Hipoteka stanowi formę zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego poprzez obciążenie nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (Art. 65 ust 1 ukwh).
Przedmiot hipoteki
Przedmiotem hipoteki może być:
- nieruchomość;
- użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
- wierzytelność zabezpieczona hipoteką;
- część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela;
- przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności użytkowania wieczystego wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;
- przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
Powstanie hipoteki
Zgodnie z art. 67 ukwh do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Wpis hipoteki w księdze wieczystej jest orzeczeniem (art. 626 8 § 6 zd. 1 kpc.). Sąd dokonując wpisu nie wydaje osobnego postanowienia w tej sprawie. Wpis hipoteki ma charakter konstytutywny. Hipoteka powstaje dopiero po ujawnieniu jej w księdze wieczystej, z mocą wsteczną od chwili złożenia wniosku (art. 29 ukwh).
Przepisy prawa materialnego ustanawiające zasadę wpisu do księgi wieczystej jako przesłankę powstania prawa, wiążą zmianę stanu prawnego nieruchomości z samym wpisem, a nie z jakimkolwiek innym zdarzeniem (np. art. 67 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Powyższe oznacza, że skoro dla ustanowienia hipoteki konieczny jest wpis w księdze wieczystej, to jedynie treść tego wpisu określa zakres zabezpieczenia hipotecznego.
Wadliwie dokonany wpis hipoteki może być zaskarżony apelacją, a w przypadku jego uprawomocnienia może być podważony wyłącznie w drodze powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ukwh) . Wpisana hipoteka korzysta z jawności materialnej. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisu hipoteki w księdze wieczystej (art. 2 zd. 2 ukwh). Wreszcie obowiązuje domniemanie prawne, że hipoteka ujawniona w księdze wieczystej jest wpisana zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 ukwh) (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 12 maja 2016 r., sygn. akt I ACa 228/16).
Pojęcie dłużnika osobistego
Dłużnik osobisty ponosi odpowiedzialność wobec wierzyciela z całego swojego majątku, zaś dłużnik hipoteczny (rzeczowy) ponosi odpowiedzialność wobec wierzyciela, któremu przysługuje wierzytelność zabezpieczona hipoteką, tylko z nieruchomości obciążonej hipoteką. Jeżeli dłużnik hipoteczny jest zarazem dłużnikiem osobistym, wierzyciel może wytoczyć powództwo na podstawie stosunku obligacyjnego, a uzyskany wyrok można wykonać z całego majątku dłużnika. Nieistnienie dłużnika osobistego prowadzi zaś do wygaśnięcia wierzytelności (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 20 grudnia 2012 r., sygn. akt I ACa 247/12).
Rodzaj praw zabezpieczonych hipoteką
Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą. Nie można zatem zabezpieczyć hipotekę wierzytelności obejmującej świadczenie niepieniężne (Art. 68 ust 1 ukwh). Odnosi się to również do świadczeń ubocznych zabezpieczonych hipoteką.
Granice zabezpieczenia hipotecznego
Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki.
Hipoteka zabezpiecza także mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej (Art. 69 ukwh).
Hipoteka umowna a wielość wierzytelności
Hipoteka umowna może także zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. W umowie ustanawiającej hipotekę należy wtedy określić stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem (81 ust. 1 ukwh).
Zakaz zastrzeżenia o niedopuszczalności zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki
Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki (Art. 72 ukwh).
Zmiany zabezpieczonej hipoteką wierzytelności zwiększające zakres zaspokojenia z nieruchomości
Na zmianę waluty zabezpieczonej wierzytelności oraz inne zmiany zabezpieczonej wierzytelności w drodze czynności prawnej zwiększające zakres zaspokojenia z nieruchomości obciążonej wymagana jest zgoda właściciela nieruchomości, jeżeli nie jest on dłużnikiem osobistym.
Oświadczenie właściciela nieruchomości powinno być złożone którejkolwiek ze stron w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Zmiany zabezpieczonej wierzytelności tego rodzaju są bezskuteczne w stosunku do właściciela nieruchomości, dopóki nie wyraził na nie zgody (Art. 68 4 ust. 2 ukwh).
Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką a świadczenia uboczne (np. odsetki)
Art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje, że przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Zasada ta nie obejmuje jednak roszczeń o świadczenia uboczne.
Zgodnie z powyższym przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą skutki w sferze obligacyjnej, nie pozbawiając wierzyciela hipotecznego uprawnienia do zaspokojenia się z nieruchomości. Zgłoszenie w procesie zarzutu przedawnienia przez pozwanego, będącego dłużnikiem zarówno osobistym, jaki i rzeczowym, skutkuje zatem ograniczeniem jej odpowiedzialności do odpowiedzialności rzeczowej (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 26 stycznia 2012 r., I ACa 1374/11, Lex nr 1120014, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 stycznia 012 r., VI ACa 1082/11, Apel.-W-wa 2012/1/10).
Stosownie do powołanego art. 77 ukwh zarzut przedawnienia odnosi jednak skutek co do odsetek w zakresie hipoteki zwykłej (hipoteka kaucyjna zabezpiecza odsetki) (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I C 127/17).
Hipoteka a prawo spadkowe
Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką, bez względu na ograniczenie odpowiedzialności dłużnika wynikające z prawa spadkowego (Art. 74 ukwh).
Hipoteka łączna
W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (tzw. hipoteka łączna).
Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział (Art. 76. 1 ukwh).
Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości.
Hipoteka a zniesienie współwłasności nieruchomości
Z kolei hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony tą hipoteką.
Jeżeli współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, przysługuje spłata, na wierzytelności z tego tytułu jego wierzycielowi hipotecznemu przysługuje ustawowe prawo zastawu. O pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu na wierzytelności o spłatę rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających udział współwłaściciela (Art. 76 ust. 1 2 ukwh). Podobna sytuacja występuje, jeżeli współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, przypada nieruchomość z dopłatą.
Postanowienie umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność, na mocy którego współwłaściciel nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje spłaty lub dopłaty, jest nieważne.
Podział nieruchomości a roszczenie ujawnione w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki
W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość nie obciąża nieruchomości utworzonych przez podział, które wydzielono w wyniku zadośćuczynienia roszczeniu ujawnionemu w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki (Art. 76 ust. 5 ukwh).
Hipoteka a ustanowienie odrębnej własności lokalu lub wydzielenie nieruchomości odrębnej zabudowanej domem jednorodzinnym
W razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału.
Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy (Art. 76 ust. 4 ukwh).
Hipoteka łączna umowna
Hipoteka łączna umowna polega na tym, że w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (Art. 76 ust. 3).
Podział hipoteki
Wierzyciel hipoteczny może podzielić hipotekę. Oświadczenie o podziale hipoteki należy złożyć właścicielowi nieruchomości. Podział hipoteki staje się skuteczny z chwilą wpisu w księdze wieczystej (81 ust. 3 ukwh).
Wymagalność wierzytelności hipotecznej
Jeżeli wymagalność wierzytelności hipotecznej zależy od wypowiedzenia przez wierzyciela, wypowiedzenie jest skuteczne względem właściciela nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym, gdy było dokonane w stosunku do niego (Art. 78 ust. 1 ukwh).
Jeżeli natomiast wymagalność wierzytelności hipotecznej zależy od wypowiedzenia przez dłużnika, właściciel nieruchomości niebędący dłużnikiem osobistym może dokonać wypowiedzenia ze skutkiem co do hipoteki.
Wspomniane wypowiedzenia są skuteczne, chociażby wierzyciel wiedział, że osoba wpisana w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości nie jest właścicielem.
Zastąpienie wierzytelności hipotecznej inną wierzytelnością tego samego wierzyciela
Zabezpieczoną hipoteką wierzytelność można zastąpić inną wierzytelnością tego samego wierzyciela. Do zmiany zabezpieczonej wierzytelności stosuje się przepisy o zmianie treści hipoteki. Zgoda osób, którym przysługują prawa z pierwszeństwem równym lub niższym, nie jest potrzebna (Art. 68 3 ukwh).
Administrator hipoteki
W celu zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, wierzyciele powołują administratora hipoteki. Umowa powołująca administratora hipoteki powinna zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności.
Administratorem może być jeden z wierzycieli albo osoba trzecia (Art. 68 2 ust. 1 ukwh).
Administrator hipoteki zawiera umowę o ustanowienie hipoteki oraz wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą.
W księdze wieczystej jako wierzyciela hipotecznego wpisuje się administratora hipoteki. Na wniosek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem, sąd dokonuje zmiany wpisu administratora hipoteki.
Wygaśnięcie umowy powołującej administratora hipoteki
W razie wygaśnięcia umowy powołującej administratora hipoteki i niepowołania nowego administratora każdy z wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem, może żądać podziału hipoteki. Przepisy o zniesieniu współwłasności stosuje się odpowiednio.
Powyższe następuje również w braku zgody wszystkich wierzycieli na zmianę administratora hipoteki (Art. 68 2 ust. 7 ukwh).
Forma zaspokojenia wierzyciela hipotecznego z nieruchomości
Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny (Art. 75 ukwh).
