Służebność przesyłu i wynagrodzenie

Służebność przesyłu to instytucja prawna, która pozwala przedsiębiorcy, posiadającemu lub planującemu zainstalowanie urządzeń służących do przesyłu płynów, pary, gazu, energii elektrycznej czy innych mediów, na legalne i trwałe korzystanie z cudzej nieruchomości. Taki tytuł prawny jest niezbędny, aby przedsiębiorca mógł skutecznie realizować swoje zadania – m.in. dostarczanie energii, wody lub świadczenie usług infrastrukturalnych, stanowiących istotny element obrotu gospodarczego.

Ustanowienie służebności przesyłu wiąże się z ograniczeniem praw właściciela nieruchomości, na której mają znajdować się urządzenia przesyłowe. Ograniczenie to powinno być jednak precyzyjnie określone – musi obejmować jedynie taki zakres użytkowania, jaki jest rzeczywiście konieczny do sprawnego działania instalacji i realizacji celów przedsiębiorstwa.

Jak może powstać służebność przesyłu?

Służebność przesyłu może powstać poprzez:

• umowę pomiędzy właścicielem gruntu a przedsiębiorcą przesyłowym, zawartą w formie aktu notarialnego
• na drodze sądowej – w przypadku braku zgody właściciela gruntu
• w drodze zasiedzenia – jeśli urządzenia istnieją jawnie i nieprzerwanie przez 20 lub 30 lat 

Sądowe ustanowienie służebności przesyłu

Przy ustanawianiu służebności przesyłu na podstawie art. 305 1 k.c. element korzyści (dla uprawnionego) i element obciążenia (dla właściciela nieruchomości, użytkownika wieczystego) powinien być badany przy uwzględnieniu istniejących już urządzeń, stanowiących własność przedsiębiorstwa wnioskodawcy, w zasadzie z zachowaniem także ich pierwotnej lokalizacji przestrzennej (art. 316 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.) (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2016 r. sygn. akt V CSK 2/16).

Sąd a przeniesienie urządzeń przesyłowych

W postępowaniu o ustanowienie służebności przesyłu sąd jest związany ustaloną podstawą faktyczną żądania (w postaci istnienia na nieruchomości określonych urządzeń przesyłowych) i nie jest uprawniony do nakazania przeniesienia urządzeń przesyłowych.

Sąd nie ma kompetencji do badania, czy inny przebieg urządzenia przesyłowego na gruncie prowadziłby do mniejszego ograniczenia wykonywania prawa własności.

Zasiedzenie służebności przesyłu a zapłata za korzystanie z gruntu

Właścicielowi nieruchomości obciążonej wskutek zasiedzenia służebnością przesyłu nie przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z tej nieruchomości za okres poprzedzający zasiedzenie (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 2016 r. III CZP 77/16).

W sprawie z wniosku właściciela nieruchomości o ustanowienie służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu sąd może rozpoznać zarzut posiadacza urządzeń przesyłowych, że służebność została nabyta przez zasiedzenie przez jego poprzednika prawnego, niebiorącego udziału w sprawie (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 września 2016 r. II CSK 822/15).

Więcej o zasiedzeniu służebności przesyłu przez przedsiębiorcę, czytaj tutaj.

Na czyją rzecz można ustanowić służebność przesyłu?

Z uwagi na przeznaczenie urządzeń przesyłowych, służebność przesyłu w praktyce można ustanowić wyłącznie na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 3051 k.c. w zw. z art. 49 k.c.). Jedynie bowiem przedsiębiorstwo zajmujące się doprowadzaniem i odprowadzaniem energii elektrycznej lub w inny sposób eksploatujące konkretne urządzenie przesyłowe korzysta z niego zgodnie z gospodarczo-społecznym przeznaczeniem tego urządzenia, nie jest także możliwe ustanowienie służebności przesyłu w sytuacji, gdy urządzenie przesyłowe nie jest wykorzystywane zgodnie z jego przeznaczeniem (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 czerwca 2015 r. sygn. akt VI ACa 1113/14).

Jak długo trwa służebność przesyłu

Służebność przesyłu istnieje na nieruchomości tak długo, jak długo istnieje przedsiębiorstwo wykorzystujące urządzenia przesyłowe (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 kwietnia 2016 r. I ACa 1131/15).

Służebności przesyłu a wkroczenie na cudzy grunt

Wykonywanie służebności przesyłu wiąże się z koniecznością instalacji, eksploatacji oraz utrzymywania w należytym stanie technicznym urządzeń służących do przesyłu mediów. Ich posadowienie — zarówno na powierzchni gruntu, jak i pod nią lub ponad nią — nieodzownie pociąga za sobą potrzebę ingerencji w nieruchomość obciążoną, nawet jeśli taka ingerencja ma charakter incydentalny.

Z tego względu niezbędne jest precyzyjne określenie przestrzeni, w której przedsiębiorca przesyłowy jest uprawniony do poruszania się w celu realizacji służebności. Obszar ten stanowi równocześnie strefę, w której właściciel nieruchomości nie może podejmować działań, które mogłyby utrudniać lub niweczyć prawidłowe wykonywanie służebności.

Zakres tej przestrzeni, jej rozmiar oraz charakter, wynika wprost z treści ustanowionej służebności i nie ogranicza się jedynie do pasa gruntu bezpośrednio zajętego przez infrastrukturę przesyłową. Oznaczenie tego obszaru leży nie tylko w interesie przedsiębiorcy przesyłowego, ale również w interesie właściciela nieruchomości obciążonej — umożliwia bowiem obu stronom jednoznaczne określenie przestrzennego zakresu uprawnień przedsiębiorcy oraz zakresu dopuszczalnego korzystania z nieruchomości przez jej właściciela.

Zapłata za służebność przesyłu

W razie ustanowienia służebności przesyłu drogą umowy lub przez wydanie orzeczenia sądowego należy określić wynagrodzenie, a w wypadku decyzji administracyjnej, poprzedzonej zgodą właścicieli nieruchomości lub bez tej zgody, powinno zostać wypłacone odszkodowanie, określone również na drodze administracyjnej.

Rozstrzygnięcie o ustanowieniu służebności przesyłu i o wynagrodzeniu za ustanowienie tego prawa cechuje bez wątpienia integralność, tzn. koniecznymi elementami rozstrzygnięcia jest zarówno ustanowienie prawa jak i równoczesne orzeczenie o wynagrodzeniu, przy czym wysokość tego wynagrodzenia wiąże się nierozerwalnie m.in. z zakresem przestrzennym służebności i ustaloną przez sąd jej treścią.

Ta cecha integralności nie pozwala, co do zasady, na zaskarżenie orzeczenia jedynie w części, a więc albo w odniesieniu do ustanowienia prawa albo w odniesieniu do zasądzenia wynagrodzenia. Jeżeli zatem mamy do czynienia z rozstrzygnięciem, którego elementy stanowią iunctim, tzn. oba elementy rozstrzygnięcia stanowią całość i są wzajemnie zależne i wzajemnie uwarunkowane, to w razie zaskarżenia apelacją tylko rozstrzygnięcia o wynagrodzeniu, orzeczenie sądu drugiej instancji powinno objąć rozstrzygnięcie dotyczące ustanowienia prawa. W takiej sytuacji sąd nie jest związany zakresem zaskarżenia i zakazem reformationis in peius (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2016 r. V CSK 531/15).

Wejście w życie w 2008 r. przepisów kodeksu cywilnego o służebności przesyłu nie sprzeciwia się stosowaniu przez właściciela przepisów art. 224 i 225 k.c. do żądania zapłaty wynagrodzenia za okres korzystania przypadający po ich wejściu w życie. Takie roszczenie jest możliwe niezależnie od tego, czy przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z linii przesyłowych wcześniej już posadowionych na gruncie, czy też z linii zbudowanych dopiero po ustanowieniu służebności przesyłu na podstawie art. 3052 § 2 k.c. (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 listopada 2016 r. IV CSK 2/16).

Wysokość wynagrodzenia za służebność przesyłu

Zgodnie z art. 305 2 kc ustanowienie służebności przesyłu następuje za odpowiednim wynagrodzeniem. Przepisy nie precyzują jednak szczegółowego sposobu kalkulacji wysokości tego wynagrodzenia, co skutkuje koniecznością każdorazowego dokonania indywidualnej oceny przez sąd, w oparciu o opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Zgodnie z art. 305² kc ustanowienie służebności przesyłu następuje za „odpowiednim wynagrodzeniem”. Przepisy nie określają jednak precyzyjnych metod kalkulacji, więc każda sprawa wymaga indywidualnej oceny, najczęściej w oparciu o opinię biegłego rzeczoznawcy. Do najważniejszych kryteriów wysokości wynagrodzenia za służebność przesyłu należą:  

• wartość rynkowa nieruchomości, przez którą przebiegają urządzenia,
• stopień ograniczenia uprawnień właściciela,
• obniżenie wartości nieruchomości związane z istnieniem infrastruktury przesyłowej,
• powierzchnia strefy oddziaływania urządzeń,
• wpływ urządzeń na możliwość korzystania z pozostałej części nieruchomości.

Wynagrodzenie za służebność przesyłu na gruncie powinno mieć charakter kompensacyjny, obejmując trwałe uszczerbki powstałe w związku z istnieniem urządzeń przesyłowych.

Należy jednocześnie podkreślić, że wynagrodzenie za służebność przesyłu nie obejmuje potencjalnych, przyszłych szkód nadzwyczajnych lub awarii, które mogą w ogóle nie wystąpić. Takie szkody, jeżeli rzeczywiście powstaną, mogą być przedmiotem odrębnych roszczeń odszkodowawczych, niezależnych od wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Stanowisko to zostało ostatnio potwierdzone przez Sąd Najwyższy, który wskazał, iż jednorazowe wynagrodzenie nie obejmuje szkód hipotetycznych, wynikających np. z awarii urządzeń przesyłowych; odszkodowanie za takie szkody przysługuje wyłącznie w razie ich realnego zaistnienia.

Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z dnia 3 lutego 2017 r. sygn. akt XV Ca 1154/16 wskazał, że przy określaniu wysokości wynagrodzenia za służebność przesyłu istotny jest tzw. współczynnik “k”. Współczynnik ten to procentowy wskaźnik określający zakres ingerencji przedsiębiorcy w nieruchomość. Wyraża stopień ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości przez właściciela względem zakresu korzyści dla przedsiębiorcy.

Współczynnik „K” mnoży wartość gruntu per metr kwadratowy i powierzchnię służebności, a suma stanowi część odpowiedniego wynagrodzenia (kupna prawa służebności). Dodatkowo zwykle dodaje się wartość obniżenia wartości nieruchomości poza strefą ścisłej służebności.

Wynagrodzenie=W×K×P

gdzie:

• W = wartość rynkowa 1 m² gruntu (ok. 150,50 zł/m²),

• K = współczynnik procentowy określający stopień ingerencji w nieruchomość (np. 0,53, czyli 53%),

• P = powierzchnia służebności w m² (np. 674 m²).

Przy np. P = 1 000 m² i K = 0,25 → wynagrodzenie ≈ 37  625 zł.

Właściwy do jego wyliczenia jest rzeczoznawca majątkowy, a nie biegły z zakresu elektroenergetyki, chyba że sprawa dotyczy wyłącznie kwestii np. promieniowania elektromagnetycznego. Sąd odrzucił pogląd, że tylko biegły elektroenergetyk może to robić.

Biegły analizuje tu m.in.

• rodzaj terenu (np. pod słupem, między słupami, droga dojazdowa),
• obciążenie nieruchomości i ograniczenia w jej wykorzystaniu wpływają na wartość „K”, np. teren pod słupem ma wyższy współczynnik niż teren przeznaczony na dojazd.

W przywołanym wyroku Sąd Okręgowy uznał, że regułą jest przyjmowanie współczynnika „k” w przedziale od 0,1 do 0,6 – jego wysokość zależy od przeznaczenia nieruchomości oraz faktycznego stopnia ingerencji w prawo własności. W przypadku dużej nieruchomości rolnej, przez którą przebiega napowietrzna linia energetyczna (szczególnie zlokalizowanej w środku rozłogu), właściwe jest ustalenie wartości współczynnika „k” na poziomie nie wyższym niż 0,2-0,3. Wynika to z faktu, że teren taki, przeznaczony pod uprawy rolne, może być niemal w całości wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem, a jedynym ograniczeniem są niewielkie utrudnienia w korzystaniu z gruntów pod słupami oraz w operowaniu sprzętem rolniczym o większych gabarytach. Ograniczenia te mają jednak charakter marginalny i obejmują niewielką powierzchnię w pasie służebności, co uzasadnia przyjęcie niższego poziomu współczynnika „k”.

Podkreślić należy, że sąd ma swobodę oceny przedstawionych opinii biegłych i decyduje, który współczynnik przyjąć – także w świetle szczegółowości uzasadnienia opinii. Biegły powinien logicznie uzasadnić różne wartości „K” w zależności od sytuacji. Przy wycenie wynagrodzenia należy uwzględnić zarówno procentowe ograniczenie prawa własności (via K), jak i trwałą utratę wartości nieruchomości.

Sąd Najwyższy i sądy powszechne wielokrotnie podkreślały, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno rekompensować rzeczywisty, indywidualnie ustalony uszczerbek właściciela, związany ze:

• spadkiem wartości nieruchomości,
• utratą pożytków
• ograniczeniem możliwości korzystania z gruntu,

nie zaś szkody hipotetyczne czy przyszłe.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 czerwca 2022 r., sygn. II CSKP 425/22 uznał, że w kontekście wysokości wynagrodzenia za służebność przesyłu istotny jest także:

• sposób wykorzystywania pozostałych nieruchomości właściciela (pozostałej części nieruchomości),
• rozwój gospodarczy terenów położonych w sąsiedztwie gruntu i usytuowanie na tych terenach urządzeń przesyłowych,
• ograniczenie ewentualnych zamierzeń inwestycyjnych właściciela wskutek usytuowania urządzeń przesyłowych. 

Sąd Najwyższy zauważył także w przytoczonym postanowieniu, że często możliwość zabudowy części nieruchomości, przez które przebiega infrastruktura przesyłowa jest wyłączona nie tylko z przyczyn faktycznych (istnienie urządzeń), ale głównie z przyczyn formalnych, wśród których należy wymienić przede wszystkim postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (także: postanowienie Sądu Najwyższego z 9 października 2013 r., V CSK 491/12; oraz z dnia z 27 lutego 2013 r., IV CSK 440/12).

Polskie prawo cywilne wymaga udowodnienia szkody, jej wysokości i związku przyczynowego przez wnioskodawcę. Sam fakt istnienia służebności nie oznacza automatycznie, że powstała szkoda lub że należy się odszkodowanie za jej powstanie. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu nie obejmuje automatycznie szkody majątkowej, a domaganie się takiej rekompensaty wymaga wyraźnego żądania i dowodu ze strony właściciela nieruchomości. Jeżeli szkoda w postaci trwałego zmniejszenia wartości nieruchomości faktycznie wystąpiła, należy ją uwzględnić w wynagrodzeniu, ale nie można jej liczyć podwójnie – zarówno jako odszkodowanie, jak i składnik wynagrodzenia.

Co zrobić, gdy zaproponowane wynagrodzenie jest zbyt niskie?

W przypadku gdy przedsiębiorca przesyłowy (np. zakład energetyczny, gazowniczy, wodociągowy) proponuje właścicielowi nieruchomości zawarcie umowy o ustanowienie służebności przesyłu za określonym wynagrodzeniem, właściciel nie jest zobligowany do zaakceptowania przedstawionych warunków. Może on odmówić podpisania umowy, zwłaszcza gdy uznaje proponowaną kwotę wynagrodzenia za służebność przesyłu za zaniżoną lub nieadekwatną do zakresu ingerencji w prawo własności.

W takiej sytuacji, w razie braku porozumienia stron, przedsiębiorca przesyłowy jest uprawniony do skierowania sprawy na drogę sądową i złożenia do sądu rejonowego wniosku o ustanowienie służebności przesyłu w trybie art. 305 2  Kodeksu cywilnego w zw. z art. 626 1  Kodeksu postępowania cywilnego. Sąd, rozpoznając sprawę, może ustanowić służebność przesyłu na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego i jednocześnie ustalić wysokość należnego wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości.

Do akt sprawy sądowej celowe jest dołączenie w szczególności następujących dokumentów i dowodów:

• aktualnych odpisów z księgi wieczystej nieruchomości,
• map sytuacyjnych z naniesionym przebiegiem projektowanej służebności oraz wskazaniem pasa ochronnego,
• opinii biegłych, w szczególności rzeczoznawcy majątkowego oraz geodety,
• dokumentacji planistycznej, w tym wyciągów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• dokumentów oraz wskazania świadków mogących potwierdzić dotychczasowy lub planowany sposób korzystania z nieruchomości przez właściciela.

Należy pamiętać, że w toku postępowania sądowego bardzo często konieczne jest sporządzenie ekspertyz przez biegłych sądowych. Sąd może powołać biegłego z urzędu w celu ustalenia wartości wynagrodzenia za ustanowienie służebności lub określenia przebiegu infrastruktury przesyłowej.

Przed wszczęciem postępowania sądowego zalecane jest podjęcie próby polubownego rozwiązania sporu z przedsiębiorcą przesyłowym – np. w formie listu adwokackiego. W szczególności należy wystosować do przedsiębiorcy pisemne wezwanie do ustanowienia służebności przesyłu, wskazując proponowaną kwotę wynagrodzenia oraz przedstawiając uzasadnienie i argumenty potwierdzające zasadność żądania. Celowe jest również załączenie opinii rzeczoznawcy majątkowego lub geodety, co dodatkowo uwiarygodni wysokość zgłaszanych roszczeń.

Służebność przesyłu a ceny rynkowe

Korzystanie ze służebności przesyłu nie pozbawia właściciela faktycznego władztwa nad nieruchomością. Dlatego ustalanie wysokości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, oparte na cenach rynkowych właściwych dla najmu lub dzierżawy powinny być modyfikowane, bo stosowane stawki z tego tytułu obejmują sytuację całkowitego pozbawienia fizycznego władztwa nad gruntem.

Szanse na wyższe wynagrodzenie w postępowaniu sądowym

W praktyce oferty przedsiębiorstw przesyłowych bywają zaniżone, a właściciele nieruchomości nierzadko uzyskują przed sądem znacznie wyższe kwoty. Sąd, dysponując niezależną wyceną, może przyznać wynagrodzenie bliższe realnej utracie wartości nieruchomości.

Przykładowo, Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 czerwca 2022 r., sygn. II CSKP 425/22, rozpoznając sprawę dotyczącą ustanowienia służebności przesyłu na nieruchomości obciążonej gazociągiem, wskazał, że w konkretnej sprawie sąd ustanowił służebność przesyłu na pasie gruntu o szerokości 8 metrów oraz zasądził na rzecz właściciela jednorazowe wynagrodzenie w kwocie przekraczającej 392 tys. złotych. Tak znaczna wysokość wynagrodzenia wynikała z faktu, że infrastruktura przesyłowa istotnie ograniczała możliwość korzystania z nieruchomości oraz niemal w całości obniżyła jej wartość rynkową.

Podjęta przez przedsiębiorstwo przesyłowe próba zakwestionowania wysokości ustalonego wynagrodzenia okazała się nieskuteczna – Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną operatora, jednoznacznie potwierdzając, że „odpowiednie” wynagrodzenie, o którym mowa w art. 305 2 § 2 kc, może obejmować również spadek wartości nieruchomości spowodowany istnieniem urządzeń przesyłowych. Innymi słowy, właściciel nieruchomości ma prawo do pełnej rekompensaty za wszelkie ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, jakie wynikają z ustanowienia służebności.

Warto również zaznaczyć, że właściciel decydujący się na drogę sądową ma możliwość przedłożenia własnego operatu szacunkowego lub zgłoszenia zastrzeżeń do opinii biegłego sądowego, celem wykazania, że należne wynagrodzenie winno być wyższe. Prywatny operat szacunkowy może stanowić argument za podważeniem opinii biegłego sądowego. Ostateczna wysokość wynagrodzenia ustalana jest jednak na podstawie swobodnej oceny dowodów dokonanej przez sąd, a przedsiębiorstwo przesyłowe może zostać zobowiązane do zapłaty świadczenia wyłącznie na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu.

Zakup nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu a wynagrodzenie  

W przypadku nabycia nieruchomości już obciążonej urządzeniami przesyłowymi, niższa cena uwzględnia obecność tej infrastruktury. Przy wycenie wynagrodzenia sąd bierze pod uwagę, że wartość nieruchomości mogła być już obniżona przez istniejące urządzenia (podobnie: Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z dnia 3 lutego 2017 r. sygn. akt XV Ca 1154/16).

Obniżenie wartości nieruchomości wskutek służebności przesyłu

W świetle stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w postanowieniu z dnia 20 kwietnia 2017 r., sygn. akt II CSK 505/16, tzw. szkoda planistyczna nie stanowi elementu wynagrodzenia należnego z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. Jednocześnie Sąd Najwyższy podkreślił, iż wyrównanie właścicielowi nieruchomości uszczerbku majątkowego polegającego na obniżeniu wartości nieruchomości, wynikającego z ograniczenia praw właścicielskich na skutek ustanowienia służebności przesyłu – w szczególności poprzez objęcie nieruchomości strefą kontrolowaną i związane z tym ograniczenia, takie jak zakaz wznoszenia obiektów budowlanych czy urządzania stałych składów i magazynów (por. § 10 Rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie, Dz.U. z 2013 r., poz. 640) – nie może być utożsamiane z odszkodowaniem za tzw. szkodę planistyczną, a winno znaleźć odzwierciedlenie w odpowiednim wynagrodzeniu za ustanowienie służebności przesyłu.

Wynagrodzenie za urządzenia przesyłowe na gruncie a strefa ochronna

Wynagrodzenie należne z tytułu ustanowienia służebności przesyłu nie może być ograniczane wyłącznie do odniesienia względem powierzchni pasa służebności, z którego przedsiębiorca przesyłowy faktycznie korzysta. Prawidłowe ustalenie wysokości wynagrodzenia powinno obejmować również uwzględnienie utraty wartości rynkowej nieruchomości, wynikającej z posadowienia na niej infrastruktury przesyłowej. Ustanowienie służebności przesyłu rodzi bowiem po stronie właściciela nieruchomości obciążonej nie tylko ograniczenia w zakresie korzystania z nieruchomości, ale również prowadzi do obniżenia jej wartości rynkowej. Jest rzeczą oczywistą, że nieruchomość obciążona prawem rzeczowym, jakim jest służebność przesyłu, traci na atrakcyjności oraz wartości względem nieruchomości wolnych od tego rodzaju obciążeń.

Gazowe urządzenia przesyłowe a wynagrodzenie za służebność

W najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że korzystanie z nieruchomości w ramach służebności przesyłu gazu obejmuje również strefę ochronną ustanowioną na podstawie przepisów prawa publicznego. Kwestia wynagrodzenia za ograniczenia związane z ustanowieniem tej strefy kontrolowanej – znajdującej się poza pasem służebności przesyłu – może podlegać kompensacji w ramach wynagrodzenia należnego za ustanowienie służebności przesyłu na podstawie art. 305² § 2 k.c.

Powyższe dotyczy w szczególności obszaru strefy kontrolowanej, o której mowa w § 10 w zw. z § 110 oraz załącznikiem nr 2 do rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 r. w sprawie bezpieczeństwa gazowego systemu przesyłowego, która nie pokrywa się z zakresem obciążenia nieruchomości wynikającym ze służebności przesyłu ustanowionej dla gazociągów wybudowanych przed dniem 12 grudnia 2001 r. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w postanowieniach Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2017 r., IV CSK 724/16 oraz z dnia 9 września 2020 r., II CSK 62/19.

Służebność przesyłu a cel publiczny

W razie otrzymania przez przedsiębiorcę przesyłowego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami decyzji administracyjnej, przyznającej prawo wstępu i korzystania z cudzej nieruchomości, na której są posadowione urządzenia przesyłowe, nie jest potrzebne występowania o ustanowienie służebności przesyłu, a nawet nie ma tytułu do ustanawiania wówczas takiej służebności, gdyż przedsiębiorca ma w postaci decyzji uprawnienie do ingerencji w cudze prawo własności w takim samym zakresie, w jakim nastąpiłoby to na podstawie służebności.

Kluczowym z tej perspektywy jest art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który pozwala wojewodzie (dla inwestycji celu publicznego) lub staroście (dla innych celów) na wydanie decyzji administracyjnej zezwalającej na:

• czasowe zajęcie nieruchomości,
• prowadzenie prac budowlanych lub geodezyjnych,
• instalowanie urządzeń infrastruktury technicznej.

Decyzja taka może zostać wydana, jeśli nie doszło do dobrowolnego uzgodnienia z właścicielem nieruchomości, a inwestycja ma charakter celu publicznego (np. budowa drogi, linii energetycznej, gazociągu itd.).

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 października 2016 r. sygn. akt III CSK 328/15 wskazał, że decyzja administracyjna nie jest potrzebna, jeżeli właściciel nieruchomości wyrazi zgodę na odpłatne lub nieodpłatne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego i zostaje zawarta między nim a właścicielem swoista umowa, podobna do użyczenia lub umowy najmu.

Służebność przesyłu a dzierżawa

Właściciel gruntu, na której znajduje się sieć wodociągowa, może żądać ustanowienia służebności przesyłu obciążającej tę nieruchomość na rzecz gminy będącej właścicielem tej sieci także wtedy, gdy gmina wydzierżawiła sieć przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2017 r. III CZP 3/17).

Służebność przesyłu a użytkowanie wieczyste

Ustanowienie służebności gruntowej jest dopuszczalne także na prawie użytkowania wieczystego. Niemniej, nie można wyprowadzać z tego wniosku, że możliwe jest, zaliczenie czasu posiadania służebności przesyłu na prawie użytkowania wieczystego na poczet posiadania tej służebności po przekształceniu tego prawa w prawo własności gruntu. Nie są to bowiem tożsame typy posiadania. Każdy z nich ma swój specyficzny charakter i jego wykonywanie może prowadzić do nabycia jedynie tego prawa, które jest faktycznie wykonywane (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2016 r. V CSK 105/15).

Nabycie służebności przesyłu przed 2008 rokiem

Możliwość nabycia przez zasiedzenie – przed dniem 3 sierpnia 2008 r. – służebności gruntowej o treści odpowiadającej obecnie uregulowanej służebności przesyłu (w art. 305¹–305⁴ k.c.) znajduje podstawę prawną w art. 352 k.c. oraz art. 292 k.c. w związku z art. 172 k.c. Stanowisko to zostało potwierdzone m.in. w wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 21 lipca 2016 r., sygn. akt I ACa 208/16.

W odniesieniu do służebności przesyłu należy bowiem wyraźnie oddzielić dwie konstrukcje: służebności o treści odpowiadającej służebności przesyłu, która mogła zostać nabyta przez zasiedzenie przed dniem 3 sierpnia 2008 r., oraz służebności przesyłu. Obydwa prawa mają analogiczną treść oraz pełnią te same funkcje, nie oznacza to jednak, że można je utożsamiać. Odmienna jest przede wszystkim ich podstawa prawna – art. 145 i 292 k.c. oraz art. 3051-3054 k.c. Jeżeli zatem okres zasiedzenia wymagany do zasiedzenia służebności upłynął przed dniem 3 sierpnia 2008 r., to posiadacz nabywał służebność odpowiadającą treści służebności przesyłu.
(tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2016 r. II CSK 639/15)