Istota czynności zachowawczych

Celem czynności zachowawczej w rozumieniu art. 209 k.c. jest ochrona wspólnego prawa przed możliwym niebezpieczeństwem utraty prawa własności, uszkodzenia, czy pogorszenia rzeczy, stanowiącej przedmiot współwłasności. W tym pojęciu mieszczą się czynności zmierzające do usunięcia zagrożenia wspólnej rzeczy i wspólnego prawa własności tej rzeczy, a także czynności podejmowane w sytuacji, gdy już doszło do naruszenia wspólnego prawa (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2018 r. sygn. akt III CZP 50/18).

 

Spór współwłaścicieli nieruchomości co do remontu części wspólnych nieruchomości

Współwłaściciel nieruchomości staje często przed koniecznością poniesienia wydatków związanych z nieruchomością, które z jego punktu widzenia są absolutnie konieczne. Nie zawsze jednak inni współwłaściciele są tego samego zdania, co powoduje, że spory związane z zarządem nieruchomością wspólną i następnie dochodzenie od innych współwłaścicieli roszczeń są nieuniknione, zwłaszcza w sytuacji braku umownego uregulowania kwestii zarządu nieruchomością.

Nakłady i zakres prac związanych z utrzymaniem nieruchomości w dobrym stanie mogą mieć oczywiście zróżnicowany charakter (np. wspólna klatka schodowa czy ściany zewnętrzne są elementem składowym nieruchomości tworzącym tzw. współwłasność konieczną lub przymusową).

 

Instytucja czynności zachowawczych może zatem znaleźć zastosowanie w rozwiązaniu sporów pomiędzy współwłaścicielami (jakkolwiek, o czym niżej, istnieje rozbieżne orzecznictwo co do możliwości wystąpienia przez współwłaściciela przeciwko innemu współwłaścicielowi  z roszczeniem z art. 209 k.c.)

 

Upoważnienie każdego współwłaściciela do wszelkich czynności zachowawczych

Konstrukcja upoważnienia każdego współwłaściciela do wszelkich czynności zachowawczych nie opiera się na przedstawicielstwie ustawowym jednego współwłaściciela wobec drugiego, lecz na wzajemnej reprezentacji interesów współwłaścicieli niedziałających przez współwłaścicieli działających. Cechą tej wzajemnej reprezentacji jest to, że współwłaściciel podejmuje czynność zachowawczą w imieniu własnym, ale w interesie pozostałych współwłaścicieli (tak: uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 września 1960 r., I CO 16/60, OSPiKA 1961, nr 7-8, poz. 196; uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 25 września 1967 r., III CZP 117/66, OSPiKA 1968, nr 9, poz. 195; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 1997 r., II CKN2/97, nie publ.; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2018 r. Sygn. akt III CZP 50/18).

 

Czynności zachowawcze a wymóg zabezpieczenia wspólnego interesu wszystkich współwłaścicieli

Przyjmuje się, że czynność zachowawcza nie może być wykonana tylko w stosunku do części prawa własności rzeczy, lecz niepodzielnie w stosunku do całego prawa własności (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2018 r. Sygn. akt III CZP 50/18).

 

Podejmowana samodzielnie przez któregokolwiek ze współwłaścicieli czynność zachowawcza musi zmierzać do zabezpieczenia (zaspokojenia) wspólnego interesu wszystkich współwłaścicieli (tak: wyroki Sądu Najwyższego z dnia 14 października 1997 r., II CKN 389/97, nie publ., z dnia 11 lutego 2010 r., I CSK 312/09, nie publ.).

 

Czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu

Kodeks cywilny nie definiuje pojęcia czynności zwykłego zarządu i przekraczających ten zakres. Według powszechnego przekonania w literaturze i orzecznictwie uważa się, że pojęcia te mają charakter względny i każdorazowo ocena ich charakteru wymaga wszechstronnej analizy występujących w sprawie okoliczności faktycznych.

 

Ogólnie przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu są czynności polegające na załatwianiu spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, zarządzanie nią dla umożliwienia korzystania z niej, pobieraniem pożytków i dochodów, konserwacją, administracją oraz z utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym. (tak: J. Ignatowicz w „Prawo rzeczowe”, Wydawnictwa Prawnicze PWN Warszawa 1997, s. 131 i Stanisław Rudnicki w „Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga Własność i inne prawa rzeczowe”, Wydawnictwo Prawnicze Warszawa 1996, s. 202).

Z kolei do czynności przekraczających zwykły zarząd ustawodawca zaliczył te o najpoważniejszych skutkach – wpływających na substancję rzeczy, sposób jej przeznaczenia, czy generujących istotne koszty obciążające współwłaścicieli.

 

Remont nieruchomości jako czynność zwykłego zarządu

Wprawdzie czynności zwykłego zarządu polegają na podejmowaniu czynności prawnych i faktycznych związanych z normalną eksploatacją rzeczy i jej utrzymaniem w stanie niepogorszonym, jednakże nie każda czynność związana z remontem nieruchomości, którego celem jest utrzymanie nieruchomości w należytym stanie technicznym, będzie miała charakter czynności zwykłego zarządu. Taki charakter można przypisać jedynie tym czynnościom, które mają charakter pilny z uwagi na istniejące bezpośrednie zagrożenie dla życia, zdrowia ludzi czy bezpieczeństwa konstrukcji budynku, bądź które są niezbędne dla zabezpieczenia podstawowych potrzeb zamieszkujących nieruchomość osób.

Natomiast z pewnością te czynności, które nie mieszczą się w bieżącym gospodarowaniu rzeczą, jej zwykłej eksploatacji i utrzymaniu w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia rzeczy, a powodują nadzwyczajne wydatki stanowić będą czynność przekraczającą zwykły zarząd (tak: Sąd Okręgowy w Krakowie w postanowieniu z dnia 5 lutego 2016 r. sygn. akt II Ca 2289/15, w którym uznano przeprowadzenie generalnego remontu dachu nieruchomości wspólnej o wartości ponad 63 000 zł za czynność przekraczająca zwykły zarząd).

 

Czynności zachowawcze a pojęcie zarządu rzeczą

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 października 2008 r. (I CSK 118/08, nie publ.) uznał, że czynności zachowawcze stanowią metodę ochrony wspólnego prawa i nie wchodzą w ogóle w zakres pojęcia „zarządu”. Chodzi o to, że czynności zachowawcze z art. 209 k.c. dotyczą ochrony wspólnego prawa. Nie są to więc czynności związane z gospodarowaniem rzeczą wspólną, służą natomiast następczej lub zapobiegawczej ochronie wspólnego prawa. Mając na uwadze taki cel unormowania zawartego w art. 209 k.c. należy stwierdzić, że nie stanowi on szczególnej regulacji czynności zarządu rzeczą wspólną, lecz samodzielnie reguluje zagadnienia podejmowania przez każdego współwłaściciela czynności i dochodzenia roszczeń, które zmierzają do ochrony wspólnego prawa.

 

Rozróżnienie kwestii gospodarowania rzeczą wspólną od metody ochrony wspólnego prawa umożliwia, a w większości przypadków nawet zapewnia prawidłowe zakwalifikowanie czynności podejmowanych przez współwłaścicieli rzeczy wspólnej i poddanie ich właściwemu reżimowi prawnemu. Stwarza ponadto podstawę ustalenia właściwych relacji między instytucją zarządu rzeczą wspólną a czynnościami zachowawczymi, bez ryzyka pomieszania przesłanek, od spełnienia których zależy skuteczność czynności zarządu oraz czynności mających na celu ochronę wspólnego prawa.

Natomiast wbrew rozpowszechnionemu, przeważającemu stanowisku doktryny i orzecznictwa w żadnym wypadku nie można czynności zachowawczych kwalifikować do czynności zarządu rzeczą wspólną. Przecież nie bez powodu ustawodawca wyodrębnia i reguluje zasady podejmowania czynności zachowawczych w oderwaniu od czynności gospodarowania rzeczą wspólną. Wykluczenie tezy o zakwalifikowaniu czynności zachowawczych do kategorii czynności zarządu rzeczą wspólną wyłącza traktowanie ich jako czynności zwykłego zarządu (tak: Sąd Okręgowy w Krakowie w postanowieniu z dnia 5 lutego 2016 r. Sygn. akt II Ca 2289/15).

 

Identyczny pogląd zaprezentował Sąd Najwyższy w wyroku z 30 października 2013 r. sygn. akt II CSK 673/12, OSP 2014-7-8/72 wskazując, że czynności zarządu rzeczą wspólną są czynnościami gospodarowania, natomiast czynności zachowawcze, o których mowa w art. 209 k.c., stanowią metodę ochrony wspólnego prawa i nie wchodzą więc w zakres pojęcia zarządu (art. 199-201, 203 i 208 k.c.).

Także w literaturze pogląd ten znalazł aprobatę – w art. 209 k.c. ustawodawca przyjął uzupełniającą, poprawną, dogodną normę, według której „każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa”. Z perspektywy wewnętrznego stosunku współwłasności wyposażono tutaj każdego ze współwłaścicieli w samodzielną legitymację do podejmowania niezbędnych czynności zachowawczych (tak: E. G. w glosie do wyroku Sądu Najwyższego z 30 października 2013 r., OSP 2014-7-8/72).

 

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 15 listopada 2018 r., sygn. akt III CZP 50/18 wskazał, że nie ma podstaw prawnych do rozróżniania na gruncie art. 209 k.c. czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających ten zarząd, a w konsekwencji ograniczenia zastosowania tego przepisu jedynie w odniesieniu do czynności zwykłego zarządu. W konkretnym stanie faktycznym może się okazać, że czynnością zachowawczą będzie czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, do której nie będzie potrzebna zgoda wszystkich pozostałych współwłaścicieli, jak tego wymaga art. 199 k.c. (np. sprzedaż rzeczy ulegającej szybkiemu zepsuciu).

Podkreślić bowiem należy, że przepis art. 209 k.c. obejmuje wykonywanie wszelkich czynności oraz wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Zarządca rzeczy, który jest jednocześnie współwłaścicielem może dokonać czynności wykraczającej poza zakres zwykłego zarządu, jeśli będzie to czynność dokonana w warunkach, o których mowa w art. 209 k.c. Wówczas nie będzie to czynność zarządcy, lecz czynność zachowawcza dokonana przez współwłaściciela i będzie oceniana pod kątem spełnienia przesłanek z art. 209 k.c. Czynności zarządu rzeczą wspólną są czynnościami gospodarowania, natomiast czynności zachowawcze, stanowią przejaw ochrony wspólnego prawa i nie wchodzą w zakres pojęcia zarządu.

 

Konsekwencje wykluczenia tezy o zakwalifikowaniu czynności zachowawczych do kategorii czynności zarządu rzeczą wspólną

Wykluczenie tezy o zakwalifikowaniu czynności zachowawczych do kategorii czynności zarządu rzeczą wspólną wyłącza traktowanie ich jako czynności zwykłego zarządu. Jeżeli więc planowana czynność ma w ocenie wnioskodawcy charakter zachowawczej, to prowadzi to do jej oderwania od wymogu zgody większości współwłaścicieli (jak w art. 201 k.c.), czy zgody wszystkich współwłaścicieli (jak w art. 199 k.c.). Byłoby to zresztą wyraźnie sprzeczne z normą art. 209 k.c. zezwalającą na samodzielne dokonywanie czynności zachowawczych przez każdego ze współwłaścicieli, bez zgody innych współwłaścicieli (tak: Sąd Okręgowy w Krakowie w postanowieniu z dnia 5 lutego 2016 r. Sygn. akt II Ca 2289/15).

 

Rodzaj czynności zachowawczych

Istotą czynności zachowawczych, o których mowa w art. 209 k.c., jest ochrona wspólnego prawa. Cel ten jest realizowany przez wykonywanie „wszelkich czynności” i dochodzenie „wszelkich roszczeń”. Powszechnie przyjmuje się, że czynność zachowawcza może mieć charakter czynności faktycznej (np. obrona konieczna, dozwolona samopomoc), czynności prawnej (np. zawarcie ugody), a przede wszystkim czynności procesowej (np. wystąpienie z powództwem windykacyjnym, negatoryjnym, wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia).

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 15 listopada 2018 r. Sygn. akt III CZP 50/18 wskazał, że czynność zachowawcza może być:

  • czynnością natury faktycznej (np. zastosowanie dozwolonej samopomocy, czy rozebranie grożącego zawaleniem budynku),
  • czynnością materialnoprawną (np. zawarcie w trybie pilnym umowy najmu, dzierżawy, czy sprzedaż rzeczy ruchomej ulegającej szybkiemu zepsuciu), jak i
  • czynnością procesową (np. wystąpienie z powództwem windykacyjnym, negatoryjnym).

 

W art. 209 k.c. ustawodawca wyeksponował ochronę wspólnego prawa do rzeczy w celu zachowania jej integralności i całości, czyli aspekt przedmiotowy stosunku współwłasności, a nie ochronę indywidualnych interesów poszczególnych współwłaścicieli. W tym kontekście pod pojęcie czynności zachowawczych w rozumieniu tego przepisu podpadać będą wszystkie te z nich, które mogą być wykonane w stosunku do całości. Do takich czynności należy zaliczyć przede wszystkim roszczenia majątkowe niepieniężne takie, jak roszczenia windykacyjne, negatoryjne, o rozgraniczenie nieruchomości (tak: orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 1957 r., 1 CR 935/56, OSPiKA 1958, nr 5, poz. 134, z dnia 28 stycznia 1958 r., 3 CR 1282/57, OSPiKA 1958, nr 10, poz. 266; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1962 r., 3 CR 237/62, OSPiKA 1962, nr 12, poz. 330).

 

Osoby mogące podejmować czynności zachowawcze

Czynności zachowawcze może wykonywać każdy ze współwłaścicieli indywidualnie, niezależnie od innych albo w porozumieniu z innymi współwłaścicielami. Samodzielne wykonywanie czynności zachowawczych przez współwłaściciela jest dopuszczalne w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z korzyścią i interesem wszystkich współwłaścicieli.

 

Podejmowana samodzielnie przez któregokolwiek ze współwłaścicieli czynność zachowawcza musi zmierzać do zabezpieczenia (zaspokojenia) wspólnego interesu wszystkich współwłaścicieli (tak: wyroki Sądu Najwyższego z dnia 14 października 1997 r., II CKN 389/97, nie publ., z dnia 11 lutego 2010 r., I CSK 312/09, nie publ.).

Dokonanie czynności zachowawczej z założenia musi być ukierunkowane na ochronę wspólnego prawa wszystkich współwłaścicieli, a nie wyłącznie interesu współwłaściciela dokonującego takiej czynności, względnie interesu części współwłaścicieli. W takich przypadkach współwłaściciel powinien korzystać z uprawnień, regulowanych innymi przepisami o współwłasności.

 

Czynności zachowawcze a brak zgody innego współwłaściciela

Czynność zachowawczą może ubezskutecznić sprzeciw współwłaścicieli rzeczy wspólnej, nie zaś brak ich zgody na dokonanie czynności zachowawczej (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2013 r., II CSK 673/12, OSP 2014 nr 7-8, poz. 72). W piśmiennictwie i orzecznictwie sporną kwestią jest, czy pozostali współwłaściciele mogą przeciwstawić się podjęciu przez jednego ze współwłaścicieli czynności zachowawczych.

Według pierwszego stanowiska, wystarczy sprzeciw jednego ze współwłaścicieli (tak: uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 14 czerwca 1966 r., III CO 20/65).

Druga koncepcja wymaga do zakwestionowania legitymacji jednego współwłaściciela, sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli (tak: uchwala Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 1985 r., III CZP 35/95, OSNCP 1986, nr 4, poz. 47).

 

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia z dnia 5 czerwca 1985 r., sygn. akt III CZP 35/85, OSN 1986, nr 4, poz. 47 stwierdził, że współwłaściciel nie może skutecznie podjąć czynności zachowawczej, gdy sprzeciwiają się temu współwłaściciele reprezentujący większość udziałów.

Odnotowania wymaga lansowany w literaturze prawniczej trzeci, odosobniony, pogląd, zgodnie z którym sprzeciw jednego, czy pozostałych współwłaścicieli jest prawnie irrelewantny dla legitymacji współwłaściciela dokonującego czynności zachowawczej (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2018 r., Sygn. akt III CZP 50/18). 

 

Osoby względem których współwłaściciel może podejmować czynności zachowawcze

Poprzez powołanie się na legitymację z art. 209 k.c., współwłaściciel nie może realizować swoich roszczeń w celu obejścia art. 201 k.c., art. 202 k.c. i art. 206 k.c. Wyjątkowy charakter legitymacji współwłaścicieli do dokonania czynności zachowawczej powoduje, że może być ona podjęta wyłącznie ze skutkiem w stosunku do osób trzecich, czyli ma zastosowanie w tzw. stosunkach zewnętrznych wynikających ze stosunku współwłasności. Współwłaściciel nie może więc skutecznie wystąpić przeciwko innemu współwłaścicielowi z powołaniem się na uprawnienie z art. 209 k.c. W takich przypadkach współwłaściciel powinien poszukiwać ochrony na gruncie przepisów normujących stosunki pomiędzy współwłaścicielami (np. art. 202 k.c. – jeśli pozostali współwłaściciele podejmują czynności zmierzające do zniszczenia lub pogorszenia rzeczy, czy art. 206 k.c. – gdy współwłaściciele nie dopuszczają pozostałych do współposiadania wspólnej rzeczy) (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2018 r. Sygn. akt III CZP 50/18).

 

Z kolei odmienny pogląd został zaprezentowany w wyroku Sądu Najwyższego z dnia z 25 czerwca 1971 r., III CRN 137/71, nie publ. LEX nr 6947, który stwierdził, że na podstawie art. 209 k.c. jeden ze współwłaścicieli może dochodzić roszczeń wymienionych w tym przepisie nie tylko przeciwko osobom trzecim, lecz także przeciwko współwłaścicielom (podobnie: E. Skowrońska-Bocian, (w:) Kodeks, s. 654; S. Rudnicki, Komentarz, s. 297.).

 

Działania współwłaściciela w razie przyjęcia tezy o braku możliwości wystąpienia przeciwko innemu współwłaścicielowi z powołaniem się na czynność zachowawczą

W razie przyjęcia za częścią judykatury tezy, iż spór pomiędzy współwłaścicielami w odniesieniu do przedmiotu współwłasności wyklucza działanie jednego ze współwłaścicieli w ramach legitymacji z art. 209 k.c. – w takich przypadkach współwłaściciel powinien poszukiwać ochrony na gruncie przepisów normujących stosunki pomiędzy współwłaścicielami, np. art. 202 k.c. (stanowiącego, że jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd) lub art. 206 k.c (w brzmieniu: każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli).

 

Natomiast w sytuacji, gdy działania zmierzające do zniszczenia rzeczy, czy jej uszkodzenia podejmuje mniejszościowy współwłaściciel, wówczas każdy z pozostałych współwłaścicieli realizując uprawnienia wynikające z własnego prawa współwłasności może domagać się ochrony na zasadach ogólnych (np. poprzez powództwo negatoryjne) (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2018 r., Sygn. akt III CZP 50/18). 

 

Czynności zachowawcze a prawo budowlane

Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego). Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W tym kontekście regulacja instytucji czynności zachowawczych wyłącza wymóg uzyskania zgody wszystkich lub większości współwłaścicieli rzeczy wspólnej.

 

Czynności zachowawcze a legitymacja procesowa czynna współwłaściciela i zarządcy

Zagadnienie legitymacji opartej na art. 209 k.c. jako dotyczące prawa materialnego podlega ocenie przez sąd, nawet wówczas, gdy w toku procesu pozostali współwłaściciele nie zgłosili sprzeciwu. Działanie współwłaściciela z powołaniem się na art. 209 k.c., w razie, gdy dana czynność nie jest czynnością zachowawczą może prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej współwłaściciela, który taka czynność podjął, względem pozostałych współwłaścicieli, na zasadach ogólnych.

Źródłem samodzielnej legitymacji współwłaściciela rzeczy do dokonania czynności zachowawczej jest art. 209 k.c., zaś podstawą legitymacji zarządcy do dokonania czynności wchodzących w zakres jego kompetencji mogą być: umowa współwłaścicieli o powołaniu zarządcy, względnie postanowienie sądu o ustanowieniu zarządcy, albo też faktyczne wykonywanie zarządu przez jednego ze współwłaścicieli (stosownie do art. 200 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie), bez sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli, przy czym do przyjęcia, że jeden ze współwłaścicieli faktycznie wykonuje zarząd, nie jest wystarczające dokonanie przez niego jednej czynności.

 

Musi to być stałe wykonywanie czynności potrzebnych do prawidłowej gospodarki, w przeciągu czasu, który pozwala przyjąć, iż ma miejsce faktyczne wykonywanie zarządu przez jednego ze współwłaścicieli. Zarządca jest uprawniony do pobierania, zamiast współwłaścicieli, wszelkich pożytków z nieruchomości, spieniężenia ich w granicach zwykłego zarządu oraz do prowadzenia spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne (tak: uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 1966 r., II CR 24/66, PiP 1968, nr 2, s. 330).

Zarządca jest przedstawicielem współwłaścicieli, lecz działa w imieniu własnym. Jeśli nie działa zarządca, to czynności związane z zarządem rzeczą wykonują współwłaściciele zgodnie z art. 200 k.c., ale jest to odrębna w stosunku do art. 209 k.c. podstawa prawna ich działania. W związku z czym, legitymacji współwłaściciela rzeczy do podjęcia czynności zachowawczej w rozumieniu art. 209 k.c. nie można wywodzić i łączyć z legitymacją zarządcy, czy też z legitymacją współwłaścicieli na podstawie art. 200 k.c. (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2018 r., Sygn. akt III CZP 50/18). 

 

Czynności zachowawcze a dochodzenie należności z tytułu czynszu

W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 14 czerwca 1966 r. – zasada prawna – sygn. akt III CO 20/65 (OSNPG 1966, nr 9, poz. 36; OSPiKA 1966, nr 12, poz. 272), Sąd Najwyższy wyjaśnił, że współwłaściciel, który sprawuje zarząd rzeczą wspólną, jest uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu, chyba, że inny współwłaściciel temu się sprzeciwi albo wytoczy powództwo o czynsz za ten sam okres.

 

Do utożsamienia czynności zarządu rzeczą wspólną z czynnością zachowawczą doszło natomiast w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2012 r., sygn. akt III CZP 25/12 (OSNC 2012, nr 12, poz. 142), który wyjaśnił, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej może dochodzić od osoby trzeciej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części nieruchomości będącej we współużytkowaniu wieczystym właścicieli, tym samym uznając dochodzenie roszczenia uzupełniającego do roszczenia windykacyjnego za czynność zachowawczą.

 

Czynności zachowawcze a dochodzenia roszczenia o odszkodowanie

W uzasadnieniu wyroku z dnia 27 października 1971 r., I CR 477/71 (OSNCP 1972 z. 5, poz. 88), Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że art. 209 k.c. mający na względzie czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa dla wszystkich współwłaścicieli, nie może dotyczyć dochodzenia roszczenia o odszkodowanie za będącą przedmiotem współwłasności rzecz utraconą (w rozpoznawanej sprawie był to samochód osobowy), skoro utrata jest przeciwieństwem zachowania i wobec utraty rzeczy bezprzedmiotowe jest zachowanie wspólnego (dla współwłaścicieli) do niej prawa. Stwierdził dalej, że nie dotyczy to przypadku, gdy współwłaściciel rzeczy (nieruchomości) dochodzi na swoją rzecz całego odszkodowania pieniężnego za szkodę polegającą na zniszczeniu jej części składowych (drzew rosnących na nieruchomości).

W takim przypadku nadal istnieje przedmiot współwłasności i odszkodowanie przyznanie za zniszczenie jej części składowych – nawet jeżeli nie jest możliwie przywrócenie stanu sprzed wyrządzenia szkody – może i powinno służyć takiemu nowemu zagospodarowaniu nieruchomości, które prowadziłoby do usunięcia lub zminimalizowania skutków wyrządzonej szkody.

 

W związku z powyższym czynnością zachowawczą współwłaściciela, o jakiej mowa w art. 209 k.c., może być także dochodzenie roszczenia odszkodowawczego za zniszczony składnik przedsiębiorstwa, stanowiącego współwłasność (np. wspólników spółki cywilnej), jeśli ma ono na celu uzyskanie środków na zakup albo odbudowę tego elementu, w celu włączenia go do struktury przedsiębiorstwa.

 

Czynności zachowawcze a roszczenie windykacyjne oraz roszczenia uzupełniające roszczenie windykacyjne

W uzasadnieniu uchwał z dnia 13 marca 2008 r., III CZP 3/08 (OSNC 2009 nr 4, poz. 53) i z dnia 6 czerwca 2012 r., III CZP 25/12, Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że na podstawie art. 209 k.c., jeden współwłaściciel może dochodzić od osoby trzeciej roszczenia windykacyjnego oraz roszczeń uzupełniających roszczenie windykacyjne. Należy jednak zauważyć, że z faktu skuteczności legitymacji współwłaściciela w zakresie roszczenia windykacyjnego, nie można automatycznie wywodzić legitymacji w zakresie tzw. roszczenia uzupełniającego w postaci roszczenia o wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Legitymacja ta podlega odrębnej ocenie w odniesieniu do obu roszczeń na gruncie art. 209 k.c.

Współwłaściciel nie ma normatywnego obowiązku łącznego dochodzenia roszczeń uzupełniających i roszczenia windykacyjnego, czy negatoryjnego. Roszczenia uzupełniające mają charakter obligacyjny i gdy powstaną, uzyskują byt samodzielny, niezależny od roszczeń chroniących własność (art. 222 § 1 i 2 k.c.). W związku z tym, mogą one być dochodzone niezależnie od roszczenia windykacyjnego oraz mogą stanowić przedmiot obrotu (cesji). Utrata własności rzeczy nie powoduje utraty możliwości żądania wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy za okres, w którym właścicielowi przysługiwało prawo do nieruchomości (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 października 2014 r., I CSK 728/13, nie publ.).

 

W tym miejscu trzeba dodatkowo zauważyć, że roszczenia uzupełniające, o których mowa w art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. nie mają jednorodnego charakteru, w kontekście ich kwalifikacji jako czynności zachowawczych z art. 209 k.c. Zbiorcze pojęcie roszczeń uzupełniających obejmuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, roszczenie odszkodowawcze za zużycie, pogorszenie lub utratę rzeczy, roszczenie o zwrot pożytków, pobranych po tym jak posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, których nie zużył, roszczenie o zwrot wartości tych pożytków, które zużył, a także roszczenie o zwrotu wartości pożytków, których posiadacz w złej wierze z powodu złej gospodarki nie uzyskał (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2018 r., Sygn. akt III CZP 50/18). 

 

Czynności zachowawcze a dochodzenie opłat za media (prąd, woda, gaz, ciepło itp.)

Nie ulega wątpliwości, że za czynność zachowawczą należy uznać dochodzenie przez współwłaściciela przeciwko posiadaczowi rzeczy roszczeń odszkodowawczych, a także roszczeń o zapłatę należności związanych z korzystaniem z nieruchomości wspólnej w postaci opłat za media (prąd, woda, gaz, ciepło itp.), których nie uiścił posiadacz na rzecz dostawców, bowiem brak ich pokrycia może pozbawić nieruchomość dostaw, a w konsekwencji zakłócić jej funkcjonowanie i doprowadzić co najmniej do uszkodzenia (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2018 r., Sygn. akt III CZP 50/18). 

 

Czynności zachowawcze a roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy

Szczególny charakter przepisu art. 209 k.c., wymaga jego ścisłej wykładni. Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy, która przynosi wymierne korzyści majątkowe, nie zmierza do zachowania i ochrony wspólnego prawa współwłaścicieli, jak również nie ma wpływa na integralność i całość substancji rzeczy. W ramach art. 209 k.c. chodzi o czynności mające na celu zachowanie status quo wspólnej rzeczy. W konsekwencji dochodzenie przez współwłaściciela wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez osoby trzecie z nieruchomości, stanowiącej przedmiot współwłasności, nie jest czynnością zmierzającą do zachowania wspólnego prawa współwłaścicieli, nawet gdyby w zamierzeniach współwłaścicieli środki pieniężne uzyskane z realizacji tego roszczenia miały zostać przeznaczone na polepszenie wspólnej rzeczy pod względem jakościowym, czy ilościowym, a przez to do zwiększenia wartości wspólnego prawa.

Tego typu nakłady inwestycyjne nie podpadają pod przesłankę zachowania wspólnego prawa. Indywidualne prawa poszczególnych współwłaścicieli do korzystania z pożytków (stosownie do wielkości przysługujących udziałów), w postaci wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez osoby trzecie z rzeczy, są samodzielne i niezależne od innych współwłaścicieli (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2018 r., Sygn. akt III CZP 50/18). 

 

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Protected with IP Blacklist CloudIP Blacklist Cloud