Natura zadatku
Artykuł 394 k.c. ujmuje zadatek jako dodatkowe zastrzeżenie umowne, dochodzące do skutku z chwilą dania drugiej stronie określonej sumy pieniężnej, które może być zamieszczone w zasadzie w każdej umowie, przy jej zawarciu.
Jednocześnie przepis ten określa jako zadatek samą sumę pieniężną daną drugiej stronie przy zawarciu umowy. Uwzględniając obecne realia obrotu pieniężnego, przez danie sumy pieniężnej w świetle omawianego przepisu należy rozumieć nie tylko zapłatę za pomocą wręczenia znaków pieniężnych, ale i zapłatę za pomocą pieniądza bezgotówkowego (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2017 r., Sygn. akt V CSK 79/17).
Funkcja zadatku
Zadatek jest szczególną umowną sankcją za niewykonanie umowy. Jego podstawową funkcją jest dyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zawartej umowy, potwierdzonej zadatkiem (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2000r., sygn. akt III CKN 245/00, Lex nr 51830).
Wysokość zadatku
Wysokość zadatku nie została uregulowana w sposób szczególny, a tym samym podlega swobodzie kontraktowej (art. 353 1 k.c.). Uważa się, że suma wręczana tytułem zadatku stanowi pewien ułamek – zwykle niewielki – świadczenia pieniężnego, które jedna ze stron ma spełnić na rzecz strony drugiej (tak: J. Gwiazdomorski, glosa do uchwały Sądu Najwyższego z 10 października 1961 r., 3 CO 28/61, OSPiKA 1963, z. 5, poz. 107).
Dopuszczalne jest jednak zastrzeżenie zadatku, którego wartość jest dużo wyższa, na przykład przekracza połowę wartości całego świadczenia (tak: wyrok Sądu Najwyższego z 21 maja 2005 r., sygn. akt V CK 577/04, PUG 2006, nr 8, s. 32; P. Drapała, glosa do wyroku Sądu Najwyższego z 13 lutego 2002 r., IV CKN 672/00, PiP 2003, z. 10, s. 122. Zadatek zapłacony w pełnej wysokości umówionej ceny dopuszcza W.J. Katner, glosa do wyroku NSA z 21 listopada 1996 r., I SA/Po 292/96, Glosa 1999, nr 7, s. 17).
Moment przekazania zadatku
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lutego 2008 r. I CSK 328/07 (OSNC 2009, nr 4, poz. 60) wskazując, iż zgodnie z art. 394 § 1 k.c. zadatek powinien być dany przy zawarciu umowy stwierdził, że z samego sformułowania art. 394 § 1 k.c. wynika wyraźnie, że przepis ten ma charakter dyspozytywny, nie jest zatem wykluczone, na co zwraca się uwagę w doktrynie, aby strony ustaliły w umowie, iż kwota mająca stanowić zadatek zostanie przekazana kontrahentowi w uzgodnionym terminie już po zawarciu umowy, w ten sposób, że zostanie wpłacona na jego konto.
Wykluczenie takiej możliwości, szczególnie przy zadatku stanowiącym znaczną wartość, narażałoby strony na dodatkowe utrudnienia związane z bezpieczeństwem takiej transakcji. Taka interpretacja art. 394 § 1 k.c. prowadziłaby do wniosków wyraźnie sprzecznych z nakazem dokonywania płatności za pomocą rachunku bankowego, wynikającym z art. 22 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej (obecnie uchylona). To, że w umowie przedwstępnej strony ustaliły, iż kwota zadatku zostanie wpłacona w ciągu trzech dni od zwarcia umowy przelewem na konto kontrahenta, nie narusza więc art. 394 § 1 k.c.
Mając na względzie powyższe należy przyjąć, że jeżeli strony chcą skutecznie zastrzec zadatek, którego wręczenie ma nastąpić później niż zawarcie umowy, powinny zamieścić w umowie odpowiednie postanowienie określające termin dania zadatku. To oznacza, że zadatek, który nie został dany przy zawarciu umowy, a strony nie oznaczyły w umowie jego późniejszego wręczenia, należy uznać za nieskutecznie zastrzeżony. Ten sam skutek nastąpi także wtedy – co przyjmuje się również w literaturze – gdy strona nie da zadatku w oznaczonym terminie (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2017 r., Sygn. akt V CSK 79/17).
Konieczność odstąpienia od umowy przy zadatku
Uprawnienie do żądania zwrotu zadatku lub podwójnej jego wysokości albo prawa zatrzymania go powstaje tylko wtedy, gdy strona złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2009 r., III CZP 39/09, OSNC 2010, Nr 2, poz. 25 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2000 r., III CKN 245/00, nie publ., z dnia 15 października 2008 r., I CSK 101/08, nie publ. i z dnia 24 grudnia 2011 r., I CSK 149/11, OSNC-ZD 2013, nr A, poz. 16 i z dnia 20 stycznia 2016 r., V CSK 293/15, niepubl.).
Zadatek a sytuacja prawna wierzyciela odstępującego od umowy
W przypadku zastrzeżenia zadatku, sytuacja prawna wierzyciela odstępującego od umowy ulega w wzmocnieniu w ten sposób, że:
- nie ma obowiązku wykazywania, że poniósł szkodę i jaka jest jej wysokość (a zatem inaczej, niż gdyby dochodził roszczeń na podstawie art. 471 k.c. czyli odpowiedzialności kontraktowej);
- nie ma obowiązku wykazywania, że świadczenie utraciło dla niego znaczenie (w umowach niewzajemnych ten fakt byłby przesłanką dochodzenia roszczeń z tytułu zwłoki dłużnika; art. 477 § 2 k.c.);
- nie ma obowiązku wyznaczania dodatkowego, odpowiedniego terminu do wykonania zobowiązania (w umowach wzajemnych ten fakt byłby przesłanką odstąpienia od umowy z powodu zwłoki dłużnika; art. 491 k.c.);
- może zatrzymać wręczony mu przedmiot zadatku (bez konieczności sądowego dochodzenia odszkodowania i jego egzekwowania) albo może żądać sumy dwukrotnie wyższej od wręczonej dłużnikowi tytułem zadatku (bez konieczności dowodzenia w postępowaniu sądowym poniesionej szkody i jej wysokości). Nie jest natomiast możliwe zatrzymanie zadatku albo żądanie sumy dwukrotnie wyższej w przypadkach niewykonania umowy z przyczyn nieobjętych odpowiedzialnością drugiej strony, ponieważ przepis art. 394 § 1 k.c. wyczerpująco oznacza podstawy prawne obu tych uprawnień.
(tak np: wyrok Sądu Rejonowego w Tarnowie z dnia 28 marca 2018 r., Sygn. akt I C 1373/17)
Zadatek a niewykonanie umowy
Art. 394 § 1 k.c warunkuje możliwość odstąpienia od umowy i zachowania zadatku (lub żądania sumy dwukrotnie wyższej) od niewykonania umowy przez jedną ze stron.
Zawarte w omawianym przepisie określenie „niewykonanie umowy przez jedną ze stron” jest znaczeniowo zbliżone do występującego w art. 390 § 1 k.c. pojęcia „uchylania się” od zawarcia umowy przyrzeczonej strony zobowiązanej do jej zawarcia. Jak przyjęto w literaturze i orzecznictwie subiektywny element zawarty w sformułowaniu „uchla się” wskazuje na to, że zobowiązany dopuszcza się świadomie działania lub zaniechania zmierzającego do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzi się z takim skutkiem. Chodzi o zawinione przez stronę niewykonanie umowy przyrzeczonej, zatem zatrzymać zadatek lub żądać sumy dwukrotnie większej można jedynie wtedy, gdy wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania ponosi druga strona.
Powyższe wynika z art. 394 § 3 k.c., zgodnie z którym, jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności to zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyżej odpada (tak: Sąd Najwyższy w orzeczeniach z dnia 21 maja 2005 r., sygn. akt V CK 577/04; z dnia 23 lutego 2001 r., sygn. akt II CKN 314/99, lex 52344, z 27 stycznia 2000 r., sygn. akt II CKN 719/98).
Zadatek a wycofanie się z umowy
Jeśli kontrahent, który dał zadatek wycofa się z transakcji, jego partner ma prawo ten zadatek zatrzymać (tak: wyrok Sądu Najwyższy z dnia 11 kwietnia 2006 r., sygn. akt I CSL 175/05).
Zadatek a rozwiązanie umowy
Zgodnie z art. 394 § 3 kc, w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Zgodnie z poglądem utrwalonym w orzecznictwie przepis art. 394 § 3 k.c. łączy przepadek zadatku lub obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyżej z sytuacją, w której niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które jedna ze stron ponosi odpowiedzialność. Ze względu na dyspozytywny charakter tego przepisu strony umowy mogą przyjąć na siebie ryzyko jej niewykonania niezależnie od okoliczności i uregulować losy wręczonego zadatku inaczej niż wynikałoby to z art. 394 § 3 k.c. Ochrona interesów stron wymaga jednak, aby odejście od reguły wyrażonej w art. 394 § 3 k.c. wynikało z wyraźnego sformułowania umowy (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 stycznia 2006 r. sygn. akt III CK357/05 LEX 191155).
Stanowisko, zgodnie z którym w myśl art. 394 § 1 i § 3 k.c. możliwość żądania podwójnej kwoty zadatku powstaje wówczas, gdy strona umowy zabezpieczonej zadatkiem nie wykonuje z powodu okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność, zajął Sąd Najwyższy również w wyrokach z dnia: 30 maja 2006 r. sygn. akt IVCSK 66/06 (LEX 369149) i 8 lutego 2008 r. I CSK 328/07 (OSNC 2009/4/60, Biuletyn Sądu Najwyższego 2008/5/6, Monitor Prawniczy 2009/1/43). Regułą wynikającą z art. 394 § 1 k.c. jest obowiązek zwrotu zadatku w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron z przyczyn, za które ponosi ona odpowiedzialność, natomiast możliwość uregulowania tego obowiązku w odmienny sposób powinna wyraźnie wynikać z umowy.
Zadatek a odszkodowanie
Zadatek stanowi szczególną sankcję majątkową za niewykonanie umowy, która nie jest odszkodowaniem. Niewywiązanie się przez którąkolwiek ze stron z umowy, prowadzi do przyznania drugiej stronie, z momentem bezskutecznego upływu terminu wymagalności, prawa wyboru pomiędzy żądaniem wykonania umowy z wszelkimi tego konsekwencjami i odpowiedzialnością na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.) a odstąpieniem od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i obciążeniem drugiej strony konsekwencjami wynikającymi z art. 394 § 1 k.c.
Jeżeli pomimo zastrzeżenia w umowie zadatku nie doszło do zawarcia umowy albo jej wykonania dochodzi do zbiegu dwóch uprawnień: wynikającego z art. 394 § 1 k.c. oraz z art. 471 k.c. Jeżeli szkoda, jaką poniosła strona z powodu niezawarcia umowy albo niewykonania umowy zostanie zrekompensowana przez zadatek, strona może skorzystać z uprawnienia wynikającego z art. 394 § 1 k.c. Jeżeli natomiast poniosła szkodę, której zadatek nie rekompensuje, przysługuje jej prawo do odszkodowania na zasadach ogólnych określonych w art. 471 k.c., a należne odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego podwójnej wysokości (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 września 2018 r., Sygn. akt II CSK 747/17).
Przedawnienie uprawnienia do odstąpienia od umowy i zażądania zwrotu zadatku
Możliwość zrealizowania przez wierzyciela uprawnienia do żądania wykonania umowy, czy zobowiązania do zawarcia umowy przenoszącej własność rzeczy (art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.), jeżeli doszło do zawarcia umowy warunkowej i do ziszczenia się warunku, powstaje z chwilą upływu terminu wyznaczonego przez strony do wykonania umowy albo zawarcia umowy przenoszącej własność. Roszczenie to ma majątkowy charakter i ulega przedawnieniu na ogólnych zasadach (art. 117 i nast. k.c.). Wierzyciel może jednak skorzystać z uprawnienia do odstąpienia od umowy i zażądania zwrotu zadatku lub podwójnej jego wysokości, jeżeli za niezawarcie umowy bezwarunkowej odpowiada druga strona. Uprawnienie to jest prawokształtujące, polega na przyznaniu wierzycielowi kompetencji do zakończenia stosunku prawnego mocą jego oświadczenia woli bez udziału drugiej strony.
Uprawnienie to powstaje ono również z upływem terminu spełnienia świadczenia, który nie został dochowany przez dłużnika z przyczyn leżących po jego stronie. Nie ulega przedawnieniu jako niemające majątkowego charakteru (art. 117 § 1 k.c.) (tak: uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 1969 r., III CZP5/68, OSNC 1970, nr 7-8, poz. 117).
W piśmiennictwie prawniczym i w orzecznictwie zostało wyrażone stanowisko, że nie jest możliwe skorzystanie z tego uprawnienia po upływie terminu przedawnienia roszczenia o zobowiązanie do zawarcia umowy i o zwrot zadatku, ponieważ prowadziłoby to do obejścia przepisów o przedawnieniu roszczeń i jego konsekwencji. Oznacza to, że jeżeli ten, przeciwko któremu przysługuje roszczenie uchyli się od jego zaspokojenia, z uwagi na upływ terminu przedawnienia, to staje się ono zobowiązaniem naturalnym, czyli niezaskarżalnym, niemożliwym do zrealizowania z udziałem przymusu państwowego i złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy nie jest już możliwe (tak: wyroki Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2016 r., II CSK 67/15, z dnia 12 października 2016 r., II CSK 14/16, z dnia 11 maja 2018 r., II CSK 467/17, niepublikowane).
Żądanie wierzyciela zapłaty sumy zadatku jako roszczenie nieterminowe powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu go do zapłaty, stosownie do art. 455 k.c. W odniesieniu do umowy warunkowej, termin wymagalności roszczenia o zwrot zadatku odpowiada terminowi, w którym umowa rozporządzająca powinna być zawarta.
Interpretacja zastrzeżenia umownego jako zadatku
Uznanie za zadatek w rozumieniu art. 394 k.c. tylko takiego dodatkowego zastrzeżenia umownego, które dochodzi do skutku z chwilą dania drugiej stronie sumy pieniężnej przy zawarciu umowy tłumaczy interpretacyjna funkcja tego przepisu: ustanowienie w nim szczególnej reguły wykładni, znajdującej zastosowanie, gdy ogólne reguły interpretacji oświadczeń woli nie pozwalają na jednoznaczne ustalenie znaczenia oświadczeń złożonych w związku z daniem przez jedną stronę drugiej określonej sumy pieniężnej.
Niewystarczalność ogólnych reguł interpretacji oświadczeń woli zawartych w art. 65 k.c. i potrzeba posłużenia się szczególną regułą interpretacyjną ujawnia się tylko w przypadku dania przez jedną stronę drugiej sumy pieniężnej przy zawarciu umowy. Mogą tutaj bowiem konkurować ze sobą różne znaczenia oświadczeń woli złożonych w związku z daniem tej sumy, a wybór jednego z tych znaczeń przy zastosowaniu jedynie reguł wynikających z art. 65 k.c. może napotykać trudne do przezwyciężenia przeszkody.
Znaczenie przypisywane oświadczeniom woli w takiej sytuacji przez art. 394 k.c. jest uznawane za odpowiadające typowym oczekiwaniom stron. Jako przykłady dania sumy pieniężnej przy zawarciu umowy będącej zadatkiem w rozumieniu art. 394 k.c. można wskazać wręczenie przez jedną stronę drugiej pewnej kwoty gotówką wraz z podpisaniem umowy oraz wpłacenie przez jedną stronę drugiej pewnej kwoty na rachunek bankowy w niedługi czas po podpisaniu umowy w związku z uzgodnieniem takiej wpłaty w podpisanym tekście umowy (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2017 r., Sygn. akt V CSK 79/17).
