proponowanego wariantu drogi koniecznej istniało osuwisko. Pojawiło się zatem w tym zakresie uzasadnione pytanie, jaki był aktualny charakter tego osuwiska, czy było to osuwisko czynne oraz czy poprowadzenie drogi w taki sposób byłoby bezpieczne. Zatem słusznie uczestnicy zarzucali, iż w tym zakresie przed wydaniem orzeczenia kończącego postępowanie należało zasięgnąć opinii biegłego z zakresu geologii.

 

Droga konieczna a historycznie ukształtowany sposób przemieszczania się do drogi publicznej

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 maja 2007 r., Sygn. akt IV CSK 68/07, wskazał, ze błędne jest przekonanie, że przy ustalaniu przebiegu drogi koniecznej decydujące znaczenie ma historycznie ukształtowany sposób przemieszczania się do drogi publicznej właścicieli nieruchomości pozbawionej dostępu do tej drogi. Art. 145 § 2 i 3 k.c. jako kryteria, którymi winien się kierować sąd przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej, wymienia jedynie potrzeby nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej, najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma prowadzić i interes społeczno – gospodarczy. Nie oznacza to, że utarte zwyczaje i przyzwolenia nie mają żadnego znaczenia. Jednak ich wpływ na ukształtowanie służebności jest jedynie taki, że mogą stanowić wskazówkę przy określaniu, jaka droga w konkretnym wypadku najlepiej wypełni wymagania powołanego przepisu.

Nie jest natomiast wykluczone określenie trasy służebności w całkowitym oderwaniu od dotychczasowej praktyki, jeśli droga taka lepiej odpowiada przesłankom z art. 145 § 2 i 3 k.c. Sąd ma bowiem obowiązek odnieść się do aktualnego, zmieniającego się przecież w czasie, stanu nieruchomości.

 

W cytowanej sprawie Sąd przy wyznaczaniu wariantu drogi koniecznej wziął pod uwagę także takie elementy, jak konieczność przebudowy gospodarstwa wnioskodawców (bram wyjazdowych) oraz łatwość usunięcia metalowych słupków zamontowanych na granicy.

 

Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej

W orzecznictwie podkreśla się, że w postępowaniu o ustanowienie drogi koniecznej o wynagrodzeniu na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej orzeka się z urzędu (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2000 r., sygn. akt V CKN 43/00, publ. OSNC 2000 Nr 11, poz. 206).

W sytuacji zatem, w której uprawniony nie zrzekł się tego wynagrodzenia i nie zgadza się na określenie jego wysokości zgodnie z propozycją zobowiązanego, to sąd zobligowany jest do przeprowadzenia – również przy wykorzystaniu uprawnienia przewidzianego w art. 232 zdanie drugie k.p.c. (w brzmieniu: Sąd może dopuścić dowód nie wskazany przez stronę) – wszystkich dowodów przydatnych do prawidłowego ustalenia rozmiaru tego świadczenia (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2008 r., II CSK 517/07, niepubl.; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2012 r. I CSK 242/12, publ. LEX 1293671). Doświadczenie życiowe wskazuje zaś, że ustanowiona służebność powoduje obniżenie wartości pozostałych części nieruchomości. Wiąże się to zatem z powstaniem szkody. Jest to uszczerbek w majątku uczestników, który winien zostać wyrównany poprzez przyznanie odpowiedniego wynagrodzenia.

 

Sąd Najwyższy zwracał uwagę, że wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej bez względu na poniesienie szkody na skutek ustanowienia służebności oraz obejmuje wszystkie koszty i nakłady na urządzenie i utrzymanie drogi w zakresie, w jakim uprawniony ze służebności nie ponosi ich bezpośrednio.

Wynagrodzenie, o jakim mowa, może także obejmować wyrównanie uszczerbku majątkowego, jaki właściciel nieruchomości obciążonej poniósł na skutek ustanowienia służebności drogowej, jednakże w takim przypadku właściciel nieruchomości obciążonej powinien wykazać, że go poniósł (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2008 r., sygn. akt II CSK 517/07 niepubl.; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 2010 r. sygn. akt IV CSK 264/09, publ. LEX nr 1102877; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2000 r., sygn. akt V CKN 43/00, publ. OSNC 2000 Nr 11, poz. 206).

 

Sąd Okręgowy w Nowym Sączu w postanowieniu z dnia 6 lutego 2019 r., sygn. akt III Ca 691/18 zarzucił biegłemu, że w zakresie szacowania wynagrodzenia biegły w swojej opinii nie odwoływał się wprost do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i nawet jeśli analizował miejscowy rynek obrotu nieruchomościami na podstawie danych pozyskanych z biur pośrednictwa, to zamieszczone w opinii tabele nie wskazywały wprost jakie parametry zostały przy wycenie uwzględnione.

Niesłusznie więc Sąd Rejonowy polegając na tej opinii należne wynagrodzenie odniósł do jego jednego tylko składnika pomijając zaś wynagrodzenie w części związanej z utratą wartości nieruchomości spowodowanej zwiększoną uciążliwością, utratą możliwości inwestycyjnych czy zwrotem wartości poniesionych nakładów na zagospodarowanie zajętego pasa. Stąd rozważenia wymaga również powołanie biegłego rzeczoznawcy majątkowego celem ustalenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności uwzględniającego wszystkie aspekty zachodzące w sprawie.

 

Zakres i sposób wykonywania służebności drogi koniecznej

Zgodnie z art. 287 kc, zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.

 

Obowiązek utrzymywania drogi koniecznej

Art. 289 § 1 kc stanowi, że w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.

 

Ochrona służebności drogi koniecznej

Stosownie do art. 251 kc do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności – a zatem te, które dają się pogodzić z naturą ograniczonych praw rzeczowych (takich, jak np. służebność gruntowa drogi koniecznej). Mowa tu zatem o ochronie petytoryjnej z art. 222 § 1 i 2 kc oraz ochronie posesoryjnej z art. 344 § 1 kc.

Ograniczone prawa rzeczone, w tym służebność drogi koniecznej, mają charakter bezwzględny. A zatem powyższe roszczenia przysługują zarówno przeciwko właścicielowi nieruchomości obciążonej, jak też przeciwko osobom trzecim. Roszczenia właściciela nie ulegają przedawnieniu, jeżeli dotyczą nieruchomości (Art. 223 § 1 kc).

 

Zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności drogi koniecznej

Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej (art. 291 kc).

 

Procedura ustanowienie drogi koniecznej przed sądem

Ustanowienie drogi koniecznej następuje w postępowaniu nieprocesowym. W sprawach z zakresu prawa rzeczowego właściwy jest sąd położenia rzeczy (Art. 606 kpc). Sprawy tego rodzaju rozpoznawane są na rozprawie, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej (Art. 608 kpc).

Stosownie do art. 626 § 1 kpc, we wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej.

 

Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne (§ 2).

 

Wyjątek od zasady, że odpowiednim dostępem do drogi publicznej jest zawsze dostęp pojazdem samochodowym

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 14 maja 2014 r., sygn. akt III CZP 14/14, podjętej w kwestii rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego o treści: Czy w świetle przepisu artykułu 145 § 1 kodeksu cywilnego odpowiednim dostępem do drogi publicznej jest zawsze dostęp pojazdem samochodowym czy też przeciwnie, położenie nieruchomości władnącej może uzasadniać przyjęcie, że odpowiednim dostępem do drogi publicznej jest piesze przejście, w sytuacji, w której wykonanie dojazdu pojazdem samochodowym jest technicznie możliwe, lecz pociągnie za sobą ingerencję w nieruchomości obciążone w postaci utraty dotychczasowego charakteru lub zmiany przeznaczenia, wskazał, że odpowiedni dostęp do drogi publicznej (art. 145 § 1 k.c.) powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego:

  • potrzeby nieruchomości władnącej,
  • konfiguracja granic,
  • ukształtowanie terenu lub
  • interes społeczno-gospodarczy.

 

Sąd Najwyższy argumentował w powyższym zakresie, że zgodnie z art. 145 § 3 k.c. przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Wymieniony przepis ustanawia klauzulę generalną odsyłającą do reguł pozaprawnych, obejmujących nie tylko interesy właścicieli sąsiadujących nieruchomości, ale także interes publiczny.

Za pomocą tej klauzuli sąd może korygować oceny dokonywane na podstawie art. 145 § 2 zdanie pierwsze k.c., odwołując się m.in. do dobrych obyczajów lub zasad współżycia społecznego, co np. uzasadnia odmowę ustanowienia służebności drogi koniecznej, jeżeli zagrażałoby to wystąpieniem konfliktów sąsiedzkich, dekomponowało utrwalone stosunki lokalne, godziło w utrwalony przez wiele lat sposób gospodarowania, naruszało szanowane dotychczas zwyczaje albo narażało nieruchomość obciążoną na szczególne natężenie strat, zarówno majątkowych, jak i niemajątkowych (tak też: np. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2000 r., sygn. akt III CKN 413/00, nie publ. i z dnia 5 lutego 2004 r., sygn. akt III CK 37/04, nie publ).

 

Kryterium proporcjonalności stanowi również podstawę wyboru tego z proponowanych i projektowanych wariantów drogi koniecznej, który nie przewiduje dojazdu do nieruchomości władnącej samochodem lub innym pojazdem mechanicznym. Stanowisko takie zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 7 listopada 2012 r., sygn. akt IV CSK 423/12, stwierdzając w konkretnych okolicznościach sprawy, że ukształtowanie terenu oraz potrzeby nieruchomości izolowanej, użytkowanej wyłącznie w celach rekreacyjnych i hobbystycznych, nie uzasadniają przeprowadzenia drogi koniecznej umożliwiającej przejazd pojazdami mechanicznymi; wystarczające jest przejście.

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Protected with IP Blacklist CloudIP Blacklist Cloud