Cel rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
W art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece unormowano podstawowe przesłanki i mechanizm działania instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Celem tej instytucji jest ochrona zaufania uczestników obrotu do rejestru publicznego. Chroni się uzasadnione zaufanie do informacji ujawnionych w księdze wieczystej, które przejawia osoba dokonująca czynności prawnej odnośnie do prawa wpisanego w tej księdze.
Instytucja ta – jak sama nazwa wskazuje – wzmacnia wiarygodność ksiąg wieczystych, przyczyniając się do zwiększenia bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Jak wskazał T. Czech w komentarzu do art. 5 u.k.w.i.h.: Rękojmia działa na korzyść osoby obdarzającej rejestr zaufaniem, gdy występuje niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Osoba ta może wtedy nabyć własność nieruchomości lub inne prawo rzeczowe dotyczące nieruchomości (np. użytkowanie, hipotekę). Może być także beneficjentem innego rodzaju rozporządzenia, np. co do zmiany pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych (art. 9).
Zasada działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
W wyniku działania rękojmi poszkodowany zostaje podmiot, na rzecz którego nie wpisano w księdze wieczystej prawa, jakie mu przysługuje. Omawiana instytucja powoduje negatywne konsekwencje dla podmiotów, które zaniedbują ujawnienia w księdze wieczystej aktualnego, rzeczywistego stanu prawnego. Art. 5 prowadzi do nadania ex lege skuteczności czynności prawnej, która – w innych warunkach – byłaby nieważna. Przepis ten umożliwia również wywołanie przez czynność prawną pełnych, zamierzonych skutków prawnych, które w innych okolicznościach w całości nie mogłyby wystąpić.
Rękojmia chroni nabywcę przed konsekwencjami dokonania czynności prawnej z osobą nieuprawnioną, tj. osobą, której nie przysługuje kompetencja do rozporządzenia prawem rzeczowym ujawnionym w księdze wieczystej. Z rękojmi można skorzystać, gdy taką osobę – w charakterze uprawnionego – wpisano do księgi wieczystej. Przykładowo, gdy hipotekę ustanowiła osoba nieuprawniona, którą – jako właściciela – wpisano w dziale II księgi wieczystej, to wierzyciel hipoteczny może powołać się na rękojmię, jeżeli hipotekę ujawniono w tej księdze (art. 67) (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z 6 czerwca 2007 r., sygn. akt III CSK 407/2006, Lexis.pl nr 2424133).
Znaczenie rękojmi ujawnia się wówczas, gdy zaistniała niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie została usunięta za pomocą dostępnych dla zainteresowanych środków prawnych, a nieruchomość stała się przedmiotem rozporządzenia przez osobę ujawnioną jako uprawniona w księdze wieczystej. Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych wprowadza zatem wyjątek od ogólnej zasady prawa cywilnego, zgodnie z którą nikt nie może przenieść na innego więcej praw, niż sam ma (nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet) (tak: wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2009 r., Sygn. akt SK 55/08).
Skutek zastosowania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
W rezultacie zastosowania art. 5 u.k.w.h. wygasa prawo własności osoby będącej dotychczas rzeczywistym właścicielem, ale niewpisanej do księgi wieczystej (tak: J. Sysiak, Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, „Rejent” nr 12/1994, s. 100).
Skutek ten jest jednak logicznym następstwem deklaratywnego (co do zasady) charakteru wpisu do ksiąg wieczystych, z drugiej strony zaś – ich jawności formalnej i materialnej (tak: wyrok Trybunał Konstytucyjnego o sygn. SK 57/03). Prawo polskie przyjęło te zasady w celu zapewnienia stabilnej pozycji oraz zagwarantowania ochrony osobom trzecim działającym w dobrej wierze. Oznacza to, że – w wypadku konkurencji interesów właściciela albo innych osób, którym przysługują prawa na nieruchomości nieujawnione w księdze wieczystej, z interesami osób trzecich – ustawa o księgach wieczystych i hipotece zapewnia poprzez wskazane instrumenty silną ochronę tych ostatnich (tak: także J. Sysiak, Rękojmia…, op.cit., s. 92).
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 marca 2019 r. sygn. akt I CSK 809/17 stwierdził, że rękojmia zatem wywołuje dwojakiego rodzaju skutki prawne. Może działać w kierunku pozytywnym co oznacza skuteczne nabycie prawa własności nieruchomości lub ograniczonego prawa rzeczowego, które objęto czynnością prawną zawartą z osobą nieuprawnioną do dokonania takiego rozporządzenia. Może też działać w kierunku negatywnym. Ten drugi aspekt rękojmi dotyczy nabycia nieruchomości (prawa) w stanie wolnym od obciążeń lub ograniczeń, które nie zostały ujawnione w księdze wieczystej. Takie obciążenia i ograniczenia wygasają.
Nieważność czynności prawnej a rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
Z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie można skorzystać, gdy czynność prawna, która obejmuje nabycie prawa rzeczowego, jest nieważna. Jednak chodzi tu o nieważność z innych przyczyn niż ta, że czynności dokonano z osobą nieuprawnioną lub w odniesieniu do prawa nieistniejącego, które ujawniono w księdze wieczystej (tak np. H. Ciepła, w: H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, s. 29 lex 2011; E. Gniewek, w: System prawa prywatnego, t. 3, s. 202, oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 listopada 2015 r. sygn. akt VI ACa 1632/14).
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni ważności nabycia od osoby pozbawionej zdolności do czynności prawnych (albo ograniczonej w niej), ani nie sanuje nieważności czynności prawnej, na podstawie której nastąpiło nabycie. Gwarantuje tylko, że nabycie nie będzie mogło być kwestionowane ze względu na brak uprawnień po stronie zbywcy.
Jeżeli umowa sprzedaży dotknięta była nieważnością, to wpis nabywcy został dokonany bez ważnej podstawy i zbywca może żądać usunięcia niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w trybie określonym w art. 10 u.k.w.h. oraz zwrotu nieruchomości. W tym wypadku art. 5 u.k.w.h. nie ma zastosowania. Dopiero w razie zbycia nieruchomości przez nabywcę wpisanego bez ważnej podstawy prawnej, zanim jego poprzednik (zbywca) uzyska wpis ostrzeżenia zabezpieczającego jego roszczenie i wyłączającego rękojmię zgodnie z art. 8 u.k.w.h., drugi (kolejny) nabywca będzie już chroniony rękojmią (tak: S. Rudnicki, Komentarz…, op. cit., uwaga 10 do art. 5). Takie stanowisko zajmuje też orzecznictwo (tak: orzeczenia Sądu Najwyższego z 18 maja 1973 r., sygn. akt III CZP 23/73, OSNC nr 1/1974, poz. 3 oraz z 21 maja 1975 r., sygn. akt III CZP 23/75, OSNCP nr 3/1976, poz. 50, wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2009 r., sygn. akt SK 55/08).
Zainteresowany właściciel nieruchomości, który był stroną nieważnej umowy przenoszącej jej własność, może i powinien wystąpić bezpośrednio z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, składając równocześnie wniosek o wpisanie w księdze wieczystej ostrzeżenia w trybie art. 8 u.k.w.h. i wyłączenie w ten sposób rękojmi (zob. wyrok SN z 17 czerwca 1960 r., sygn. akt 3 CR 328/60, OSPiKA nr 6/1961, poz. 162 oraz uchwała SN z 26 marca 1993 r., sygn. akt III CZP 14/93, OSNCP nr 11/1993, poz. 196)
Podobnie wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 stycznia 2002 r., sygn. akt III CKN 405/99 stwierdzając, że przesłanką przeniesienia własności nieruchomości jest przysługiwanie zbywcy uprawnienia do rozporządzania własnością nieruchomości. Przesłanka ta warunkuje jedynie skuteczność przeniesienia własności, nie zaś ważność umowy o przeniesienie własności (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 30 października 1969 r., II CR 430/69, OSNCP 1970, nr 9, poz. 152, z dnia 18 grudnia 1996 r., I CKN 27/96, OSNC 1997, nr 4, poz. 43 oraz z dnia 11 grudnia 1998 r., II CKN 96/98, OSNC 1999, nr 5, poz. 98), która zależy od:
- zdolności prawnej stron,
- zdolności do czynności prawnych stron,
- niesprzeczności jej treści z ustawą lub zasadami współżycia społecznego,
- zachowania wymaganej dla niej formy oraz
- nieistnienia wad oświadczeń woli,
a niekiedy także od spełnienia innych jeszcze wymagań (tak też: np. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 października 1997 r., III CKN 205/97, OSNC 1998, nr 3, poz. 50).
Przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych pozwalają na sanowanie braku uprawnienia zbywcy do rozporządzania własnością nieruchomości; mimo, że zbywca nie był uprawniony do rozporządzania, druga strona odpłatnej umowy o przeniesienie własności nabędzie nieruchomość, jeżeli działała w dobrej wierze mającej oparcie w treści księgi wieczystej, tj. była przekonana, że zbywcy przysługuje zgodnie z treścią księgi wieczystej własność nieruchomości.
Stosownie do art. 6 u.k.w.h., wynikające z art. 7 k.c. domniemanie dobrej wiary nabywcy co do przysługiwania zbywcy własności zostanie obalone przez dowód, że druga strona wiedziała, iż wpis zbywcy w księdze wieczystej jako właściciela jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, lub przez dowód, że druga strona z łatwością mogła się dowiedzieć o niezgodności tego wpisu z rzeczywistym stanem prawnym.
Dobra wiara nabywcy co do tego, że zbywcy przysługuje ujawniona w księdze wieczystej własność nieruchomości, zastępuje zatem tylko jedną przesłankę przeniesienia własności nieruchomości – istnienie po stronie zbywcy uprawnienia do rozporządzania własnością nieruchomości – natomiast nie sanuje braku innych przesłanek (tak np. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 9 października 1959 r., 3 CR 399/59, OSN 1960, nr 3, poz. 87). Aby więc doszło do nabycia własności nieruchomości od osoby nieuprawnionej, przesłanki te musza być spełnione niezależnie od dobrej wiary nabywcy co do przysługiwania zbywcy własności. Dotyczy to w szczególności przesłanek ważności umowy o przeniesienie własności.
Przesłanki zastosowania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
Działanie rękojmi uzależnione jest od jednoczesnego zaistnienia wszystkich jej przesłanek, określonych w przepisach u.k.w.h. Chroni ona jedynie nabycie:
- od osoby uprawnionej treścią księgi wieczystej;
- praw ujawnionych w tej księdze – co do zasady praw rzeczowych, a według dominującego poglądu – także ujawnionych w księdze praw osobistych i roszczeń (tak: A. Szpunar, Nowa ustawa o księgach wieczystych i hipotece, „Państwo i Prawo” z. 5/1983, s. 3 i n.; J. Sysiak, Rękojmia…, op. cit., s. 96.);
- w drodze czynności prawnej rozporządzającej lub zobowiązująco-rozporządzającej;
- pod tytułem szczególnym.
Nabywca działający w złej wierze a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze (art. 6 ust. 1 u.k.w.h.), przy czym zgodnie z art. 6 ust. 2 u.k.w.h. w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
Zakres desygnatów pojęcia złej wiary na tle art. 6 ust. 1 w związku z ust. 2 u.k.w.h. został zatem zakreślony węziej niż na tle innych przepisów prawa cywilnego. Z reguły do przyjęcia złej wiary upoważnia już stwierdzenie zwykłego niedbalstwa (tj. niedołożenie należytej staranności, ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju), podczas gdy z art. 6 ust. 2 u.k.w.h. wyprowadza się wniosek, że dla ubezskutecznienia ochrony wynikającej z art. 5 u.k.w.h. nabywca musi wykazać się niedbalstwem rażącym. Jest to jednak uzasadniane szczególnym zaufaniem, jakim ustawodawca obdarza instytucję ksiąg wieczystych (tak:. J. Gajda, Problem dobrej wiary nieformalnego „nabywcy” nieruchomości, „Rejent” nr 10/1992, s. 52; P. Mysiak, Pojęcie…, op. cit., s. 80).
Z drugiej strony należy podkreślić, że treść analizowanego pojęcia – a co za tym idzie i zakres wyłączenia rękojmi – została znacznie poszerzona w porównaniu do treści art. 22 § 1 prawa rzeczowego z 1946 r., na tle którego złą wiarę rozumiano wyłącznie jako pozytywną wiedzę o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (na temat krytyki tego stanu rzeczy oraz proponowanych rozwiązań: J. S. Piątowski, Aktualne zagadnienia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, „Państwo i Prawo” z. 7/1969, s. 60).
Niezależnie od podejmowanych w nowszej doktrynie prób obiektywizującej interpretacji pojęcia złej wiary, zbliżającej przesłankę „łatwości dowiedzenia się” o niezgodności do wymogu „należytej staranności” (tak: Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 5 maja 1993 r., sygn. akt III CZP 52/93, OSNC nr 12/1993, poz. 218 oraz orzecznictwo cytowane przez A. Majewskiego, Możliwość dowiedzenia się z łatwością o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, jako przesłanka złej wiary nabywcy, „Rejent” nr 3/2007, s. 52 i n.), dominujący nurt orzecznictwa i doktryny jest skłonny przeprowadzać ocenę tego stanu z uwzględnieniem kryteriów subiektywnych (tak: m.in. orzeczenie SN z 16 kwietnia 1964 r., sygn. akt II CR 336/63, OSP nr 4/1965, poz. 89, w którym zastosowano łagodniejszą miarę wobec osoby niewykształconej i znajdującej się w trudnej sytuacji majątkowej i życiowej, a także S. Rudnicki, Dwa problemy rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, „Przegląd Sądowy” nr 6/2002, s. 8-9) (tak: wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2009 r., Sygn. akt SK 55/08).
Według poglądu Sądu Najwyższego wyrażonego w uchwale z dnia 5 maja 1993 r., sygn. akt III CZP 52/93, OSP 1994, z. 12, poz. 238 w złej wierze nabywca hipoteki pozostaje także wtedy, gdy poprzestaje na oświadczeniu ustanawiającego hipotekę, że obciążana nieruchomość stanowi jego majątek odrębny, jeżeli przy zachowaniu zawodowej staranności mógł był z łatwością ustalić, że nieruchomość ta jest w rzeczywistości przedmiotem wspólności majątkowej małżeńskiej.
Dobra wiara przy rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
Z reguły przez dobrą wiarę rozumie się stan psychiczny, polegający na błędnym, ale usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu o istnieniu prawa lub stosunku prawnego (tak: P. Mysiak, Pojęcie złej wiary w odniesieniu do instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, „Rejent” nr 9/2002, s. 80).
Pojęcie należytej staranności przy rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
O tym, czy nabywca mógł się o niezgodności z łatwością dowiedzieć, decyduje obiektywna miara staranności połączona z obowiązującym w całym systemie polskiego prawa cywilnego domniemaniem istnienia dobrej wiary (art. 7 k.c.). Podstawą oceny powinny być zasady doświadczenia życiowego brane pod uwagę przy ocenie konkretnego zachowania się nabywcy i okoliczności faktyczne, w których czynność prawna doszła do skutku (tak: Stanisław Rudnicki Komentarz do art. 5 u.k.w.h. LEX).
Ustawowa wskazówka „z łatwością mógł się o tym dowiedzieć” wyłącza możliwość stawiania nabywcy wymagania szczególnej staranności, która by przekraczała tę zobiektywizowaną miarę. Jak się wskazuje w literaturze – w warunkach uczciwego obrotu i braku konstytutywnego charakteru wpisu przy przeniesieniu własności nieruchomości można i należy wymagać, aby ten, kto nabywa nieruchomość, zapoznał się, chociażby tylko we własnym dobrze rozumianym interesie, nie tylko z treścią księgi wieczystej, ale i z tym, w czyim posiadaniu nieruchomość się znajduje. Jeżeli bowiem nabywca wiedział, że posiadaczem nieruchomości jest kto inny niż ujawniony w księdze właściciel, to niejednokrotnie mógłby się bez większych trudności dowiedzieć, że wpis w dziale II jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, a więc, że osoba wpisana nie jest uprawniona do rozporządzania nieruchomością.
Nabywca prawa powinien także sprawdzić informację, czy nieruchomość nie jest objęta małżeńską wspólnością majątkową, jednakże nie można wymagać od nabywcy, aby prowadził w tym względzie badania przekraczające miarę „łatwości dowiedzenia się”. Do przyjęcia złej wiary nie wystarczy istnienie samych tylko podejrzeń i wątpliwości, jeżeli ich pozbycie się wymagałoby od nabywcy szczególnej staranności. Inaczej jest wtedy, gdy nabywca (np. bank) ma obowiązek zawodowej staranności dowiedzenia się o tym (tak: orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 5 maja 1993 r., sygn. akt III CZP 52/93, LexPolonica nr 298763, OSNCP 12/93, poz. 218). Sąd ocenia, czy w konkretnych okolicznościach zachowanie się nabywcy uzasadnia uznanie, że przemawiające za zgodnością wpisu z rzeczywistym stanem prawnym domniemanie zostało obalone.
Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 listopada 2015 r., sygn. akt VI ACa 1632/14), na kanwie rozpoznawanej sprawy, w której dłużnik wprowadził bank w błąd co do swojego stanu cywilnego (czynność dłużnik dokonywał twierdząc, że jest rozwiedziony, podczas gdy w rzeczywistości zawarł ponowny związek małżeński), stwierdził, iż takie działania banku, jak niepoprzestanie na sprawdzeniu księgi wieczystej i oświadczeniu ustanawiającego hipotekę, iż nieruchomość pozostaje jego majątkiem odrębnym, jak też zażądanie od niego wyroku rozwodowego – było wystarczające dla uznania, że bank działał z należytą starannością.
Sąd wskazał w tym względzie, że nic by nie dało w szczególności zażądanie przez bank dodatkowo odpisu aktu małżeństwa z adnotacją o rozwodzie, bowiem nie wynikało by z niej, że dłużnik zawarł następny związek. W księdze wieczystej nie było w tej dacie żadnych informacji o pozostawaniu dłużnika w związku małżeńskim, a w akcie notarialnym nabycia nieruchomości dłużnik złożył oświadczenie, iż jest rozwiedziony i nieruchomość nabywa do majątku odrębnego. Nieruchomość w dacie zawarcia umowy kredytowej była niezabudowana, a zatem również wizyta pracownika banku na tej nieruchomości nie pozwoliłaby z łatwością ustalić, iż nieruchomość pozostaje w posiadaniu również nowej małżonki kredytobiorcy.
Skoro w akcie notarialnym nabycia nieruchomości nie było informacji, iż nieruchomość weszła do majątku wspólnego małżonków, to również takiej informacji nie było w rejestrach gruntów. W sprawie nie obalono zatem domniemania dobrej wiary banku, a ciężar dowodu w tej kwestii spoczywał na pozwanej. Bank działając w dobrej wierze skutecznie zatem nabył ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonków w postaci hipoteki. Pozwana (kolejna małżonka) jako współwłaściciel nieruchomości na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej ponosi zatem odpowiedzialność rzeczową z przedmiotowej nieruchomości na podstawie art. 65 ust. 1 u.k.w.h
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 20 kwietnia 2009 r., sygn. akt SK 55/08 wskazał, że samo istnienie wątpliwości nie uzasadnia przyjęcia złej wiary, jeżeli ich wyjaśnienie byłoby połączone z trudnościami i wymagałoby przedsięwzięcia starań przekraczających ramy określone „łatwością dowiedzenia się” (tak też: S. Rudnicki, Dwa problemy…, op. cit., s. 6).
Pojęcie należytej staranności a podmiot profesjonalny
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia z 14 maja 2010 r., sygn. akt II CSK 66/10, LEX nr 1298069, również przyjmując założenie, że nie można uznać, że same tylko wątpliwości, co do zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym uzasadniają przypisanie nabywcy złej wiary, stwierdził, że powstanie podejrzeń i wątpliwości, co do przysługiwania zbywcy praw wynikających z księgi powoduje, że nabywca powinien podjąć czynności zmierzające do ich wyeliminowania. Nie chodzi tu o czynności wymagające szczególnej staranności, lecz o czynności mieszczące się w granicach przeciętnej staranności; wyższa staranność wymagana jest jednak od profesjonalnego nabywcy.
Moment oceny dobrej wiary nabywcy przy rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
Istotna jest dobra wiara wierzyciela w dacie nabycia nieruchomości lub ustanowienia hipoteki, a nie późniejsze zdarzenia (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 listopada 2015 r., sygn. akt VI ACa 1632/14).
Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.
Ciężar dowodowy wykazania złej wiary nabywcy
Zgodnie z art. 7 k.c., a także sposobem regulacji przyjętym w art. 5 w związku z art. 6 ust. 1 i 2 u.k.w.h., wykazanie złej wiary nabywcy obciąża osobę, która żąda wyłączenia działania rękojmi. Jeżeli nie można wykazać złej wiary, oznacza to, że nabywca pozostaje w dobrej wierze (tak: K. Przybyłowski, Dobra wiara w polskim prawie cywilnym (Ogólne uwagi o pojęciu), „Studia Cywilistyczne” 1970, t. XV, s. 5; S. Wójcik, Zakres…, op.cit., s. 144; P. Mysiak, Pojęcie…, op.cit., s. 81).
Ustalenie istnienia dobrej lub złej wiary nabywcy nieruchomości w procesie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym
W uchwale z 27 grudnia 1994 r., sygn. akt III CZP 158/94 (OSNC nr 4/95, poz. 59) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że ustalenie istnienia dobrej lub złej wiary nabywcy nieruchomości jako przesłanki skuteczności jej nabycia może nastąpić w procesie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (tak też: P. Mysiak, Pojęcie…, op. cit., s. 9 i n.; S. Rudnicki: Dwa problemy …, op.cit., s. 5 i n.; w kwestii dobrej wiary jako przesłanki rękojmi zob. m.in. wyroki SN z: 27 marca 2001 r., sygn. akt IV CKN 274/00, OSNC nr 11/2001, poz. 167 i 30 października 2002 r., sygn. akt V CKN 1342/00, OSP nr 11/2003, poz. 142 z glosą aprobującą S. Rudnickiego).
Wyjątki od zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie jest zasadą bezwzględną, albowiem przepis art. 7 kwh stanowi, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:
- prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
- prawu dożywocia;
- służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;
- służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
- służebnościom przesyłu.
Powołany przepis wyłącza rękojmię przeciwko wymienionym w nim prawom, obciążającym nieruchomość, niezależnie od tego, czy są, czy też nie są ujawnione w księdze wieczystej. Wyliczenie to jest zamknięte i oznacza, że przeciwko innym prawom działanie rękojmi nie jest wyłączone.
Wskazany w tym przepisie katalog okoliczności wyłączających rękojmię uważany jest za zamknięty (tak: m.in. (G. Bieniek, Księgi wieczyste. Art. 1-582 KWU. Art. 6261-62613 KPC. Komentarz, Warszawa 2018, s. 225; I. Heropolitańska [w:] I. Heropolitańska, A. Tułodziecka, K. Hryćków-Mycka, P. Kuglarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy związane. Komentarz, Warszawa 2017, s. 27, oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2020 r. sygn. akt I NSNc 44/19).
Wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych z uwagi na wzmiankę o apelacji lub kasacji …
Art. 8 u.k.w.h. stanowi, że rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Dokonanie jednego z wymienionych wpisów lub wzmianek wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych – jednak nie wyłącza ani nie ogranicza to osoby wpisanej w możliwości rozporządzania prawem, przeciwko któremu skierowane jest ostrzeżenie lub wzmianka.
Skuteczność rozporządzenia dokonanego po wpisaniu wzmianki lub ostrzeżenia zależy jednak od wyniku postępowania wszczętego wniesieniem jednego z wymienionych środków zaskarżenia albo sporu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym; rozporządzenia te upadną, jeżeli wchodzą w kolizję z prawem zabezpieczonym przez wpis lub wzmiankę.
Ponieważ art. 5 u.k.w.h. nie wchodzi (w ogóle) wówczas w grę, zbędne staje się badanie przesłanek dobrej lub złej wiary ewentualnego nabywcy (tak: E. Gniewek, Wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, „Rejent” nr 10/2003, s. 40-41; nieco odmiennie: S. Rudnicki, Komentarz…, op.cit., s. 77; J. Sysiak, Rękojmia…, op.cit., s. 103).
Znaczenie terminów „wniosek”, „skarga na orzeczenie referendarza” oraz „wzmianka o apelacji lub kasacji” jest bezsporne. W pierwszym wypadku chodzi o wpis prawa nieujawnionego w księdze wieczystej. W pozostałych natomiast – o środki zaskarżenia orzeczeń wydanych w postępowaniu wieczystoksięgowym, prowadzonym w przedmiocie wpisu lub wykreślenia określonego prawa rzeczowego lub innego prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej.
Ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości
Pewne wątpliwości może natomiast nasuwać zwrot „ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości”. Stanowisko doktryny prawa nie jest w tej mierze jednolite. Wydaje się dominować pogląd interpretujący to pojęcie relatywnie wąsko. „Ostrzeżeniem” w rozumieniu art. 8 u.k.w.h. może być w tym ujęciu:
- wpis ujawniający roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, dokonany zgodnie z art. 10 ust. 2 u.k.w.h. na podstawie nieprawomocnego orzeczenia sądu albo zarządzenia tymczasowego sądu, wydanego w tymże (i wyłącznie w tym!) postępowaniu;
- dokonany z urzędu przez sąd wieczystoksięgowy wpis ujawniający niezgodność stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie zawiadomienia o zmianie właściciela nieruchomości ze strony innego sądu, organu administracji rządowej lub jednostki samorządu terytorialnego (art. 36 ust. 3 zdanie pierwsze w związku z ust. 1 u.k.w.h.) albo
- dokonywany również z urzędu przez sąd wieczystoksięgowy wpis informujący o dostrzeżeniu niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 626 13 § 1 zdanie pierwsze i drugie k.p.c.).
Podkreśla się natomiast, że nie stanowią „ostrzeżenia” w rozumieniu art. 8 u.k.w.h. jakiekolwiek „informacje” lub „ostrzeżenia” o toczącym się postępowaniu dotyczącym nieruchomości (tak: E. Gniewek, Wpis…, op.cit., s. 46-47; A. Menes, Domniemania …, op. cit., s. 64 i n.; W. Sługiewicz, Glosa do postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 1999 r., II CKN 182/98, „Rejent” nr 5/2000, s. 140 i n.; J. Sysiak, Rękojmia…, op.cit., s. 103).
Zwolennicy stanowiska alternatywnego optują bądź to za szerokim rozumieniem art. 8 u.k.w.h., bądź też za dopuszczalnością wpisywania w dziale III księgi wieczystej co najmniej wzmianek o sporach sądowych dotyczących własności nieruchomości, prowadzonych w trybie innym niż przewidziany w art. 10 ust. 1 u.k.w.h., skoro także w tego typu postępowaniach dopuszcza się zabezpieczenie powództwa przez postanowienie tymczasowe sądu ustanawiające m.in. zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości (na temat wpisywania wzmianek o zabezpieczeniu roszczenia przez zakaz zbywania i obciążania nieruchomości (P. Siciński, Zabezpieczenie roszczenia przez wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej (ze szczególnym uwzględnieniem wpisu zakazu zbywania i obciążania nieruchomości), „Przegląd Sądowy” nr 7-8/1999, s. 16 i n.).
A zatem pogląd o konieczności wąskiego wykładania pojęcia ostrzeżenia na tle art. 8 u.k.w.h. nie jest jednomyślnie przejmowany w doktrynie, a w orzecznictwie toleruje się dokonywanie na tej podstawie wpisów informacji innych, niż tylko dotyczących postępowania z art. 10 ust. 1 u.k.w.h. (tak: wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2009 r., sygn. akt SK 55/08).
Prawa rzeczowe ograniczone nieujawnione w księdze wieczystej a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – negatywna rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Adam Kosiba (w: „Rejent” * rok 7 * nr 11(79) listopad 1997 r. – „Wygaśnięcie służebności osobistych i użytkowania w praktyce notarialnej (wybrane zagadnienia)”) wskazał, że orzecznictwo w całej rozciągłości, jak i w przeważającej części doktryna stoją na stanowisku, że z uwagi na istnienie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych prawa rzeczowe ograniczone nie ujawnione w księdze wieczystej wygasają w przypadku nabycia własności nieruchomości przez nowego właściciela. Jeżeli więc ustanowienie użytkowania czy służebności na rzecz darczyńcy nie ma na względzie tylko przesłanek podatkowych, a będzie faktycznie wykonywane, to ze wszechmiar celowe i wskazane jest, by ustanowione prawo rzeczowe ograniczone zostało wpisane do księgi wieczystej.
J. Ignatowicz (J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1994, s. 310-311.), rozważając problem istnienia negatywnej rękojmi wiary publicznej ksiąg, wskazał, że nabywca własności nieruchomości nabywa ją wolną od obciążeń, które wprawdzie istniały (np. służebności), ale nie zostały ujawnione w księdze wieczystej. Obecnie pogląd ten potwierdza nowy przepis art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, mówiący o prawach, przeciwko którym rękojmia nie działa.
S. Rudnicki stwierdza, że nabycie prawa własności nieruchomości następuje w stanie wolnym od wszelkich nie ujawnionych w księdze wieczystej obciążeń, z wyjątkiem wymienionych w art. 7, które nie wygasają na skutek nabycia. Prezentowane dotychczas w literaturze poglądy, że rękojmia nie działa przeciwko ograniczonym prawom rzeczowym nie wpisanym do księgi wieczystej, są nie do utrzymania, a teoretyczny spór wokół tego zagadnienia należy pod rządem obecnej ustawy do historii. Obecna ustawa bowiem w art. 7 wyraźnie określa, przeciwko którym nie wpisanym obciążeniom rękojmia nie działa. Z uregulowania takiego wynika więc a contrario, że przeciwko innym nie ujawnionym obciążeniom rękojmia działa, czyli osłania nabycie wpisanego prawa w zaufaniu do księgi.
E. Gniewek twierdzi, że w warunkach rękojmi treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść nabywcy także w ten sposób, że uzyskuje on prawo rzeczowe w rozmiarze szerszym od rzeczywistego. Nastąpi to w przypadkach nie ujawnionych obciążeń prawa własności. W takim przypadku po dokonanym przez właściciela rozporządzeniu nieruchomością wygasają prawa osób trzecich.
Adam Kosiba przywołuje wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 grudnia 1967 r. sygn. akt III CRN 59/67 (OSN 1968, poz. 128), w którym przyjęto, że w świetle ówcześnie obowiązującego art. 20 pr. rzecz, nabywca nabywa nieruchomość w stanie wolnym od ograniczonych praw rzeczowych nie wpisanych do księgi wieczystej, i to zarówno tych, co do których wpis ma charakter konstytutywny, jak i tych, które powstają pozaksięgowo.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych w sytuacji, w której na podstawie czynności prawnej dokonanej przez jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku
Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 4 lipca 2013 r. sygn. akt I CSK 733/12 (LEX nr 1375306), art. 38 k.r.o. przewiduje ochronę osoby trzeciej nabywającej prawo od jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego, do czego stosuje się przepisy o ochronie osób, które w dobrej wierze dokonały czynności prawnej z osobą nieuprawnioną do rozporządzenia prawem. Art. 38 k.r.o. ma zastosowanie także w przypadku ujawnienia w księdze wieczystej tylko jednego małżonka i dokonania przez niego czynności rozporządzającej bez zgody drugiego, z uwzględnieniem ochrony wynikającej z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Skuteczność ochrony zależy i w tym wypadku od dobrej wiary osoby, zamierzającej z tej ochrony skorzystać.
W przedmiocie stwierdzenia, czy czynność prawna (np. umowa kredytowa), która stała się podstawą późniejszego obciążenia hipotecznego nieruchomości, jest nieważna, należy wskazać, że w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej każde z małżonków może samodzielnie dokonywać czynności prawnych kreujących stosunki zobowiązaniowe; mogą też działać wspólnie. Wierzytelności powstałe w wyniku takich zdarzeń wchodzą, zgodnie z art. 31 § 1 zd. 1, do majątku wspólnego (są przedmiotami majątkowymi). Inaczej natomiast kwestia odpowiedzialności za powstałe zobowiązania. Przewidziana w art. 41 § 1 k.r.o. odpowiedzialność majątkiem wspólnym za zobowiązania uzależniona jest od spełnienia następujących przesłanek:
- powstania zobowiązania w wyniku czynności prawnej dokonanej przez jednego z małżonków,
- obowiązywania ustroju ustawowej wspólności majątkowej w chwili powstania zobowiązania,
- wyrażenia przez współmałżonka zgody na zaciągnięcie zobowiązania,
- pozostawania zobowiązania w związku z majątkiem wspólnym.
Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 listopada 2015 r. sygn. akt VI ACa 1632/14 stwierdził, że co do zasady umowa mocą której jeden z małżonków zaciąga zobowiązanie bez zgody drugiego nie jest zatem nieważna, lecz w takim przypadku ma zastosowanie art. 41 § 2 k.r.o. – wierzyciel może w takim przypadku żądać zaspokojenia tylko z majątku osobistego dłużnika, z wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, jak również z korzyści uzyskanych z jego praw, o których mowa w art. 33 pkt 9, a jeżeli wierzytelność powstała w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa, także z przedmiotów majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa. Zatem umowa kredytowa jest ważna i skuteczna, jednak osobistą odpowiedzialność za to zobowiązanie ponosi wyłącznie małżonek, który zawarł umowę, skoro drugi małżonek nie wyraził zgody na zawarcie takiej umowy.
Czym innym natomiast jest kwestia zabezpieczenia tego długu na nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego. Z przepisów art. 41 § 1 k.r.o. wynika osobista odpowiedzialność małżonka za dług drugiego małżonka. Jeżeli natomiast małżonek odpowiada rzeczowo za dług współmałżonka należącą do majątku wspólnego nieruchomością obciążoną hipoteką, to jego odpowiedzialność nie wynika z art. 41 k.r.o., a z właściwego przepisu prawa rzeczowego, tj. z art. 65 ust. 1 u.k.w.h. (por. A. Lutkiewicz – Rucińska kom. do art. 41 k.r.o. LEX).
Co prawda, zgodnie z art. 37 § 1 k.r.o. zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, czynności prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków, jak również czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal – a brak takiej zgody (po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego na potwierdzenie czynności) powoduje, iż dana czynność jest nieważna. Jednakże wyjątkiem od tej zasady jest art. 38 k.r.o. zgodnie z którym jeżeli na podstawie czynności prawnej dokonanej przez jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie osób, które w dobrej wierze dokonały czynności prawnej z osobą nieuprawnioną do rozporządzania prawem.
Art. 38 k.r.o. ogranicza zakres zastosowania art. 37 § 2-4 k.r.o. – jeżeli bowiem małżonek dokona czynności prawnej bez wymaganej zgody drugiego, a zastosowanie znajdą przepisy, do których odsyła art. 38 k.r.o., nie pojawi się ani sankcja bezskuteczności zawieszonej, ani sankcja bezwzględnej nieważności czynności prawnej (tak: M. Nazar, Glosa do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2001 r., sygn. akt II CKN 507/00, s. 11).
Przepis art. 38 k.r.o. dotyczy sytuacji, w której osoba trzecia na podstawie czynności prawnej dokonanej przez jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku. Nabycie prawa to nie tylko nabycie prawa własności czy użytkowania wieczystego, ale również nabycie innych ograniczonych praw rzeczowych. Brak jest podstaw, aby jego skutki ograniczać wyłącznie do nabycia nieruchomości. Przepisy do których odsyła art. 38 k.r.o. to art. 169 k.c. oraz przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5-9 u.k.w.h.) stosowana na podstawie odesłania zawartego w art. 38 k.r.o. znajdzie zastosowanie w sytuacji, w której dane prawo należy do majątku wspólnego małżonków, natomiast w księdze wieczystej jako podmiot tego prawa wpisane jest tylko jedno z nich. Ze względu na to, że rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych (art. 6 ust. 1 u.k.w.h.), wykluczone jest np. nabycie prawa własności wspólnej nieruchomości w drodze darowizny dokonanej przez małżonka wpisanego jako właściciel do księgi wieczystej w przypadku, gdy drugi małżonek na darowiznę nie wyraził zgody.
Rękojmia pozwoli natomiast np. na odpłatne nabycie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego wspólnej nieruchomości bądź odpłatne obciążenie jej służebnością, użytkowaniem czy hipoteką (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 grudnia 2011 r. sygn. akt IV CSK 178/11 LEX nr 1169147).
Pojęcie rozporządzenia nieodpłatnego
Przez rozporządzenia nieodpłatne w znaczeniu art. 6 ust. 1 u.k.w.h. należy rozumieć czynności prawne rozporządzające, w przypadku których przysporzenie majątkowe na rzecz drugiej strony jest aktem szczodrobliwości osoby rozporządzającej. Wszelkie inne czynności prawne rozporządzające prawami ujawnionymi w księdze wieczystej, czyli takie, w przypadku których przysporzenie na rzecz drugiej strony nie jest aktem szczodrobliwości osoby rozporządzającej, są rozporządzeniami objętymi działaniem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, dotyczy to również hipoteki (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 grudnia 2011 r. sygn. akt IV CSK 178/11 LEX nr 1169147).
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a użytkowanie wieczyste
Sąd Najwyższy w uchwale w składzie siedmiu sędziów z dnia 16 lutego 2011 r., sygn. akt III CZP 90/11 (OSNC 2011, nr 7-8, poz. 76) przyjął, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego także w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela nieruchomości.
Dokonując wykładni art. 5 u.k.w.h., Sąd Najwyższy wskazał, iż w analizowanym przypadku następują dwa skutki prawne działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – nabycie prawa użytkowania wieczystego od nieuprawnionego (skutek podstawowy) oraz nabycie prawa własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego (skutek wtórny i pochodny). Stanowisko to zostało podtrzymane w późniejszych orzeczeniach Sądu Najwyższego (wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 10 maja 2013 r., I CSK 74/13, nie publ., z dnia 25 lipca 2013 r., II CSK 451/12, OSNC 2014, Nr 4, poz. 46) i można uznać je za utrwalony;
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 kwietnia 2015 r. sygn. akt I CSK 628/14 uznał, że pogląd ten zachowuje aktualność również wtedy, gdy wadliwość umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste została stwierdzona prawomocnym wyrokiem sądu. Orzeczenie to – mające charakter deklaratoryjny – potwierdza warunki do udzielenia nabywcom prawa użytkowania wieczystego ochrony na podstawie art. 5 u.k.w.h.; u jego podstaw leży wszakże ustalenie, że właścicielem nieruchomości w chwili zawierania umowy o oddanie jej w użytkowanie wieczyste był nie Skarb Państwa, lecz powódka. Źródłem wadliwości tej umowy była zatem niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, objęta wskazanym wyżej działaniem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Ochrona rzeczywistego właściciela nieruchomości
przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz relewantne przepisy prawa procesowego wprowadzają mechanizmy ochrony interesów rzeczywistego właściciela nieruchomości. Podstawowym środkiem prawnym jest w tej mierze powództwo o usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, z art. 10 ust. 1 u.k.w.h., i możliwość ujawnienia sporu prawnego dotyczącego prawidłowości wpisu w księdze wieczystej przez wpis ostrzeżenia z art. 10 ust. 2 u.k.w.h., które – zgodnie z art. 8 u.k.w.h. – wyłącza działanie rękojmi.
Także w razie prowadzenia sporu sądowego dotyczącego własności nieruchomości w innym trybie niż wskazany w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. – na przykład w razie wystąpienia z powództwem o ustalenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości – praktyka orzecznicza dopuszcza zabezpieczenie powództwa przez stosowne postanowienie tymczasowe sądu, w szczególności przez sądowy zakaz zbywania lub obciążania spornej nieruchomości. Postanowienie takie może podlegać ujawnieniu w dziale III księgi wieczystej. Nawet jeżeli uznamy, że stosowny wpis nie stanowi ostrzeżenia w rozumieniu art. 8 u.k.w.h., to sam fakt jego ujawnienia wydaje się wystarczający dla stwierdzenia złej wiary nabywcy w rozumieniu art. 6 ust. 2 u.k.w.h.
W rezultacie skorzystania z wymienionych środków prawnych rękojmia zostanie wyłączona explicite, bądź też pośrednio – wskutek braku dobrej wiary potencjalnego nabywcy, a nabycie od osoby nieuprawnionej okaże się nieskuteczne; skorzystanie z nich jest jednak uzależnione od aktywności samego zainteresowanego (tj. rzeczywiście uprawnionego). Odmienna ocena byłaby uprawniona jedynie w razie utrwalenia się odmiennej linii orzeczniczej sądów wieczystoksięgowych (tak: wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2009 r., sygn. akt SK 55/08).
Niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i sposoby jej usunięcia.
Z uwagi na ograniczoną rolę wpisu do księgi wieczystej, obrót prawny nieruchomościami odbywa się w znacznej mierze pozaksięgowo. W konsekwencji może powstać rozbieżność (niezgodność) pomiędzy stanem ujawnionym w treści księgi wieczystej (stanem jawnym) a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Niezgodność ta może mieć przy tym charakter pierwotny – jeżeli księga wieczysta zawiera wpisy dokonane bez ważnej przyczyny prawnej albo jeżeli zaistniały uchybienia proceduralne przy dokonywaniu wpisu (np. przypadek dokonania wpisu na podstawie czynności prawnej nieważnej albo obarczonej inną postacią wadliwości), albo następczy – jeżeli księga wieczysta nie ujawnia zmian stanu prawnego, które nastąpiły „pozaksięgowo”, niezależnie od wpisu (np. przypadki przeniesienia własności nieruchomości nieujawnionego w księdze wieczystej, nabycia własności nieruchomości wyłącznie w imieniu własnym przez jednego z małżonków pozostających w ustroju majątkowej wspólności małżeńskiej i w warunkach opisanych w art. 33 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy; Dz. U. Nr 9, poz. 59, ze zm.; dalej: k.r.o.).
W przypadku niezgodności pierwotnej osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie, albo która została dotknięta wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia tej niezgodności (art. 10 ust. 1 u.k.w.h.). Żądanie to podlega rozpoznaniu w postępowaniu procesowym (co do charakteru prawnego i sposobu sformułowania żądania pozwu: J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu do księgi wieczystej według prawa rzeczowego, „Państwo i Prawo” z. 4/1947, s. 51-52; A. Menes, Domniemania …, op.cit., s. 62; tak także wyrok Sądu Najwyższego z 11 kwietnia 1963 r., sygn. akt II CR 933/62, OSNCP nr 3/1964, poz. 58).
Natomiast dla usunięcia niezgodności następczej potrzebne jest złożenie wniosku opartego na wymienionych w art. 31 u.k.w.h. dokumentach, z których wynika zmiana stanu prawnego (tak: wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2009 r., sygn. akt SK 55/08).
W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 18 maja 2010 r., III CZP 134/09 ( OSNC 2010, nr 10, poz. 131) Sąd Najwyższy podkreślił, że powództwo przewidziane w art. 10 ust. 1 ukwh jest jedyną drogą umożliwiającą trwałe i skuteczne wobec wszystkich obalenie domniemania ustanowionego w art. 3 ukwh, iż prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. Obalenie domniemania prawdziwości wpisu polega na wykazaniu, że osoba wpisana w księdze wieczystej jako uprawniona nie nabyła określonego prawa, bądź je utraciła, a więc na wykazaniu istnienia niezgodności pomiędzy wpisem w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.
Krąg podmiotów uprawnionych do żądania usunięcia niezgodnej z rzeczywistym stanem prawnym treści księgi wieczystej
Krąg uprawnionych do żądania usunięcia niezgodnej z rzeczywistym stanem prawnym treści księgi wieczystej określił Sąd Najwyższy w podjętej w składzie siedmiu sędziów uchwale z dnia 15 marca 2006 r., III CZP 106/2005. Zgodnie z powołaną uchwałą powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, a zatem w myśl art. 626 2 § 5 k.p.c.
Zagadnienie legitymacji biernej w procesie opartym na art 10 ust. 1 u.k.w.h. nie budzi wątpliwości. Legitymację tą mają te osoby, których prawo zostało ujawnione w księdze wieczystej niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, tj. osoba, na rzecz której prawo zostało wpisane lub której prawo nie zostało ujawnione jako obciążone lub ograniczone (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 roku w sprawie III CZP 36/06).
Prowadzenie dla nieruchomości dwóch sprzecznych ksiąg wieczystych
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przewidziana w art. 5 u.k.w.h. jest wyłączona w sytuacji, gdy w chwili zbycia dla nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których wpisani są różni właściciele. Istnienie dwóch ksiąg wieczystych dla jednej nieruchomości z różnymi wpisami prawa własności w sposób oczywisty narusza cel prowadzenia ksiąg wieczystych, jakim jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości. W związku z tym w tak nieprawidłowej sytuacji ustawowe instytucje mające służyć osiągnięciu celu prowadzenia ksiąg wieczystych nie mogą mieć zastosowania, bowiem mogłoby to prowadzić do sytuacji godzących w porządek prawny i cel ustawy.
Słusznie więc wskazuje się w piśmiennictwie, że w takiej sytuacji nie mogą być chronione przewidzianą w art. 5 u.k.w.h. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych wpisy dotknięte tego rodzaju wadami (tak: Anna Kosobudzka, Zbiór orzeczeń z zakresu ksiąg wieczystych i postępowania wieczystoksięgowego wraz z komentarzami Casebook).
